任见：北宋洛阳的房地产报告书解析
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说起宋朝西京洛阳，它虽然不是正都，但仍然是一个学术中心。
理学人物程颢、程颐，是洛阳伊川人，弟兄俩都是玩概念的。
司马光虽说是个政治保守派，退休居住洛阳期间，写了一部史学名著《资治通鉴》。
欧阳修的《新唐书》和《新五代史》初稿，也基本上是在洛阳编成的。
文彦博、富弼集中洛阳德高望重的名流、学者组成“耆英会”，在一起饮酒赋诗，作出了不少优美的词句。
还有个邵雍，玩术数。
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北宋时期西京洛阳，设有全国最高学府国子监，名贤大儒云集。
云集洛阳的名流、学者们在著述和讲学之暇，除以诗酒唱和、谈古论今外，还多从事园林修筑，使洛阳在北宋时期园林花木之盛甲于天下，前述李格非的《洛阳名园记》即是书证。
五代洛阳城，经唐末兵火之后，“城邑残破，户不满百”，但洛阳人民勤劳，不断竭力修葺，连五凤楼、朝元殿和清暑楼等都又建了起来。
五凤楼即唐时的应天门，当然后修的差劲些，远不及隋唐盛况。
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宋朝定洛阳为西京后，对洛阳城进行了重建。宫城和皇城仍为隋唐五代旧址。
在官方重建洛阳城的同时，居洛的官僚之家兴起建造豪华宅第园林之风。后来鳞次栉比，多至千处。
从另一个侧面来看，李格非的《洛阳名园记》也是一份当世的房地产业报告书。
他对当时大宋西部都城洛阳数十个豪华型住宅和园林进行取样分析，然后结合了数百年来洛阳地区房地产的走势，得出了一个看空的结论。
李格非的结论二十二年后得到了证实。
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报告书的主题是：国家的兴衰看洛阳，洛阳的兴衰看房地产。
报告书的开端也不摆什么数据，也不分析大宋央行的最新政策，而是开门见山地讲洛阳的地理位置：“洛阳处天下之中”，处于国家的中心区域。
怎么样的中心区域呢？有肴山和渑池这样的险阻，是陕西和甘肃的要害，是河南与河北的必经之地，从地产意义而言，是一块处于中心区域的旺地，因而具有很强的指标意义。
全国的政治经济形势，都以洛阳这块中心区域为指标；而洛阳地区的形势又以什么为指标呢？以洛阳的房地产为指标。
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李格非是个悲观的看空者，对于中心旺地洛阳的走势，他很悲观，认为经济中心的位置必然也是战争的中心位置，是各种军事力量的必争之地，“盖四方必争之地”。
就是说，有事则洛阳必受兵。
国家没事的话还好说，但如果基本面动荡，政治经济形势不稳定，发生军事冲突，那么洛阳必定是军事冲突的第一波及地段，“天下当无事则已，有事则洛阳必受兵”。
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在报告书的第二部分，李格非讲述了过去洛阳房地产兴盛时期的概况。
时间段是在“唐贞观、开元年间”，也就是大唐盛世时期，当时的官僚和贵族在洛阳地区兴建豪宅、别墅和园林的，据说有上千所。
数据上显示的规模很宏大，就个例而言，这些楼盘也豪华到超乎想象。
例如唐朝政府的执政内阁首脑——牛僧孺首相，在这里就建有归仁园，据李格非的报告书考察认定：此处楼盘占有整个洛阳的一个街区那么大，大概有四五百亩地的面积，换算成当今的计量单位就是：三十多万平方米。
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这可不像某些房地产广告，把毫不相关的什么花园果园也扯到自己楼盘里来，归仁园的果园花园那可是自个拥有的，而且也不会忽悠住户一番，然后拔了树木花草再建楼盘。
当然，唐朝，素质跟现代人不一样。
当时的楼盘林园设计相当科学精致，报告书提到了一处名为“湖园”的楼盘，是唐宪宗时期的名相裴度建的，它的设计做到了六个兼顾。
在规模宏大的同时能保持幽邃的气氛；人工而不伤天然，虽然都是人力造出来的，却有古朴的特质；虽然园内水池瀑布多，但不妨碍进行整体上的眺望。
这个楼盘，当年白居易也来考察过。
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当然，白居易老师在洛阳也有自己的宅子，名为“大字寺园”。
根据白居易自己的记载，该楼盘居住面积五亩，园林面积十亩，绿化也很到位，“有竹千竿”。
能有这样的豪宅住，当然乐观啦，干吗不叫自己为“白乐天”呢。
此外，在这里有地产的还有唐朝初期军界老大——李靖，也就是传说中红拂女的男朋友，他的豪宅名曰“仁丰园”。
讲到这里就不啰嗦了，也没必要替一千多年前的唐朝卖房地产广告，报告书罗列这些情况，只是说明：处于中心旺地的洛阳，确实是豪宅云集之地。
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这么多政界军界商界的重量级人物，将宅子选在这里，当时洛阳的地价房价可想而知。
然而，愿景并不因为一时的繁华而走好，对于房地产，不能光考量地理因素、政治因素和经济因素，放长了考量，还要考虑到战争因素。
八世纪中期，郭子仪、李光弼军队与安禄山叛军的决战，就是在洛阳一带展开的。
战争对于洛阳楼市的破坏，报告总结书里有简单介绍：楼盘里的绿化地段，例如“池塘竹树”，都惨遭军用作战车辆践踏，变成了废墟；而那些建筑物也在战火中“化而为灰烬” 。
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唐朝这个政权的基本面不好，洛阳的楼市也跟着下跌，甚至走向毁灭，李格非感叹洛阳的楼盘“与唐共灭而俱亡”。
报告书在这里概括了一个规律：房地产的走势，就是洛阳兴衰的象征，“园囿之兴废，洛阳盛衰之候也”。
然后，进一步总结：国家的基本面好不好，就看洛阳的基本面好不好，洛阳的基本面好不好，就看洛阳的房地产市场。
形势好不好，看中心区域，中心区域好不好，看房地产。
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总结出这条规律，李格非先生说明了自己的意图：我做这份报告不是闲着没事干，而是事关天下兴亡的，“则《名园记》之作，予岂徒然哉”？
我难道是白白地写这篇报告吗？
李格非担心宋朝楼市重蹈覆辙。
楼市有个衰而复兴的过程，它往往跟政治经济战争这些基本面紧紧相扣。
唐朝和五代的战乱过去了，洛阳楼市跌到谷底，又慢慢上拉，关于这个缓慢的恢复过程，后山就不赘述了。
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到了宋朝，和平再次降临中心区域，洛阳的豪宅楼盘又旺起来。
报告书中讲到，北宋的保守党党魁——司马光教授，在洛阳就有一处楼盘：独乐园。不过，这处楼盘比较小，“卑小不可与他园班”。班，比较。
反映了园主清廉的品格。不过，这么一位保守党党魁都在此置业，洛阳房地产的行情可想而知。
宋朝上了级别的领导干部，一般都喜欢在东京开封城上班，在洛阳休闲，或者度假，如果政治上失意了，更喜欢待在洛阳进行休假性退休，司马光在这里待了十五年，完成了超长专著《资治通鉴》。
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保守党的精神领袖之一，范仲淹变法的老搭档：富弼，也在洛阳置业，楼盘叫“富郑公园”。
洛阳首富董老板的楼盘分为“东园”和“西园”，人走在里面会迷路，“而屈曲深邃，游者至此往往相失”。
更重要的是，房产调查报告书的作者李格非，与这些园林楼盘的关系也很紧密，李格非的老婆——大宋状元王拱辰的孙女就是洛阳大楼盘——环溪楼盘业主。
这样的身份很利于李格非进行楼盘的考察。
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王家的环溪宅院，“宏大壮丽，洛中无逾者”，洛阳城里没有能比得上的，一个厅子里能坐几百人，简直是个大舞厅，开大型派对没问题。
布局也利于观瞻，可以看得清洛阳十几里风景和皇家宫殿的千门万户。
然而，李格非并没有被眼前的繁华地产景象所迷惑，他似乎很悲观。
是什么使他对北宋的楼盘悲观呢？
在报告书总结里他这样分析：如果大宋王朝的官吏们放纵自己的一己之私，心里没有装着国家，天天将心思放在自家楼盘园林上，前景恐怕……李格非似乎看到洛阳楼盘的基本面不太好，这种基本面上的隐患可能殃及到洛阳那些富丽堂皇的园林。
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因此李格非做出悲观的预估：照这样下去，宋王朝的大员们想要退下来在洛阳享受生活，还有可能吗？唐朝末年的跌落局面恐怕又要在洛阳重演，“欲退享受此，得乎？唐之末路是已”。
故而说，《洛阳名园记》是一份极其悲观的关于北宋楼市的报告书。
李格非的身份虽然和这些豪华楼盘捆在一起，但没有违心唱多，而是客观地提出了自己的担心。
什么叫专业眼光？什么是叫人文精神？这就是。
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报告发布二十多年后，金兵铁蹄踏入中原，洛阳的豪华园林，豪华楼盘，又像报告书中所言“化而为灰烬”。
李格非的专业眼光受到业界的肯定，《宋史》就这么评价：“其后洛阳陷于金，人以为知言。”
后来洛阳陷落金兵之手，大家都认为李格非有极高的预测评估水平。
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李格非的洛阳地产分析报告之宝贵之处在于，他能从宋王朝官吏的工作状态、精神状态看到国家基本面，从而从基本面唱空当时的楼市，并且将战争因素考虑在内，因此，这份地产报告书能管二十多年。
报告书发布的当年，李格非的女儿李清照二十一岁，报告书应验的那年，李清照年过四十。
从周旋于洛阳的豪宅大院，到流落江南烟雨，李清照对故国的怀念，恐怕不只是那里的山河大地，应该也包括洛阳她外祖父那豪华壮丽的楼盘。
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