哈佛大学住房研究联合中心研究｜疫情期间，美国租户通过多种方式勉力支付房租 ◀有料内参
原创 ICCRA 住房租赁智库百科 2022-05-06 15:03
疫情冲击收入对美国大部分租户造成了较大的影响，导致拖欠房租的比例上升。但市场端和政策端对于租户利用何种金融手段支付房租的方式却不甚了解。为了填补这一空白，哈佛大学住房研究联合中心新近推出了《租房：COVID-19大流行期间的家庭消费策略》报告，通过分析了人口普查局家庭脉搏调查的数据，以确定租户在失去收入后为满足其支出所使用的财务资源。现将核心结论精选如下——
这项研究表明，租户依靠各种收入来源，以尽可能多元的金融组合来满足他们的支出需求，以应对收入的损失。
大多数失去收入的家庭都能跟上他们的租金支付，事实上，四分之三失去收入的租房者仍能按时支付房租，这来源于个人储蓄和公共资源的某种组合。然而，四分之一失去收入的家庭确实拖欠了房租，这些家庭可能通过向家人或朋友借钱，并依靠SNAP福利来维持生计。这表明，这些家庭中已经用尽了个人财务资源。对家庭和朋友借款的严重依赖，也说明了失去收入和住房不安全的后果已经延伸到直接受影响的家庭范围之外。
应对金融冲击的策略也因家庭人口特征而异。低收入家庭和有色人种家庭，特别是黑人和西班牙裔租房者，都更有可能在失去收入后拖欠房租。低收入家庭比高收入家庭更有可能向家人和朋友借钱，并使用SNAP福利来满足他们的基本需求，这可能是由于缺乏其他手段，包括储蓄、信用卡、贷款等。黑人和西班牙裔家庭，由于在劳动力和住房市场上遗留的歧视，他们的收入往往较低，也遵循类似的趋势。相对于白人家庭，有色人种家庭更有可能使用SNAP和向朋友和家人借款。鉴于有色人种和低收入的租房者对社会网络的依赖更为明显，这些财务影响可能集中在这些租房者居住的特定社区。
自疫情开始以来，遭受财务冲击的租户往往对他们的支出采取多种策略。只有三分之一失去收入的租户依靠单一支出来源，最常见的是正常收入（12%）或向朋友和家人借钱。相反，大多数租房者依靠多种收入来源，包括44%的人至少依靠三种来源，从而产生了247种独特的支出组合。近一半的家庭（47%）以某种方式同时利用了个人财务资源和政策性收入来源。
这些发现为改进政策制定提供了若干途径。
首先，到目前为止，专门针对租户的联邦援助主要集中在补交漏交的房租上。然而，研究显示，对于失去收入的租户来说，错过租金只是冰山一角。失去收入的租房者更有可能使用信用卡或贷款，动用他们的储蓄或资产，以及向家人或朋友借钱来满足他们的基本支出需求。仅仅关注错过的租金支付，而不考虑个人和他们身边的人可能遇到的其他困难，必然是不完整的。因此，基础广泛的现金援助计划，如扩大的失业保险福利、SNAP福利和刺激性付款，既为租房者提供了重要的支持，也有助于减轻疫情期间对直接受影响者之外的全部财务影响。
其次，那些已经错过租金支付的租户，以多种方式提取他们自己的资产或借贷的家庭，应对后续或持久的财务冲击弹性更差。他们还可能被剥夺或推迟购房资格，特别是原本已经满足首付和过户费用要求的能力。因此，对于那些在经济上受到冲击的家庭来说，努力修复信用，减少已获得的债务，并提供首付援助将变得更加重要。
最后，尽管采取了广泛而复杂的应对策略，但那些失去收入和拖欠房租的家庭仍然是受疫情的经济影响最严重的群体。对于这些租户来说，紧急租房援助仍然至关重要。租金援助计划的设计需要排除过于繁琐的报告和文件要求，并尽可能迅速地分配给有需要的租户。此外，拖欠房租、经济拮据、无法获得租房援助的家庭可能需要额外的驱逐分流支持，其形式包括法律援助、帮助支付搬家费用、信用修复，以及帮助支付押金和其他新公寓的前期费用。解决最紧要的危机之后，需要一个持续、全面和多方面的政策方法，解决疫情对低收入租房者和有色人种家庭的辐射性财务影响。
来源：JCHS，ICCRA编译