此前，我们聊过，现在的购房信心实际上并不足。
相关链接：要承认，现在大家的购房信心还不够
这篇稿件发了之后，挺多朋友私下和我们聊这个话题的严峻性。
当然，这并不意味不建议大家不能买房。
相反，在盘叔看来，任何时期，自住属性的买房，都是必须和值得鼓励的。
我们更想强调的，是特殊行情下的清晰认知。
01
先聊下大背景的一些延伸想法。
最近很多媒体聊到广州楼市和全国楼市，实际上都会强调两个过去的节点。
2015年、2020年。
这两个年份，和当下的楼市，相似之处在于，放松节奏和救市力度都很像。
房贷利率在下降，不少城市开启了放松，中介朋友圈只会告诉你楼市正在全面走向利好，再不出手就迟了。
而彼时两个节点后的楼市变化，也确实很旺，再一次验证了政策驱动的市场变化。
这就是为什么很多人会说，2022年的楼市，将会复制这样一番局面。
有没有可能？确实有可能。
但区别在于，现在的大环境不同了。
其一，整个市场环境并不一样了。
其二，楼市的购买力有所衰退。
疫情打压实体经济、房企频频爆雷双重影响下，自住买家不敢轻易加杠杆，投资客不敢轻易入场。
要建立一个长期且稳定的预期环境，是需要时间，也需要实实在在的改变的。
这两者叠加，再加上过往习惯性的操作，背后的风险性，真的没有吗？
所以，一句不负责的判断是，2022年的楼市，不会是2015/2020年的翻版。
即便结构性行情会带动楼市数据很漂亮，再造一波楼市繁华，但风险仍在。
大家都清楚，现在的房产虽然还是不少人资产配置/资产保值的首选，但已经不再是那个最容易获取暴利的时代了。
至少，闭眼买和奢望一夜暴富的，劝你早点洗洗睡。
02
但这并不意味对楼市没有信心。
让市场回归健康，让行业稳健发展，从而让更多人有房可住。
依然是楼市的关键词。
但核心点在于，在这时期，买对房，其实更重要了。
所以，如果你现在想买房，我只给你「两个字」的建议，这两个字是什么 ？
简而概之：聚焦。
为什么是聚焦？
前两天，我们看了一个保利所发布的《保利2021-2022年房地产行业白皮书》。
一般来说，楼市白皮书都是由研究机构发布，少有房企会做这一类的研究报告，但如此一来，由于更接近市场一线，所以也就有另一维度的参考价值。
关于这一份报告的解读，可以推荐大家看房产大号「包邮区」的文章，在此不一一复制。
主要聊的是，这里面所提及到的行业如何高质量发展。
关键在于聚焦。
这里面，概况了这么几点：
1、聚焦城市的结构分化：各能级城市、同能级城市超级分化
2、聚焦区域的有效市场：有效需求边界在退缩
3、聚焦需求的产品匹配：精细研判住房消费差异
在仔细翻阅后，盘叔觉得，这个关键词以及相应的应对之策，放在当下的购房者身上，依然有着足够的参考性。
03
对于普通购房者来说，要做的事很简单：
敬畏当下的调控政策，房住不炒，以自住心态去入市淘房，才是正道。
而一旦接下来的楼市有所放松，也切记不要上头，盲目入市。
最后，在过滤完信息源之后，从自身需求出发做选择。
那么，如何聚焦？
其一，聚焦在一二线城市。
城市潜能的差异，推动市场向超级分化演变，由于人口潜能的差异，房地产市场分化亦呈现加剧态势。
说白了，人口依然是一座城市潜能的重要维度。
人口高增量的城市，基本面更扎实，而人口低增量城市，在没有足够的产业和人口支撑的情况下，房价并没有太多的价值支撑。
从这一点来看，我们依然觉得广州的发展前景是明朗的。
买入广州，并没有任何问题。
其二，尽可能的情况下，聚焦在核心区域。
房地产行业调控框架趋于稳定，长效机制逐步勾勒清晰，市场和需求逻辑日益成熟。
市场调整下需求回流高价值区，有效市场边界内的板块需求平稳，而边界外的板块需求退潮，导致过往饱受红利的“外溢板块”，如今反转为需求被倒抽的“被虹吸板块”。
中长期看，需求逻辑向居住属性回归，有效市场边界以就业活力区为中心，以一定通勤距离为半径分圈层外延。
所以我们会发现这两年广州楼市一个显著的变化是：
无论是买卖双方选择情况，还是更为敏感的房企拿地情况，都可以看到，回归主城、回归核心地段的趋势会更加明显。
而一些外围区域，相对来说，压力会更大一点。
原因也很简单。
一方面，外围区域的供应量过大，很难有足够的购房者去消化。其二，外围区域的楼市水分被挤掉之后，即便是很多首套刚需客户，也在纠结是否会站岗。
如果条件容许的情况下，尽可能将房子买在主城区或者靠近主城区的地方，会更加稳妥。
当然，我们还需要考虑的一个问题是看米下锅。
并非所有的外围区域都不建议，这个话题，后面盘叔会以一个外围板块，着重聊聊。
但不管这么说，即便外围区域，也要尽可能选择这里面的中心板块和重点发展板块。
其三，聚焦在长期主义上，做好取舍。
10年常住人口增量598万，“住进来”扎根需求旺盛；住宅商品化率仅39%，“住得好”的商品化改善空间大；50%的家庭户居住在20年楼龄以上房子，“住得新”换房需求大。
在我们过往的一些交流来看，会存在一种购房认知：
很多购房者会纯粹从板块的价值去选择置业项目,而没有从自身的置业需求出发，去做取舍。
实际上，这点会更为重要。
尤其是在当下选择面更广的情况下，建议购房者多去实地看看项目的内外部条件，并根据自身的置业需求，做相应的取舍。
毕竟，对于绝大多数买家，什么都要最优的，又要匹配购房需求，这两者兼顾的可能性，实在不大。
只不过幸运的是，现在的妥协程度，没有那么高，选择题的选项，也远比高位时期多了。
是的，不是劝大家不要买。
而要考虑的，是如何买。
对购房者来说，今年买房的主题也许是：买的对，买的稳。
至于有些不能说的和一些买房困惑，欢迎私下交流。
部分信息报告来源：
「保利2021-2022年房地产行业白皮书」