大家好，我是每天早上被瓜叔拖起来，给大家买房出主意的瓜姐！！！
三月以来西瓜说房的咨询量暴增，我每天的状态都是从上午九点一直到晚上八点，连轴转地接待委托人的咨询，所以先在这里跟小伙伴们说一下，如果有咨询的需求，一定要提前预约。
另外，咨询量激增，在一定程度上也意味着市场行情的确持续回暖中。
1、供需矛盾了
接触的委托人越多，越发现，目前北京的房子很难满足购房人的需求了。最近有几个典型的咨询和大家分享一下：
【案例A】住在乐城国际的潮妈，1500万选不到满意的三居。
小姐姐，穿Alexander Wang，住乐成国际，要全款1500万买三居。跟我说首城国际C区不行，看不上，朝青逸翠园太老，天鹅湾不够纯粹，太阳宫太贵，望京北+东涨太多，朝阳公园也就观湖可以1500买到3居，如果泛海得要2000万+。想来想去，只有新北苑适合她，但又觉得太远了。
【案例B】药企女高管700万首付，只能买105平小三居？
这姐姐是家里家外一手抓的能干女高管，一边开车带爸妈去医院，一边车里开电话会议，到了医院安排爸妈楼下看病，自己上楼顺便把客户也拜访了——绝对的全能型选手！
700万首付，月供能力强劲，来咨询之前不知道自己能买多大的标的，听中介的就看900-1000万的房子，跟我说越看越委屈，钱赚了不少，房子买的这么憋屈。
【案例C】我在老家也算是有里有面的人，不能委屈了我儿子！
阿姨首付700-800万，给95后的儿子买房。如果买二手房可以上到1100-1200万，如果买新房，能上到1500万。
阿姨跟我说，我们在郑州住北龙湖的XX小区（当地某知名豪宅小区），来北京1000万真的买不到好房子。去看了首城国际不行，朝青也不行，太远了。看了一堆，越看越心塞。
这就是现在很多委托人面临的矛盾，市区楼龄整体较老，已经无法满足人民群众对高品质居住环境的需求了。
2、好房太难买
接着，大家再来跟我看一组数据。
这是目前北京在售房源楼龄的统计图，辛苦我们的小伙伴把各个区域的都整理出来了，给大家做参考。
（1）东城区
（2）西城区
（3）海淀
（4）朝阳
没错，以上数据充分说明了，好房，太难买了！
讲到这里，重点终于来了！！！
从去年开始，我抽出了很多时间，把调研的重点放在了新房上。
我深信，无论从满足委托人日益膨胀……重说！为了满足委托人对美好生活的追求，还是从楼市周期论的角度考虑，新房的市场要重点关注了。
所以从本周起，我会带领团队小伙伴定期发布几个我们评选出来的、最值得关注的新房，全面剖析。放心，非常干！非常实在！一定要追！
3、新房大PK
今天一口气发布的四个新房分别是：
【北清云际】、【建发·珺和府】、【硅谷one】和【中海汇智里】。
哪个才是北面码农们的最优解？！
【北清云际】和【建发·珺和府】，这两个项目就一路之隔，地段上看几乎一样，到底哪个项目才是最优选择呢？
先说【北清云际】
从土地运营战略上看，北清云际地块经过58轮的竞争，最终卓越＋中交以49.9亿竞得，刨除公租房和幼儿园配建等，项目实际可售楼面价约为5万元／㎡，住宅政府指导价6.2万元/㎡。
从开发商的角度来看，留给北清云际的战略只有一条路：
控成本，顶着指导价卖，保证不赔本。
再说下【珺和府】
而反观建发·珺和府，土地成本刨除配建，项目可售楼面价约为4.1万/㎡，住宅销售指导价也为6.2万/㎡。
从这个层面我们可以看出来，两个项目可售楼面价相差约0.9万/㎡！
在这种情况下，北清云际想不赔钱，只有死压成本这一条路可走，反观 建发·珺和府则有空间将产品力大大提升。
我们判断，如果珺和府守住6.2万的价格不变，整体的产品品质完全可以碾压北清云际。
所以，北清云际未来只有两个选择，要么珺和府卖完你再卖，要么被迫降价。
从户型上看，北清云际户型面积为83平2居、95平3居、126平4居；
西瓜姐预测建发“精粹系”定位89平紧凑3房、110平正规三房和125平4房，户型上相对北清云际有后发优势。
从建发案名来看，建发·珺和府产品定位为“精粹系”，中式景观、立面、建筑、精装、户型可能全面超越北清云际。
鉴于从以上两个方面的分析，目前在看北清云际的小伙伴，可以选择珺和府开盘后再做决定。
再来看北面最近关注度比较高的两个盘【硅谷one】和【中海汇智里】
先从地理位置看下这两个盘：
硅谷one距离5号线天通苑地铁站约3公里；
中海汇智里距离地铁昌平线沙河站约4.5公里。
所以地段上看硅谷one更好一些。
两个项目容积率均为2.2，规划上却完全不一样。
硅谷one整体规划策略是“均好型”，地块内部除了有一栋公租房（大概率是地块东南角东西向那栋楼），整体规划比较中规中矩，南北通透，楼间距和内部景观资源均好分配，外立面现代简约。
所以项目整体战略就是产品力和现金流的平衡，说白了就是不好不坏，平销出货，随行就市，也就是正规军的打法。
项目定位刚需及改善，户型是72平两居，99平三居和129平四居；售价5.4万元/㎡；390万刚需上车南北通透两居，还是比较稀缺的。
对比规划，中海汇智里却是另外一番景象，规划策略上做出了比较大的资源偏好，大大降低门槛，优势资源集中倾斜。
户型55-66平东西向一居，74平南北两居，106平南北三居；116-121平四居；售价5万/㎡。
引入东西向一居室大大提高节地率，为2-4居产品留出比较大的楼间距和景观资源，因此这个小区的优势在于景观资源和外立面特色，再加上275万低门槛上车。
56㎡一居
74㎡二居
从开发商的角度来看，中海汇智里选择把户型做多、做大资源偏好、降低门槛、扩大客户源的战略。所以我们判断，初期小户型会非常抢手，待项目逐渐回笼现金后，后期优势资源的户型会逐渐溢价，越往后价格越高。
如果你想上车一居，不要犹豫就选中海汇智里，如果是两居、三居还是选择硅谷one性价比更好一点。