业内对于超级大盘的评价，向来是泾渭分明。
认可的，觉得大盘可以满足购房者日常生活所需的配套，且价格也更亲民，是刚需上车的首选。
不认可的，对刚需大盘升值潜力嗤之以鼻，不仅涨幅跑输大市，还因周边二手竞争大，很难卖出高价。
那么，这些争议性十足的项目，究竟值得买吗？
提起超级大盘，不少人首先想到的就是亚运城。
作为一个开发10余年的项目，亚运城占地面积约273万㎡，预计规划人口20万，确实配得上超级大盘这个名号。
配套更是不用说，名校、地铁、三甲医院、菜市场、商业综合体、湖景、运动场馆.......应有尽有。
尤其是教育，吸引不少家长为其买单。
广铁一中番禺中学、广铁一中天峰中学、天成中学/小学等中小学，以及多所幼儿园，基本实现小区内部全龄教育。
此外，去年开通的新化高速，极大缩短番禺东与主城之间的通勤时间，亚运城也是其中受益楼盘之一。
凭借名校+地铁的组合，亚运城常年位居广州热销榜榜首。
中指数据显示，亚运城以97亿元销售金额、40.3万㎡销售面积，荣登2021年广州商品住宅销售总金额和总面积冠军。
虽然销量出众，但其房价涨幅却不尽人意。
2010年，广州亚运城以均价12489元/平高位开盘，当时广州均价也不过1.1万/平。之后十余年，亚运城房价起起伏伏，但仍没能激起太大浪花。
如今，亚运城均价2.8万/平（来源：房天下），12年涨幅仅为125%左右。
至于原因也不难理解，供应量大，是核心因素之一。
千亩大盘，意味着可开发面积广、销售时间长、覆盖客群广、议价空间大，在销售上有天然优势，但对房价涨幅不适用。
如果说亚运城是当下广州超级大盘的代表，未来或许会由黄埔万科新城接棒。
首先，从体量来看，黄埔新城占地面积约158万㎡，建筑面积约404万㎡，预计将带来超3万套的住宅、居住超8万人。
这样的规模，预计开发周期超十年，甚至要比亚运城更久。
其次，从配套来看，项目自带的商业、教育资源就已经十分完善。
尤其是学校，据说自身配建了11所公办学校，其中就包含有6所幼儿园、2所小学、2所九年一贯制学校和1所高中。
横向对比，黄埔新城除了在地铁和江景上有所欠缺外，其它配套并不输亚运城。
看到这可能会有人好奇，同样是大盘开发模式，黄埔新城会走亚运城的老路吗？
大胆猜测，黄埔新城要走出不一样的行情，有一定难度。
首要原因，自然是供应量。
除了黄埔新城自身销售压力，还有周边新盘，乃至二手市场的竞争，都是限制价格上涨的重要因素。
其二，黄埔新城并不属于老黄埔核心，区位竞争优势较弱，也意味着针对客群有限。
就首期吹风价约3.8-4.2万/平而言，黄埔新城意向客户多为刚需，改善客普遍会更倾向于老黄埔核心项目。
其三，超级大盘的通病之一，组团内部存在价值差。
也就是说，即便黄埔新城后期价格有所上涨，也是近地铁、近学校的组团上涨可能性更大。
仔细观察便不难发现，广州超级大盘的演变史都在指向一个趋势：向外扩张。
上世纪八十年代末，香港地产商彭磷基、孟丽红夫妇在故乡番禺，把一片荒地打造成超级巨无霸居住区，正是如今著名的“祈福新邨”。
1991年，祈福新邨首次开盘，吸引众多香港客户，开盘当天便狂揽一个亿。
至此，广州超级大盘的时代，正式拉开帷幕。
祈福新邨
此后，星河湾、华南碧桂园、南国奥林匹克花园、锦绣香江、华南新城、广州雅居乐、广地花园相继落地，华南板块迎来“八大金刚”时代。
广州超级大盘1.0，始于番禺。
之后又因为广州亚运会，带来超大体量的亚运城，进一步奠定番禺在广州超级大盘中的分量。
多年过去，亚运城开发也已经步入尾声，不由地让人好奇，谁会接替番禺成为广州超级大盘2.0？
从项目选址布局来看，目前增城拥有超级大盘的数量最多，其次是黄埔，受旧改影响，潜在超级大盘占比同样不低。
增城，号称广州“东大仓”，大盘项目不在少数，例如碧桂园凤凰城、敏捷·绿湖首府、合景誉山国际等等。
而黄埔的超级大盘几乎都来源于旧改，例如体量约2个亚运城的黄埔新城，就是来自沙步旧改。
整体而言，城市外扩时代，超级大盘只能不断向外迁移。
一方面，从拿地成本与收益周期来看，外围区用地成本低，更容易打造成超级大盘。
另一方面，随着地价水涨船高，加之当下大环境不景气，还有能力资金竞拍巨无霸地块的开发商已经不多。
相比之下，旧改项目打造成超级大盘的概率更大。
回到文章开头的问题，这类超级大盘到底能不能买？
首先，要认清自己适不适合。
对购房者而言，如果能接受大盘涨幅不高的不足，为什么不能买？
毕竟刚需买房，性价比优先。
在预算范围内，可以做到配套成熟、有交通、有教育的项目，至少能满足基本的自住需求。
当然了，如果是以投资为目的，超级大盘并不是最优的选择。
投资更注重收益比，即在二手市场能收获多少房产的涨幅红利。而超级大盘在涨幅方面，大多不尽人意。
图源：微信公共图库
其次，超级大盘因为体量太大，很容易出现各组团资源分配不均情况，日后价格涨幅也会拉开差距。
所以在选购这类项目时，需要学会分析各个组团的核心价值。
以亚运城为例，整个项目都与地铁海傍站为邻，但最靠近的只有天荟和媒体村，因此在价格上也比其它组团高出不少。
综合来看，超级大盘能不能，更多是取决于购房需求，适合自己，最重要。