曾几何时，随着帝都扩张至“大七环”，四环、五环的项目都是卖一套少一套的节奏。谁料卷来卷去又卷回了二环！
这两年首都迎来了久违的二环楼盘厮杀大战！一出出好戏正上演，作为普通购房者，从中有没有机会呢？今天西瓜姐的主要任务就是为大家说好这场戏。
（本文字数约2800字，分析比较深入，心急的粉丝可以直接跳文末看结论哦）
这波“二环大战”主要利好来自丽泽商务区的快速发展，为了让丽泽高端人士职住平衡，政府陆续出让了稀缺的二环限价地块，真的非常稀缺。
1、 喊了这么多年，丽泽商务区到底行不
丽泽商务区的产业定位是新兴金融产业集聚区、北京第二金融街，也就是中国近年来重点发展的“数字经济”产业承接区。
丽泽区域光前期准备就花费了很长时间，导致大家都审美疲劳了。但从2019年大部分项目开始集中招商至2021年末，办公楼入驻率已由10%攀升至55%以上。
（实拍图）
尤其是从2020年开始，华为中国总部、银河证券、建信金科等大型企业总部陆续入驻丽泽，丽泽发展开始进入快速道，蕴藏着巨大的增长潜力与机遇。
疫情助推市场寻迁，丽泽区域平均净有效租金约150元/平方米/月左右，不到金融街和CBD的一半，是目前北京甲级办公楼市场中性价比最高的片区；再加上地铁14号线的打通，三者共同作用下，使得丽泽成为承接金融街、CBD等区域辐射需求的主要阵地。经过3年的集中发展，目前的丽泽已初显锋芒，拥有众多优势特征。
西瓜姐认为，丽泽商务区进入发展快车道，买到周边限价房就是抓住了这波红利！
2、 丽泽二环的三盘大战，该选谁？
丰台的算盘是丽泽商务区达到职住平衡，随着产业区进入快速道，需要配套高性价比的高端住宅，留住企业领导人，继而留住企业。
目前，端礼著、北京瑞府、亚林西地块均紧邻丽泽商务区。端礼著距离丽泽商务区500米左右，北京瑞府、亚林西地块距丽泽商务区2公里左右，地段上端礼著略胜一筹。
· 端礼著
2021年10月，建工+首开+中海联合体以41.8亿元+25700㎡保障性租赁住房拿下该宗地块，溢价率为7.17%，可售纯商品楼面价折合约7万/㎡，政府指导价为11.2万/㎡，利润空间比北京瑞府大约3000元/㎡，项目品质提升动力足。
周边次新二手房昆仑域和中国玺售价已经超过12万/㎡，端礼著价格倒挂；且在四环内10万+项目中，端礼著是少有的没打折的项目，意味着买房人能拥有100%产权。
项目容积率2.5，控高80米，这个条件比较有利，给“拉高拍低”做足局部品质留下空间（所谓拉高拍低,就是常说的“高低配”,一部分产品规划为高层,另一部分则规划小高、洋房、叠拼等低密产品，这样做的好处是，小高层等低密产品获得更好的景观资源和溢价）。
从项目实际规划上看，保障房位于东北角，楼栋拉高为24-27F；商品房楼栋居中拍低为16-17F，这样明显提高了纯商品的整体品质和得房率，形成小区的中央景观区，比较难得。
另外，把保障房楼栋东西向、靠边排列，会大大提高商品房的户型面宽，提高商品房整体品质和主要资源占有（比如，若把保障房楼栋也南北向排列，则会遮挡前后楼栋日照，户型就只能缩面宽，拉长进深了）。
这个典型反例就是天坛府，我要忍不住吐槽天坛府的户型了，150-200㎡户型竟然是2面宽，进深超过20m，户型差到连天坛府自己都不敢标注尺寸了。
我给大家展示下天坛府的差户型，避免粉丝以后踩坑。
反观端礼著的户型，堪称一绝，整体采用超大面宽设计，130㎡户型客厅开间4.2m；150㎡和180㎡户型采用横厅“类别墅”的设计，客厅开间分别5.8m、7m，这个开间面宽放眼全北京也是稀缺的，更何况是在二环边项目，户型使用体验上可能碾压同级别豪宅了。
对标当前市场热售的豪宅户型，海淀热售豪宅中建壹品学府公馆：190㎡以下户型客厅开间是4.2m，190-230㎡户型客厅横厅设计6-7m；海淀热售豪宅融创学府一号院：184㎡以下户型客厅开间是4.4m，220-270㎡户型客厅开间5.9-6m；比端礼著户型还是差一个级别。
有个小提醒，小户型需求客户有福了，仔细看规划图，5#楼D（边）西户型，这个户型是130㎡小户型，但却是楼王位置，非常值得抢哦。
另外，从项目效果图立面来看，采用的是铝板+玻璃幕+石材，这种外立面材质，外面漂亮，且将来不会因为时间流逝而老旧，物业定期维护，甚至下场雨就能焕然一新，品质非常高，保值增值性比较高。
· 北京瑞府
该地块经过21轮竞争，华润以57.12亿元的地价+政府持有6%产权比例拿下该地块。项目可售楼面价约7.03万/㎡，溢价率为5%。该地块未来商品房销售指导价为10.9万/㎡。那么购房者实际购买的价格应该是10.9万元*94%=10.246万/㎡。售价几乎和端礼著相当。
项目总建面：85400，容积率2.8，项目2022年4月1日开工，预计6月30日开盘。
地块有几点不利因素：
1） 地块北侧有铁道，目前仍然通车；小区最北侧距离铁道约100米，中间是绿化区，对最北楼栋会有一定影响。
2） 小区周边被破旧小区和道路包围，周边环境和城市界面一般。
3） 目前道路出行不便，但从土地的出让条件看，周边的道路有较大的整理动作，向南直接到南三环，还是比较方便。
从户型上看，北京瑞府做出像端礼著那样的大面宽的“横厅”户型也是比较难的。
户型据说也是130-190㎡、3-4居的大平层产品，1300万起步；11-17层的小高层和25层的高层产品，1梯2户和2梯2户。
北京瑞府的户型图还没出，可以参考华润天津瑞府户型图。
品质上，从华润一贯的“瑞府”高端系作品来看，品质不会差，外立面采用玻璃幕+石材+铝板可能性比较大，品质较高。
另外从天津华润瑞府效果图上看，每栋楼顶另外做了一个“屋顶”，这个“顶”可以完全避免顶层漏雨、渗漏等问题。
所以喜欢顶层的粉丝，可以放心购买了，一般情况下，顶层户型定价也是最低的，这样，瑞府的顶层性价比就比较高了，有漏可捡哦！
综上，北京瑞府选筹最大的坑点是项目北侧的铁道，北侧楼栋最好回避！
· 亚林西地块
2022年4月，北京17宗预出让土地中，二环新地“亚林西地块”备受瞩目。先看下宗地情况。
用地性质：R2二类居住用地、B4综合性商业金融服务业用地、A334托幼用地
地块位置：丰台区右安门街道
纯住宅地块：36394.04平，容积率2.8，控高80米；从用地指标来看，和北京瑞府比较类似
竞拍起始价：74.7亿
最高限价：85.9亿
这宗土地有点意思。目前来看，可售纯商品房楼面价按起拍价7.3万/㎡，这个楼面价已经超过了端礼著和北京瑞府了；按土地最高限约86亿，楼面价约8.6万/㎡，超过端礼著和北京瑞府近1.6万/㎡，指导价也是11.2万/㎡。
若该宗地竞拍到最高限价，我满屏看见“控成本”，品质一定不如端礼著和北京瑞府。
划重点：
西瓜姐的结论就是：丰台二环三盘均具有较好的成长性和升值潜力！最优的选盘策略非常明确，首选端礼著，其次北京瑞府，最后等亚林西地块。
真心提醒粉丝，一定珍惜端礼著和北京瑞府，别错过了追悔莫及！
目前端礼著和北京瑞府已经悄然入市，项目动向，捡漏房源，随时关注和咨询西瓜姐。