地产融资，很长时间以来是融资增长的主力，但同时也是问题融资的重灾区，乱象叠出，成为人人喊打的过街老鼠。
为什么会存在这样矛盾的角色？
在当下地产喧嚣逐渐褪去之时，静下心来复盘过往，试图通过一个稳定三角转化为不可能三角的模型，来解答这一疑惑。
第一角：融资不得缴纳地价
这是地产融资监管的鼻祖文件《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]年121号）定下的基调。
这份鼻祖文件本身有很多可以细致分析的地方，它奠定了整个地产债权融资的监管框架，咱们以后再聊。
说回这一角，土地是建房子最重要的原材料。如果要求卖馒头的人不允许借钱买面粉，乍一看感觉有些不能理解。
那为什么会做出这样的“奇葩”规定？
回看文件出台的前10年，海南房地产泡沫危机，经过杠杆炒地皮的助推，最后留下一地烂尾楼和一堆不良贷款，并诞生了新中国首家破产银行--海南发展银行。
有如此惨痛的教训，限制融资拿地自然也在情理之中。
第二角：融资必须用于项目建设
用途监管是金融机构控制信用风险的核心抓手。
举个例，银行借钱给你本来是用于建房子，然后用卖房子的钱来还款。结果你将钱挪去炒股还亏掉了。这边房子没建没卖，那边炒股又亏掉了，拿什么来还钱呢？
所以为了防止资金挪用，银行设计了一整套完整的监管流程：
审批额度时，根据开发建设投资额框定贷款额度
提款时，根据监理报告确定需支付的合理金额
提款后，资金要由银行受托支付至供应商
贷款存续期间，再时不时检查下你的资金流水
回到地产来看，建房子所需的钱无非两个用途，买地和建设开发。既然融资资金不能缴纳地价，那就必须限定资金只能用于建设支出。
第三角:在贷款结清前，借款人不得抽回资金
这一角也是为了保证融资安全。
再举个例，一个项目需要投入10亿，开发商投入3亿，银行投入7亿。原计划项目能赚2亿，总共收回12亿。
哪知道市场不好，房子打折出售还赶上了原材料上涨，结果亏了2亿，总共只收回8亿。
这8亿怎么分配呢？
正常情况下，银行优先收回7亿贷款，开发商再收回剩下的1亿，开发商承担2亿亏损，为银行贷款做了安全垫。
但如果开发商在贷款结清前偷偷摸摸拿走了2亿，那银行只能收回6亿，亏损1亿。
所以这一角的目的是让开发商投入的资金为银行贷款做好安全垫，以应对市场风险带来的项目利润波动。
上述三角，第一个是地产行业特有的规定，后两者是融资业务的普遍性要求。
这三角组合在一起，看似非常合理且稳定。但当稳定三角遇上地产预售制度+开发商快周转模式后，挑战出现了。
设想你融了一笔钱，按照要求没有缴纳地价，本本分分支付了工程款。因为你建得快，很快达到了预售条件，这时预售回款了一大笔钱。请问你拿着钱干啥呢？
抽走去拿下一块地？不符合“在贷款结清前，借款人不得抽回资金”的要求；
继续支付工程款？融资资金已经支付过了。再说开发商居于产业链的强势地位，供应商都是垫资干活，我干啥要付这么多钱；
留在账上买理财？存贷双高。再说理财收益也抵不过贷款利息；
还贷款？辛辛苦苦折腾了三个月放下来的贷款，用了没两个月就还掉，还做啥贷款呢？
所以我们看到如果严格遵守稳定三角规定，那结果就是开发商和金融机构都没有动力再去推进地产融资。
这个结果的出现，本质是因为预售制度已经为地产商加了一层杠杆，稳定三角限制地产商进一步融资加杠杆，限制住了两个杠杆共存。
从保证行业健康发展的角度看，稳定三角控制住了风险，这是有利的。但势必带来的负面影响是行业规模无法快速增长。
在做大蛋糕和防风险之间该如何取舍？
回看10年或15年前，我们选择了前者，当然这不仅仅是地产与金融行业的选择，更是整个国民经济的选择。
于是乎，面对有着强烈做大规模冲动的开发商和金融机构，稳定三角势必将被突破成不可能三角。
第一角的打破：明股实债、收益权转让、优先股，通过种种眼花缭乱的结构化融资，个人资金、理财资金、银行同业资金直接或间接流入了土地市场。
第二角的打破：资金受托支付至总包形式上满足了用途监管要求，但总包再悄咪咪将资金退回开发商自由使用。
第三角的打破：开发商预售回款自行抽走，或压根就没进监管账户。银行经营单位由于内部亚历山大的考核任务，往往睁一只眼闭一只眼。
于是乎，稳定三角承担的防止杠杆炒地推高地价、防止资金挪用、保证融资安全垫的防范作用逐渐失去。
在《 》一文里曾总结过，在这种情况下，由于预售和融资双重杠杆加持，地产企业陷入了流动性极度充裕---盲目投资---无效投资导致出现资金缺口---不断拿地以保证借新还旧的脆弱循环模式中，埋下了危机的种子，最终在政策调控下演变为全行业的危机。
稳定三角限制了地产融资，稳定住了行业风险，但行业要快速做大就必须发展融资，进而必须打破稳定三角。
所以地产融资从一出生就带有原罪，它的发展势必游离于合规政策之外，乱象叠出的悲剧从一出生就已注定。
我们的监管承担着双重角色，既要防范风险，又要为经济发展目标兜住货币政策底，所以默许了这种矛盾的存在。
当需要地产刺激经济时，地产融资是小甜甜；不需要时，一检查都是问题，转眼就成了牛夫人。
不知道现下这个牛夫人是否还有变回小甜甜的未来。
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