01、前言
经济学家米尔顿·弗里德曼的永久性收入假说认为，人们的消费行为主要取决于永久性收入，而不是偶然所得的“暂时性收入”。
即便发放的现金是“偶然所得”，人们也会基于过去及当下收入、长远预期来安排支出。
城市对人的吸引力在于机会更多，这里的机会是指：赚钱的机会，晋升的机会，事业发展的机会。
城市集中了大量优质的医疗资源，教育资源和其他的公共资源，要进来的刚需还会有。城里那么多的老旧城区和职工家属楼，改善的需求也会有。
要不是没钱，谁不想在城市里坐拥繁华尽享便捷。没钱不代表没需求，有需求就会有市场。
目前来说，国内较大的三种消费品是——房子、汽车、手机。后二个去年就是下滑的，如果最大宗的房子也出现下滑，稳增长显然极其困难。
所以，楼市政策转向“托底”是必须的。北上深广四大一线城市频频降税，并降低房贷实际利率，就是风向标。
正如，“悲观者正确，乐观者赚钱”。这句话是近日网络金句，在买房层面，同样非常受用。
在小龙虾看来，4月LPR降息落空对楼市利好非常有限：
一、目前降息空间不大，要降也是5-10个基点左右，对30年房贷月供基本可忽略不计，少则几十、多则几百，相当于只是抹动零头而已。
二、降准也好、降息也罢，都无法全面推动楼市回升。因为当前楼市下行问题在于信心不足与预期回落，并非“信贷”问题。
三、不降息是为了防止银行资金外流，同时也是为了遏制房地产金融化泡沫化倾向，无法达成楼市“急转弯”的预期。
02、杭州楼市的中介急了：成交量越来越低！
今年杭州楼市这个成交量，把那些房产中介也给急坏了。
各地楼市调控不断的放松，真真假假的消息什么都有。只可惜噢，韭菜被割的有点狠。
去年上半年多少个大城市都把韭菜已经割过一轮了，如果真的有钱又有需求的，大部分都在去年上半年，就已经恐慌性买房了，然后就看着刚买到手的房子，下半年跌个不停。
韭菜的钱也不是天上掉下来的， 韭菜攒首付是需要时间的，去年现在才只过了一年，韭菜没有那么快长起来。
现在看到各地的维权新房楼盘的那么多，本质原因还是当下房价不涨。
如果说房价上涨的话，那么这些新房楼盘的一些问题。比如说什么瓷砖起包、小区绿化缩水、大门变小等等的，这些问题都不是什么大问题，反正只要房价能上涨，以后卖房的时候赚一笔就行了。
可是如果说房价不能上涨的话，又是在进入到了淡季或者是降温的时候，这些平时不是重要的缺点、瑕疵，就有可能导致这个房子卖出去的价格，再创新低很难卖。
这也是为什么每次只要房价不涨，去新房楼盘维权的人就那么多，而房价上涨的时候，根本都看不到几个去维权的。
另一方面，这2个月以来的杭州楼市，网上铺天盖地关于利率下调的消息。
从开始的2月中下旬，首套5.65%，二套5.85%；3月初，首套5.6%，二套5.7%；3月中，首套5.3%，二套5.5%；到4月上旬，首套5.0%，二套5.25%......
这不，近来又有消息称：有银行首套利率已经降至4.7%。 任谁都觉得，现在的利率应该已经4字开头了。
然而，有部分购房者却反馈：我怎么享受不到这么低的利率？刚刚去办理了房贷，依然是5.3%。
总的来说，新房的利率要比二手房高出一些，但两者相比高峰期时，都已经跌了1%左右。 去年5月-8月，杭州房贷利率“六连涨”。
而在之前，杭州利率基本是首套5.2%，二套5.4%。也就是说，杭州房贷利率已经回到去年同期。
现在的我们和以前真的不一样了，很多情况都变了，这个时候还用2008年、2015年房价大涨，甚至2020年那波房价上涨来对比当下，都是刻舟求剑了。
就这么说吧，2020年下半年到2021年上半年房价涨了一年，今年是2022年，就算购房者是韭菜，那韭菜也才只养了半年，还没养熟呢。
去年刚割了一波，大家攒首付也是需要时间的。
现在还相信那句，大城市的房子不愁卖，会有很多小城市的有钱人去大城市买房的。基本上都是韭菜，自己睁眼看看自己所在小城市的有钱人，房价都大涨了3轮，还有几个有钱人没在大城市买房的？
就目前而言，小城市里面还没在大城市买房的人，基本上也没有买房的能力了。
而事实上，现在的杭州楼市就是一个存量时代，没有那么多增量吃了。
也就是说，外来接盘侠不够用了，连那几个一线城市，都快保不住增量了，下面的那些二线城市就更惨了。
没有增量了，意味着什么？举个很典型的例子，那就是这些城市的老破小，普通二手房卖不出去了。
因为当没有了这些外来接盘侠的时候，杭州这个城市里面买房的基本上都是已经有房的人了，这些已经有房的人，他们买房是不会买比原本自己住的还差的或者是相等的房子，他们买房肯定是越买越好。
这样的结果，就是杭州大量的普通二手房、老破小卖不出去，想要能把这些房子卖出去，那就是靠运气。
在那茫茫人海中，找到那一个外地接盘侠，把自己的老破小或者普通二手房卖给他。
03、房价和房租下跌的逻辑完全不同
据不完全统计显示，2022年至今已有包括郑州、哈尔滨、福州、兰州、昆明、南宁、南京、银川等在内的8个省会城市出台了楼市放松政策。
感觉应该不止8个省会城市楼市放松了调控，后面肯定还会有更多的城市加入到放松调控里面来。比如说是长春、沈阳、济南、石家庄、广州、武汉、石家庄、太原、贵阳、西安、杭州等城市肯定都会放松的。
今年二套房的贷款比例，肯定还会继续下降，房贷利率，也还会继续下降。
楼市又不能倒，肯定会有很多城市都会放松的。
其实房价跌一跌，对年轻人的好处是非常多，只是说房价跌一些，对那些上年龄的中产，有些不太好而已。
因为房价只要一跌，先不说人家年轻人买不买房，就光说这个房价下跌后引起的房租下跌，就缓解年轻人很大难处了。
年轻人买不起房的话，他们必然要租房的，房价一跌，房租就会跟着下跌了。就像一线城市的深圳房价从2021年开始下跌，深圳的房租就从2021年一直跌到现在，都没有止跌。
还有像是二线城市的西安，西安房价从去年下半年开始不景气，今年小阳春也不行，西安的大量二手房卖不出去，今年房租比去年上半年那会，也跌了不少。
而房价和房租下跌时的逻辑，完全不同。房价下跌的时候，是老破小、改善房或者可以理解为小户型的房子，房价下跌比较多，改善房还是比较稳。
但是房租下跌的时候，是面积越大的房子，像是那种三室、四室房租下跌的会很明显，其他的户型也会跌，但是没有大户型跌的那么多。
现在不是想不想保房价的问题，而是能不能保的住的问题。
如果房价真的可以永远涨，没有任何规律限制的话，那么房价一直涨也没有什么问题。
关键房价上涨的背后，代表着是债务快速增加，这个债务会叠加到房价上涨以后所有要买房的人，不管你是之前有房，还是没有房；只要你继续买房，房价上涨后的债务都会由你来背负。
房价上涨就是债务上涨，而债务上涨的极限就是人们能否按时还房贷，如果说连房贷都无法按时还的话，那么大家想想，这个债务游戏还能玩的下去吗？
要知道，国内房价的这波大分化，是从2018年之后就开始了。
2018年之后国内那些没有什么新的概念炒作点的城市又或者是没有什么重大任务的城市，还有那些没有棚改拆迁的三四五六线城市，房价基本上就一直不景气到现在了。
2018年之后房价能涨的，很多都是有一些特殊任务或者有一些能炒作的概念，就像股市里面那些炒作白马股、龙头股之类的人一样。
举几个上涨例子：西安2020年这一波，明眼人都知道，就是为了搞全运会托着楼市，不让房价跌，靠着这个重大任务续命；
合肥2020年这一波，靠新能源概念炒作，什么风投之王吸了一波；
杭州2020年这一波，为了亚运会，真是能拆的都拆了，亚运会完了以后杭州要缓好几年。
举几个不涨的例子：天津2017年开完全运会后，房价就没有动静了；
青岛2018年开完峰会以后，也就消停了；
郑州是棚改拆迁完了以后，没有了炒作的新概念，房价就一直跌跌的；
现在楼市里面有一句话很流行，那就是：新房不能买，买了就容易烂尾，要买就买二手房，比较安全。
冷静想想这个话，如果说，新房真的那么容易烂尾的话，只要10%的新房楼盘烂尾，那么国内房地产必然是出了大问题了，也就是传说中的房价大跌。
那么大家想想，如果房价都大跌了，你买二手房，和你买这种新房，有什么区别，都是生不如死。
那反过来说，如果国内房价没有大跌，你放着限价新房不买，去买了高价的二手房；结果房价一涨，你会明显发现一点，人家的次新房房价涨幅，会比你买的二手房房价涨幅高的多。
大规模的新房烂尾，就像房价大跌一样，如果你信新房烂尾会比较多，那你就要相信房价大跌。
既然你都不相信房价大跌，那为什么会有那么多的烂尾楼？
04、总结
当楼市越来越像股市的时候，就是楼市里面的韭菜，被割的越来越狠的时候。
很多人都觉得房子和股票不一样，房子是看的见，股票是看不见的。而实际上当房子的属性变成了金融属性的时候，房子放在那，债务也在那。
买股票的时候都知道有那种韭菜股，庄家专门设计好的韭菜股，就等着韭菜过去接盘，现在楼市里面也有韭菜盘，就等于韭菜过去接盘。
这些韭菜盘一般位置都在一二线城市，因为大家都知道，三四五六线城市房价不行了。所以这些庄家也学聪明了，这些韭菜盘大都在一二线城市里面，一个基本面给韭菜一分析，韭菜就打了鸡血，往里面一冲。
结局就是，韭菜的钱就成了庄家的钱。
很多想要买房致富的人，这几年会哭的。现在股票跌成这个样子，对于那些希望房价大跌的人来说，是一件好事，不用太难过。
因为国内的房地产和金融市场高度绑定，而且三条红线也没有正式开始实行，所以现在房地产和金融还是绑在一条船上的。
换句话来说，如果房地产会凉凉，那么金融市场绝对好不了，一直要等到房地产凉完了以后，金融市场才会焕发生机。
很多人觉得房地产凉了，股市就会好，这是有一个时间差的。
也就是房地产凉了的过程，股市很难好的，然后等房地产凉透了，股市才会从底部往起来爬。
换句话来说，股市不大跌，房价绝对不会大跌；股市大跌了，房价也不一定会大跌。