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苏州楼市:关于苏州买哪,你要明白这些

苏叔说房啊

2022-04-26 16:55

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我是苏叔,拥有多年苏州房产研究和投资经验,长期持续关注苏州地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。

以下苏州购房答疑内容,来自微信公众号“苏叔说房”的粉丝精选提问:

提问:苏叔,你好,本人名下有套房,今年打算再买套新房投资,预算在300-400万,太湖科学城现在还处于逐步发展阶段,如果现在投资的话是否可行?

苏叔:你好,现在苏州太湖科学城可以直接对标上海的张江科学城,二者都是经过前期科技产业筑牢基础,后期再进行规划转型,都将科学、产业、民生等包含在规划中,它们的支柱性产业都是当前世界发展的新兴主流产业。太湖科学城比科技城更注重基础科学的研究和应用,苏州也想通过科学城来实现产业转型升级,而引进南大苏州校区能够为其带来大量人才,且专业设置与区域产业发展相契合,还可以带来优秀的科研团队、创业资源和经济资源。科学城成立了大院大所联盟,进一步深化院企之间的合作;医疗领域的太湖医谷启动建设,医药产业将会上升一个新的能级;产业引进又会反过来为南大甚至苏州留住人才。科技城的教育以新区实验为主,南大苏州校区以东的板块以南大附属中小学和幼儿园为主,均拥有优秀的教育质量和资源;多条地铁交汇,交通不断完善。科学城的住宅主要分为科技城板块的改善高端住宅(2.8-3w)和南大以东核心刚需或刚改住宅(2.5w),未来发展空间很大。具体买房选筹,详见知识星球内部。

提问:苏叔,你好,苏州本地人,打算再购买一套用于投资或者出租,中环北线全线正式通车,会对整个楼市格局产生怎样的影响呢?

苏叔:你好,随着中环的逐渐成型,城市的价值也将逐渐回归中环内,狮山就是其中的典范。狮山得益于交通优势,吸引了众多企业落户、产业成规模地聚集,形成了完整的发展链,已经成为苏州唯一能够与园区金鸡湖相媲美的核心CBD。除了狮山,相城中心——元和板块也随之崛起,这里将成为苏州中环价值回归的第一站;而中环南线的通车就是第二站,中环南线共可分为三段,中间段的吴中大道快速路段(已经开通)、东段(建设中),吴中大道西段快速化改造工程(正处于方案研究阶段)。总而言之,苏州有很大的想象空间。具体详见知识星球内部资料《价值百万的板块选择逻辑》

提问:苏叔,你好,苏州的别墅可以投资吗?

苏叔:你好,纵观全球各大顶级、一线城市,富人在解决了市中心第一居所需求之后,的确大多会考虑配置第二居所,作为周末休闲度假、朋友聚会、社交活动之用。富人第二居所的形态,按照面积从小到大,主要有这么几种:带自然景观的度假公寓、度假别墅、庄园。(城堡是一种特殊形态,暂时不讲)

真正适合富人的第二居所,的确能够保值。问题是,第二居所的维护开销其实非常高昂。如果把这些开销考虑进去,还有多保值,就很不好说了。更多地,还是在满足富人的自用消费需求。用得爽,哪怕多花点钱,也乐意,也高兴。如果能用来举办一些重要的社交活动,促成一些重大利益的实现,就更有价值了。

然并卵,以上分析都和中产没什么关系。中产的第二居所需求,其实是伪需求。所谓伪需求,就是小众的需求——大多数中产根本没想过要拥有第二居所,或者至少没认真把它当作一个必需品去落地执行过。

由于缺乏足量的真实需求,一手买入价却并不会低(同样郊区地块,zf为什么要因为你造度假别墅而不是工薪分层住宅,就把地便宜卖给你?)甚至更高(因为密度比工薪分层住宅低,楼板价自然更高),中产第二居所在存量房市场的表现通常都非常惨淡。但开发商卖房子时,可不会告诉你这些。

花式营销,造梦吹嘘,最终就是为了把溢价包装成精美的“诗和远方”,卖给你这样的接盘侠。等你实际买进,才发现,一年也住不了几次,物业费、花园维护费、房屋装修保养修缮费还得哗哗地往外付,想卖挂牌三个月都没来几个电话,仅有的一两个有意向的买家也是把价格往死里砍的时候——再后悔,还来得及吗?

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