文丨楼叔
行业下行，央企巨头保利发展，也陷入了下滑的魔咒中。
日前，保利发展发布了2021年的财报，财报显示：
公司实现营业总收入2850.24亿元，同比增长17.19%；净利润371.89亿元，同比下降 7.14%；归母净利润273.88亿元，同比下降5.39%；毛利率和净利率分别为26.80%、13.05%，同比下降5.79个百分点和3.42个百分点。
除了营收继续保持增长外，净利润、毛利率等指标悉数下滑，增收不增利的特征明显，盈利能力承压。另外，2021年保利发展的总负债，首次突破了万亿大关。
不过，这并未阻挡保利发展对规模的野心。4月21日的业绩会上，去年接棒的新一任董事长刘平，再次强调了保利发展“进三争一”的目标。但真的有戏吗？
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2020年保利的营收增长为3.04%，2021年在行业增长放缓的前提下，还实现了17.19%的同比增长，确实相当难得了。
不过营收的亮眼，掩盖不住盈利能力的颓势——事实上，对比历史数据，保利发展2021年的几项盈利指标，都创造了历史。
来源：网络
首先是归母净利润，出现同比下跌，这还是保利发展上市以来的头一回；其次是毛利率和净利率，同比下降5.79个百分点和3.42个百分点，同比降幅也是上市以来最大的一次。
而过去三年间，保利发展的毛利率分别为34.96%、32.56%、26.78%，净利率则为15.92%、16.47%、13.05%，利润空间逐步被挤压，一路下探。
为什么营收规模维持可观增长，盈利能力却出现了罕见滑坡呢？
对此，保利发展在年报中解释，“一方面与房地产行业的整体趋势有关，另一方面也与此前取得的高地价项目有关”。
2021年的业绩，结算的是前几年的一些项目，当时的保利发展为了实现“重回前三”的目标，确实在全国拿了不少高溢价的地块。现在毛利率下降，也算为当初的“冲动”埋单。
来源：财报
营业成本的提升，也是一个重要原因。年报显示，2021年，其营业成本同比上升27.25%至2086.31亿元。其中销售费用、财务费用同比增长都在7%以上，管理费用更是同比增长25.71%至54.34亿元。
盈利能力下滑，似乎只是一个开始。保利发展在年报中提到，“未来随着高地价项目的陆续体现，毛利率表现仍将承压”。那么，其毛利率到底会下探到哪个地步？
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保利发展作为曾经的TOP3之一，在2013年开始出现掉队。眼看着被碧桂园、恒大、万科越拉越远，保利发展第一代掌门人宋广菊在2017年提出要重回前三，开始发起规模冲刺。
2021年，保利发展实现签约金额5349.29亿元，同比增长6.38%；实现签约面积3333.02万平方米，同比下降2.23%。
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对比同行业来看，这是一份还算不错的成绩单——要知道，2021年百强房企销售实现负增长约3%。
值得一提的是，在恒大暴雷退出行业前三以后，保利发展的销售排名顺利地前移了一位。克而瑞数据显示，保利发展2021年的全口径销售和操盘金额，都排在碧桂园、万科、融创之后，位列第四。
但保利发展似乎并不甘心。刘平表示，公司提出“进三争一”目标，是有信心和底气的。言外之意是接下来要争取“干掉”碧桂园、万科、融创。
不过，在粮草弹药的储备上，保利发展似乎并不稳定。2017年到2019年，其拿地金额分别为2765亿元、1927亿元、1555亿元，2020年则增长到2353亿元。
2021年，保利发展拓展项目145个，新增容积率面积2722万平方米，拓展金额1857亿元，分别同比下降15%和21%，拿地力度对比前几年并没有明显增加。
来源：财报
另外今年一季度，保利发展的销售额，也出现了较大幅度下滑——签约面积553.87万平方米，同比减少22.89%；实现签约金额906.95亿元，同比减少27.02%。
拿地力度没有提升，眼下一季度其销售额同比降幅较大，其“进三争一”目标能否实现，在什么时候能够实现，也要打上一个大问号了。
不知道是为了凸显对规模增长的质量要求，还是为了给将来目标失约找一个台阶下，刘平还强调，“进三争一”目标，“不能简单的、片面地理解成一个榜单排名，而是综合实力的领先”。
不过，综合实力是否包括盈利能力呢？如果包括，那么“毛利率表现仍将承压”的保利发展，又该如何改善指标，以匹配“进三争一”的综合目标？
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债务和杠杆方面，作为央企的保利发展，保持了一贯的稳健。2021年保利发展扣除预收款的资产负债率68%，净负债率为55%，现金短债比为1.86倍，位列绿档房企。
不过有几项数据值得留意。
其一，随着规模提升，保利发展的债务总额也在持续攀升。到2021年年底，其总负债达到10970.19亿元，同比增长11.4%，首次突破万亿大关。
对于总负债破万亿，保利发展最新回应称，有息负债为3382亿元，其他经营性负债为7588亿元（其中预收房款为4534亿元）。
负债总额的高低，和债务风险的大小，不能直接画等号。不过，这也意味着，在接下来的规模扩张中，保利发展必须更加审慎、稳健。
来源：保利发展官网
其二，保利发展的现金流，并不是毫无压力。2020年，保利发展经营活动产生的现金流净额为151.5亿元，同比大幅下滑63.31%，2021年则继续减少30.38%到105.51亿元。
另外，投资活动产生的现金流量净额为-199.87亿元，去年同期为-69.27亿元。可以看到，保利发展的现金流之弦，比以往绷得更紧了。
对于未来的投资策略，保利发展表示，会回归一二线核心城市，且主要会集中于这些城市的成熟区域。
来源：保利发展官网
从过去的销售数据看，保利发展已经是主打高能级城市。
2021年，保利发展在广州、佛山合计实现销售规模超920亿元，杭州首次突破300亿元，南京、北京超200亿元，东莞、上海、郑州、武汉等超100亿元。
继续向一二线城市回归，可以减少去化压力，提供市场保证，不过在以限价为代表的常态化楼市调控机制下，保利发展的利润空间，不排除将进一步收窄。