聊一聊亚洲最大规模的商业地产IPO的盛世根源，和潘石屹如何将自己的帝国推下神坛的。
一、“家境贫苦，却好学求知”
1979年，16岁潘石屹还是不谙世事的穷苦孩子，从小家境困难，父亲被批斗过，母亲瘫痪，家里的两个妹妹，还被因为养活他这个独子换了粮食。
在甘肃天水这个偏远的困难地区，父母依然对潘石屹抱有很大期望，父亲更是说：砸锅卖铁也要让他读书长出息。
这一年的中国改革开放，计划生育酝酿，中美建交，复兴之路的曙光开始了这个国家第一步，潘石屹也考入兰州培黎学校。
1981年，18岁的潘石屹从培黎学院毕业后，便继续深造，以第二名的优异成绩，考入河北省的石油管道学院。
从石油管道学院毕业后，潘石屹，终于分配到了河北廊坊的石油部管道局经济改革研究室，拿着101元的工资，开始了光宗耀祖的第一步。
也许是潘石屹从小受穷，那种与生俱来的不屈不挠，一直伴随着他。在石油管道局的工作很枯燥，不过他还是找到了让领导重视他的诀窍。
部门领导经常汇报工作给上级，需要将复杂的数据汇报，一般都是下属记，但是常常出错。潘石屹便下功夫背诵，很快就从众多基层人员里脱颖而出，还因此获得了宝贵的外出进修机会。
当时，改革开放的热浪，将南下灯红酒绿的生活描绘得有声有色，潘石屹终于按捺不住自己，准备辞职下海。
1987年春节过后，24岁的潘石屹，带着80元南下广州，身边的人都劝他考虑清楚，这可没有回头路。不过，办公室的老头对潘石屹欣赏有加，鼓励他：“选择的，以后就是要饭都不要回头，才能有大出息。”
这句话，给了潘石屹很大的精神支柱，以后自己选择的路，绝不回头。
在广州没待多久，潘石屹就按捺不住要去全国瞩目的深圳特区闯荡一番。只是当时深圳特区与内地人员往来规定需持有边防证，没有边防证的潘石屹硬着头皮花了50元，找了黄牛，从铁丝网下的一个洞，偷偷爬进了深圳特区。
还剩10元的潘石屹，第一份工作也只能是工地搬砖，每天工资10元钱，加班1小时还有1块钱的加班费，可以说当年的深圳，只要肯干就有钱赚。
一个月后潘石屹就赚了350元，拿到工资后他便放弃搬砖，准备找一个来钱更快的工作。于是来到一家位于深圳福田区的贸易公司做销售。
工作其实很简单，就是销售电话机，只是潘石屹甘肃口音浓重，不懂粤语，所以前期根本没有客户，只有200元的底薪，没有任何提成，还一度有被辞退的风险。
功夫不负有心人，一次和同事遇到客户，双方因为语言没办法沟通，同事见状就放弃了，不过潘石屹还是临走时拿笔写下一行字：“我不会粤语，普通话也不好，但是我们推销的电话机质量很好。”
也许是诚意打动了对方，也许瞎猫碰到“死耗子”，总之潘石屹开张了，从此销售之路无比顺畅。月收入涨到了500多元，还被提拔了销售经理，然而不安分的他并没有满足现状，很快有了辞职的想法。
没有想到下一站在海南，潘石屹遇到了他人生转折的诸多贵人。
二、“敢想敢干，有所作为”
1988海南独立建省设立经济特区的消息，海南日报曾有一篇报道这样写道：一周有400家企业到海口洽谈合作。人口不足23万，地域不足30平方公里的海口，成为中国经济特区最亮的“仔”
25岁的潘石屹看到国家给海南超乎想象的优惠政策，动心了，便毫不犹豫的辞职，带着1000多元的“巨款”，奔赴海南。
来到海口的潘石屹傻眼了，当时的海口基础产业几乎为零，杂乱差，更别说找一个像样的工作，只能又找了一份去砖厂搬砖的工作。
潘石屹所在的砖厂建在山上不通电，工序极其原始，且管理混乱。没干几天，潘石屹就把最近砖厂发现的不足，以及如何改良砖厂的效益，给厂长画了一幅蓝图。
当时一起工作的同事，认为潘石屹真是胆子大，痴人说梦。
老板回去想了想，正愁效益不好，确实存在潘石屹所说的问题，于是决定让这个年轻人试一试。
很快各路资本，在海南盘踞已久，最终瞄准了海南的房地产市场，于是海口破土动工的宏大声势让砖厂的生意蒸蒸日上。
1989年，潘石屹把砖厂搞得有声有色，厂里大赚。但是他此时又有了新的想法，他认为房地产在海南将有无限潜力，于是决定豪赌一把，把砖厂以8000元每月的价格承包下来。
厂长也够义气，很爽快地答应了，觉得交给潘石屹放心。
只是潘石屹刚接手后，中国经济就出现了“倒春寒”，政策也对海南做了调整，各路资本多快进来，就有多快离开。
这一年，26岁的潘石屹搞的砖厂倒闭。
之后潘石屹折腾了两年，赚到的钱也全部赔光，前途甚是渺茫……
1991年，32岁的冯仑成立了海南农业高技术联合开发投资总公司，简称农高投。农高投成立之初，法人代表、总经理是王功权，副董事长是冯仑和刘军，易小迪在农高投担任总经理助理。
潘石屹承包砖厂时和易小迪认识，当时潘石屹也没啥可干的，就被易小迪推荐加入农高投主管财务中心。
就这样几个人走到了一起，都瞄准了海南的房地产市场，准备在这里大干一番。
1992年，邓公南巡改革开放迎来了第二次高潮，仅凭一纸批文就能获利上千万元，海南开启了它沉寂已久的疯狂时代。
一纸批文，让海南的房价从建省开始，不到三年就从1350元飙升接近5倍，最高的时候达到7500元每平米，想当年首都北京靠近故宫的房子也就3000元。
海南房地产公司的数量也一下子涌现了2万多家，公司注册数量最多的一天高达300家，冯仑领头的农高投就是其中的一家。
看着惊人的房地产市场，冯仑、潘石屹等6人商议，决定豪赌一把，向北京的某家金融机构贷款炒房。
当时借款方的利息高达20%，并且借钱后所赚的钱要五五分成，最终6人借款500多万元，六人拿到这笔巨款之后，迅速买下了八栋别墅。
不久后，潘石屹就发挥了销售天赋，将5套别墅，分别卖给了山西和内蒙古的两位老板。几次别墅倒卖，潘石屹等六个人赚到了第一桶金，获得了160多万的巨款，潘石屹分到了17万元左右。
有了第一桶金，大家分头开始在海口三亚等地买房，频繁的买房卖房，让农高投的资产很快累积到上亿元。
这一年，钱像潮水般涌向海南，所有的人都沉浸在赚钱的狂欢中。
92年底，潘石屹像往常一样去海口规划局办理公司的产权情况，不经意间看到了规划局的一组数据。
海南人均住房面积达到49平方米，而首都北京人均住房面积仅为7.4平方米，连海南的零头都不到。
这组数据让潘石屹一惊，回去和公司其余五人商议，最终大家认为海南确实处在泡沫之中，于是撤离海南，准备一起北上北京。
在海南六人齐心，相互帮扶，没想到6人来到北京，还是应了那句：天下哪有不散的宴席？
三、“理念不合，和平分手”
1993年，潘石屹率先抵达北京，看到北京市场后，认为在北京搞房地产前途远大，冯仑也给出一致意见，于是注册资本金8亿的北京万通实业股份有限公司正式成立。
在海南，潘石屹6人相互配合，合作紧密，没有体现在股权上。到了北京6人合伙关系正式公司化，只是采用了平均分配，这给日后的万通留下了一个不小的伏笔。
当6人，在北京推杯换盏，准备如何在北京叱咤风云时，海南房地产剧烈增长的泡沫也让中央感到担忧。
1993年年中，国务院宣布停止房地产公司上市，彻底控制银行资金进入房地产业，刺破了海南岛的房地产泡沫，一时间海南楼市崩盘，高达800亿的资金，积压了无数商品房。
一夜之间海南房地产公司倒闭95%，高达800亿的资金灰飞烟灭，留下了无数积压的商品房。
这一年，和潘石屹同是30岁的李书福，通过摩托车赚了点钱，想在海南淘金，却在这波泡沫里，交了上千万的学费，从此发誓再也不碰房地产。
1993年，华远房地产公司的新世纪广场发出转让通告，冯仑、潘石屹等六人新成立的万通顺势接手了这个项目。
六人虽然精通炒房，但对开发楼盘商业综合体基本一窍不通，新世纪广场的销售出现了困境。
正巧身为香港人的邓智仁这一年，来大陆发展，成立了利达行房地产咨询公司。
邓智仁找到潘石屹时，潘石屹要销售结果，邓智仁告诉潘石屹，房子想卖出去没问题，就是广告费要上千万。
潘石屹一听，好家伙房子每卖出一套，张口就要上千万。想着拒绝了，但转念一想，对邓智仁建议：“万通的房子你能卖出去，给你业内最高3%的佣金，底价超出的部分咱们四六分成，先掏钱肯定不干。”
邓智仁算了算这个提成做成的话，比自己的咨询费高出不少，而且自己的咨询公司急需一个项目站稳脚跟，于是立刻接手了这个项目。
邓智仁自掏腰包花“上千万”，在人民日报海外版、香港文汇报、大公报上都是整版整版的报道楼盘出售消息。
新世纪广场作为北京第一个市场化操作的写字楼，竟然卖到了每平方米3640美元的价格，超过了当时市价的三倍，在营销的六天内，万通就拿到了五亿港币的汇款。
拿到汇款后，几个人开起了庆功会，邓智仁抓着麦克风唱的声嘶力竭，冯仑喝的太多被潘石屹送进了医院。
大佬们如此疯狂是可以理解的，毕竟刚刚逃过海南房地产泡沫，第一个项目就让公司有了充足的现金流，6人也被业内誉为“万通六君子”。
1995年，万通开始了多元化发展，触角已经深入到房地产、通信、金融等多个领域，业务扩展到北京、海口、西安等多个城市，控制的资产也高达近70亿元。
这一年是万通的高光时刻，此刻，股权分配不合理的公司，还是引发了不可避免的争端。
冯仑和潘石屹出现了严重的分歧，冯仑主张多元化发展，潘石屹则希望公司专注房地产，两人见面就吵架，分家在当时肯定是挡不住了，只是需要一个契机而已。
这时，29岁的张欣从美国华尔街回来，与32岁的潘石屹认识，当时潘石屹也已经秃顶，没出过国，一句英语也不会说，还离婚两次，在张欣面前也是妥妥的暴发户形象。
张欣是世界著名投行高盛的分析师，潘石屹是甘肃天水来的穷小子暴发户，两人本应该不在一个频道，但认识的第4天，两人就确定了恋爱关系，几个月后就迅速闪婚。
就这样，张欣将西方成熟的商业规则带进了万通，也说服丈夫潘石屹卖掉所有万通的股份独立发展。
谁也没有预料到，离开的潘石屹等在京城混的风生水起，他亲手建立的帝国，正在前方等他。
四、“帝国崛起，京城大亨”
通过妻子张欣的建议，潘石屹离开万通，成立了北京红石实业有限公司，开启了自己的高光时刻。
1995年底，红石公司出资300万美元，与外界资方共同成立了北京中鸿天房地产有限公司，法人代表、总经理是潘石屹。
潘石屹考察了一圈后，为中鸿天选中的第一个项目，是位于北京朝阳区东三环建国路上，总建筑面积48万㎡一块地，并命名为现代城。
26年前，整个东三环还被第一机床厂、第二印染厂、雪花冰箱厂、北京吉普车厂、北京二锅头等厂区占据，充满腐臭的通惠河和三环路旁的垃圾满天飞，公司人员没有一人看好。
潘石屹指出，北京城市规划中将东城区作为未来商务中心区来建设，紧邻商务中心不远的现代城，一定有潜力。
不到两年，1997年北京城市规划局将商务中心区向东扩大到大望路，现代城正好被包了进去，让潘石屹一语中的。
潘石屹为了让现代城一炮打响，制定“末尾淘汰制”，每个月做小组业绩排行榜，排在最后的，就从副总监往下的所有员工全部裁掉。
“末尾淘汰制”让员工们打了鸡血，拼死卖房，到了办理预售证的时间，现代城一号楼和二号楼就已经有一百多套房交了定金。
只是，没想到付款的关键时刻，购房的人大部分违约，此时如果销售回款跟不上，现代城或将成为烂尾楼。
1998年3月，为了让滞销的楼盘卖出去，潘石屹邀请曾经在万通的咨询公司老朋友邓智仁接管现代城的销售工作，邓智仁设计了9×20年按揭等方式，才让现代城的销售顺畅了起来。
只是现代城住宅高达9000元一平，隔河相望的通惠家园才4500元一平。为此，邓智仁要求降低现代城的价格，保住现有的销售，但潘石屹死活不同意降价。
两人激烈的争吵无果，邓智仁愤然离开，给一年后的潘石屹埋下了一颗大雷。
1998年11月，房屋预售制度开始在全国实行，潘石屹看到政策，成立专门的部门，负责客户向银行D款，使得公司的资金周转率，大幅提升。
现代城将国家预售政策运用的炉火纯青，彻底引爆了现代城的销售业绩，最高的一天卖出去18套，在京城楼盘中显得鹤立群鸡。
1999年8月，35岁的潘石屹，也像大多数创业者一样，在公司一路的高歌中，开始寻找心灵的一片净土，他从成都一路驾车到了珠穆朗玛，好不快活。
只是等一个月后，回到公司才发现出了大事，销售人员竟然有50多人关机或者不接电话。
也许邓智仁难填从现代城离去的苦闷，竟然挖走了潘石屹的多个销售副总，并一次性给这些精英支付了18万—25万元的工资，如果这些人毁约，就需要双倍赔偿。
合同里甚至还要求四位销售副总监带着部门销售人员一同离职，真是想釜底抽薪，让潘石屹苦不堪言。
潘石屹得知后，便给离职的人做工作，描绘现代城的前景光明，并保证跳槽人和邓智仁签的协议，公司会聘请律师处理。
只是最终无奈现代城的销售还是被“老朋友”邓智仁挖走了23人。
很快媒体爆出“现代城不行了”、“高层大规模离职。”潘石屹为此高度警觉，他认为邓智仁拿此事宣传，恶人先告状。
于是连夜写了一封标题为现代城的四名副总监被高薪挖跑了的公开信，当晚就在《北京青年报》、《北京晨报》、《北京晚报》和《精品购物指南》《精品购物指南》报纸上发布。
令潘石屹惊喜的是，靠着此次事件，他居然获得了不少同情票，经过这么一折腾，现代城的名气更大了，到了年底，现代城已经销售一空。
这一年，现代城销售额为18.9亿元，而同期的华远销售额是10亿，万通是4.3亿，万科是3.2，潘石屹借着现代城也一夜成名。
1998-1999这两年，全球互联网的热潮达到巅峰，美国互联网公司IPO达到最大规模，中国也迎来了互联网元年，阿里巴巴、腾讯、百度、盛大、天涯社区等中国第一批史诗级互联网公司相继成立。
1999年年末，恰逢潘石屹的一位朋友回国，和对方交谈中聊到了国外SOHO一族的弹性工作方式，发现小型办公室很适合互联网行业。
简单思考后，潘石屹决定把之前就盖好的现代城四座办公楼改成SOHO模式，名字也改成SOHO现代城，将国外SOHO一族概念融入其中。
2000年年初，潘石屹让SOHO现代城的房子集中出现在各大媒体，一百多页的SOHO现代城图集，用漫画讲解的方式表述SOHO现代城的三个空间，将前卫另类的房地产风格展现的淋漓尽致。
不出意外，又一次引起了市场的注意，就在开盘的前三天，该楼盘日销售额顺利破亿。
2001年，中国在这一天正式加入世贸组织，随后中国的工业化发展进入了快车道，与之密切相关的能源需求也飞速增长，煤炭就是其中之一。
2002年，国家宣布全面实行电煤市场化，山西人的煤炭生意创造了一个又一个的财富神话。
据测算，山西全省含煤面积达6万多平方公里，相当于55个香港，靠着采煤发家的煤老板挥金如土，成为了房地产圈的常客。
2003年，潘石屹位于国贸对面的建外SOHO正式开盘，前来买房的人络绎不绝，其中一位山西煤老板，直接买下一栋写字楼。
消息一出，震惊北京地产圈，这让潘石屹不得不重视山西这个地方，多次实地考察。
2004年，41岁的潘石屹直接将SOHO中国的销售总部设在了山西，在山西开北京房产预售推广会，买房就全程包机票、包住宿、包接待。
有了客户，潘石屹的SOHO中国便开始跑马圈地。
同年，潘石屹耗资10亿元收购北京华远尚都国际中心的二三期楼盘，改名SOHO尚都。出资7.1亿中标北京CBD的一块土地，命名为建外SOHO。
当时，CBD区域在售的十个项目里，总计销售了134亿元，建外SOHO高达的60.5亿元，占比45%。
这一数字让潘石屹坚定了商业地产可以迅速聚集财富的看法。
为表对山西人民的诚意，潘石屹亲自上阵，以最高的会议标准把煤老板们都请到一起进行授课，讲世界经济，讲美国，讲SOHO中国所售楼盘的升值空间，顺便再讲一下自己的创业故事。
一时间，潘石屹在山西煤老板心中成了人生导师，坊间还有流传，只要购买SOHO中国的楼盘达到5000万以上，就可以和潘石屹单独吃饭喝酒。
潘石屹也在一次采访中称，仅SOHO现代城和建外SOHO两个项目，山西人就购买了7个亿，山西煤老板在地产圈的名声真不是盖的。
2005年，潘石屹开始频频在媒体上曝光，出书、写博客、上电视节目，并邀请当时大火的梅婷参演自己投资的电影《阿司匹林》，很快成了公众人物。
2006年年末，三里屯Soho、光华路SOHO又相继出炉，潘石屹仅仅用了3年时间，让SOHO中国一跃成了内地商业地产的第一品牌。
2007年10月8日，经过九天的环球路演，SOHO中国正式在港交所敲钟挂牌上市。
SOHO中国首次融资额度为19亿美元，这一金额打破了碧桂园在香港的IPO集资记录，也缔造了当年亚洲最大规模的商业地产IPO。
一时间潘石屹风光无两，在上市庆功宴上，潘石屹和妻子张欣，立下豪言壮语，5年内SOHO中国销售额破千亿。
2008年年初，SOHO中国上市后，潘石屹在自建项目的基础上又开始了对外并购策略，他认为一线城市仍是黄金市场，核心地带仍是最佳投资原则，但这一原则，让SOHO中国失去了二线城市的大规模市场。
这一年，潘石屹的SOHO中国以24.4亿元的价格收购北京光华路SOHO二期和燕莎商圈的SOHO北京公馆，以近28.3亿元人民币将北京凯恒中心纳入旗下，更名为朝阳门SOHO。
相反，这一年，万达和恒大迅速走向二线城市跑马圈地，万达拿了上千万平方米的土地。恒大也很快将土地储备的迅速膨胀至2000万平方米。
这一年全球经济危机，受国际资本市场惨淡和国内宏观调控的双重夹击，中国的房地产行业也进入了瓶颈期。
很少见的是潘石屹在这一年，作为房企头部老总，一边主动唱衰房地产，一边暗地里加快买地的步伐。
就在潘石屹亲手缔造的商业地产帝国向上攀岩更高的顶峰时，潘石屹带着SOHO中国走上了无法挽回的下坡路。
五、“扩张转型，举步维艰”
2009年SOHO中国首次走出呆了14年的北京老家，进军上海市场。
SOHO中国以24.5亿元从摩根士丹利手中收购了上海南京西路的烂尾楼东海广场，潘石屹把东海广场贴上了SOHO的标签，打造出了SOHO东海广场。
2010年，北京银河SOHO开盘三天，创造出了27.7亿元的惊人业绩，当年年底，每平米单价近7万的银河SOHO销售了81%，销售金额为146亿元，获得北京地区单楼盘销售冠军。
潘石屹疯狂地收购别的项目总营收远远超过同行，营收也达到184.23亿元，这一数字相当于三年前的2.6倍。
2012年，在北京写字楼销售市场火爆的背景下，写字楼的租赁市场也迎来了高光时刻，甲级写字楼每月涨幅高达50%。
当年，国际房地产顾问“五大行”之一的戴德梁行预测：未来5年全球租金水平将持续上升，北京有望成为商业租金水平升幅最高的地区。
这使得潘石屹又看到了机会，经过慎重考虑后，决定不再销售自己的楼盘，改为自己持有，成为名副其实的“包租公”。
这一消息立刻引起轩然大波，外界纷纷断言，潘石屹不可能转型成功，最好的证明就是股价当天就跌了12%。
潘石屹向媒体公开自己的决策正确，不久SOHO中国出炉了半年财报，收入25亿元，净利润增长242%，不过租金只占公司上半年营收的3%左右。
这一数据被外界质疑，潘石屹再次站台SOHO的转型，说道：“就从目前的数据判断转型成果，为时尚早”。
2013年年初，果壳CEO顾晓斌的一张图片，将在建的望京SOHO顶楼的一片尘土发布在微博上，矛头指向SOHO中国污染环境。
潘石屹当时对SOHO绿色环保做主题，着实打了自己的脸，之后紧急回应，已经勒令整改，并向公众道歉。
不过没几天，潘石屹又被质疑与房姐龚爱爱一起串通XI钱。
龚爱爱原为山西省神木县农村商业银行的副行长，被曝出在北京、山西、陕西等地大量购置房产，仅在北京就多达41套，总面积近1万平方米。
其中大部分的房产来自于潘石屹三里屯的SOHO。该爆料微博一出，网友们都在斥责潘石屹为“房XIXI”，要求潘石屹提供资料配合调查。
两天后潘石屹再次发布微博回应网上传言完全是无稽之谈，所有购买手续均合法合规。
不过没过多久，潘石屹又陷入到了侵吞国有资产的漩涡中……
一连串危机报道之下，SOHO中国转型之路也令人堪忧。
这一年，也许是身处时代风口的人常有天选之子的错觉，50岁的潘石屹迈出转型的第一步竟然是自断SOHO中国的手臂：宣布解散销售部，从此告别销售模式，改为租赁而生。
2013年SOHO中国拥有现金152亿元，净负债率仅为14%。
这一年，SOHO中国在建的项目高达21个，在建和未来需要建设的项目大概有170万平方米。
尽管自建加装修项目众多，现金流吃紧，SOHO还是以19.2亿元的高价，取得了北京丽泽金融商务区104土地的使用权，SOHO中国的现金流耗尽了一大半。
外界一片质疑，潘石屹却再放豪言，SOHO肯定有足够的现金流度过转型期，但SOHO中国旗下的写字楼租赁收入仍十分微薄。
这让媒体一再关注SOHO中国的动向，生怕潘石屹卷钱“跑路”。
五年前，SOHO中国上市敲钟时，潘石屹和妻子张欣所说的破千亿的豪言壮语，如今也不了了之，恒大万达万科均已破千亿。
2014年，中国移动互联网用户已经达到8.74亿人，移动互联网成了新风口，庞大的市场也吸引了财大气粗的房地产行业。
地产界风云四起，万达王健林和互联网大佬马云对赌，万科也搞起了互联网创新，SOHO中国的潘石屹也不甘示弱，还去美国考察Facebook和苹果公司。
随后，召开的世界互联网大会上，潘石屹这个房地产大佬，语惊四座：“抓住了互联网就等于抓住了未来”，开始不断造访触控科技、锤子手机、百合网、酷玩部落等国内知名互联网企业。
2015年，国家为了推动经济结构调整和经济增长，号召大众创新，万众创业，仅北京每天会诞生11家创业公司，咖啡店的餐巾纸上都画着创业者潦草的梦。
终于潘石屹找到了和互联网结合紧密的商业模式——共享办公，一向紧跟政策大局的潘石屹一点也不退缩。
2015年初，潘石屹正式推出了共享办公品牌SOHO3Q。
潘石屹向创业者们描绘了一幅蓝图，只租一个办公室，甚至一张办公桌，租期一天一周都可以，不用考虑装修家具等问题，为创业者提供办公环境一站式服务。
2015年末，SOHO中国在北京和上海已经建成了11个3Q共享办公中心，1万多个座位投入使用，潘石屹这一次操作，也被外界普遍认为是SOHO中国的第二次转型。
但是转型这么久到底成功了吗？
2015年SOHO中国净利大跌86%，同比2012年骤降1438.19%。根据SOHO中国历年年报显示，自2012年转型以来，公司营业额分别为153.05亿元，146.21亿元，60.98亿元，9.95亿元。
此番数据也宣布了SOHO中国此次转型失败，但是潘石屹仍寄予共享办公厚望，准备将SOHO3Q打造成国内最大的写字楼综合服务商，并宣称将于2019年上市。
为此，潘石屹开始在多个新开业的SOHO3Q楼盘站台并举办攀谈会，潘石屹对话孟菲、季琦、王传福、李开复、刘强东、姚明、白岩松等人为SOHO3Q造势。
不仅如此，SOHO中国卖掉了上海的多处地产，套利80多个亿，为SOHO3Q提供资金支持。
如此大面积的卖地，怕是要跑路，面对媒体的质疑，潘石屹解释道：出售物业的资金将主要投入到SOHO3Q中去，事实也确实是如此。
2017年底，SOHO中国就已经有了19个中心，并可以提供近1.7万个工位，平均出租率为87%。
2018年底，SOHO3Q业务已经扩展到了除北京上海以外的城市，在中国7个城市拥有31个中心，工会合计超过3万个。
两年的扩张数据漂亮，似乎中国已经转型成功……
这一年，互联网行业在资本狂欢后回归冷静，熊猫TV、小蓝单车、皇太极等一大批互联网企业相继倒闭，随之而来的是SOHO3Q的退租率激增，潘石屹的SOHO3Q陷入了前所未有的困境。
这一年，在SOHO中国股东大会上，有股东提出，希望SOHO3Q别烧太多的经营性现金流，集团首席财务官倪奎阳也表示，2019年的计划就是让SOHO中国不亏损。
六：“搬出家底，套现离场”
2019年，共享办公领域的行业巨头微work上市失败的消息一出，整个共享办公行业都陷入到了焦虑与质疑声中。
2019年，经过一年的艰难运营，潘石屹变卖SOHO3Q的消息也浮出水面，SOHO3Q或将旗下的11个项目打包卖给孵化器公司筑梦之星，北京和上海两地的项目都有，但上海居多，此次转卖已经进入到了合同审批环节。
在互联网大趋势全球大风口的时代下，潘石屹第二次转型也以失败告终，SOHO中国没有了SOHO3Q，又将何去何从？
2019年年中，记者的一则报道震惊了中国地产圈，称SOHO中国正在考虑出售其持有北京光华路SOHO、SOHO望京、SOHO塔山和上海复兴广场等多处商业地产，交易价格可能高达80亿美元，折合人民币约为560亿。
据透露，买家是黑石集团和新加坡国有控股的GIC，此外SOHO中国八大金刚中的5个项目也在酝酿出售，计划在两年内完成。
面对这一消息，舆论纷纷表示潘石屹清仓SOHO中国准备跑路，而SOHO中国云淡风轻的发布了公告：公司会不时的探讨潜在的交易机会，但对于此前出售项目的传闻均不知晓。
舆论已经骂声四起，“潘PP”也成了潘石屹的新称呼。
2020年年初，一场新冠疫情突然席卷全球，自从疫情爆发后，房地产头部企业万科、万达、恒大、世纪金源、融创都捐款上亿元，但SOHO中国在这一刻却成为了一个特例，没有捐款。
确实SOHO中国也面临困难，根据2019年财报，SOHO中国的核心资产可出租面积79.74万平方米，年租出24.5万平方米，可出租仅占总面积的四分之一，空置率提升，资产价值下降，利润率仍在亏损状态。
面对SOHO中国四年转型路境遇，潘石屹决定卖掉SOHO中国的消息息早已路人皆知。
2020年3月10日，国际知名媒体报道，黑石集团正在与SOHO中国进行私有化谈判，交易价格为40亿美金，黑石提出私有化报价为每股6港元，以SOHO中国当日的收盘价2.98港元每股来计算，黑石给了两倍的出价。
利好消息导致SOHO股价暴涨，涨幅一度超过40%，而手握SOHO中国63.93%股权的潘石屹和妻子张鑫，也将从这笔交易中套现170亿元。
第二天，SOHO中国发布公告：公司正在和海外金融投资者，探讨进行战略合作的可能性，其可能导致也可能不会导致对公司全部发行的股份进行全面要约收购。
这则公告预示了潘石屹这次卖的不是核心资产，是整个公司。若此次交易全部达成，交易总金额或超过600亿人民币，潘氏夫妇将从中套现约200亿。
此时的潘石屹一如既往地在微博上听歌、品茶、摄影，没有做出任何回应，但大家不知道的是潘石屹小资生活照片的背后，还藏着他深深的焦虑。
同年5月，由于性冠肺炎影响导致公司前景充满不确定性。黑石集团，关于SOHO中国私有化的洽谈陷入停滞状态。
同年8月，SOHO中国发布公告称SOHO中国终止了与黑石的邀约私有化事项。消息落地后，SOHO中国的股价也瞬间跌落，市值不足140亿港元。
2021年世界进入后疫情时代，全球核心城市的房价在过去的一年中都在持续上涨，中国经济是唯一正增长的国家，一线城市房价一路飙升，但是政策把控越来越严。
“2021年2月8日，深圳住建局发布二手房成交指导价，不同小区与实际挂牌价的差异达到70%以上。”成交指导价的强行出台，扼杀了房地产二手房的杠杆率，可能很多投资客将面临灭顶之灾。
而SOHO中国在疫情中更是举步维艰，地产界常常为了抵御政策带来的寒冬，寻求突破和转型是在所难免的。
可像潘石屹这种压上全部身家豪赌的凤毛麟角。
从2012年7月至2021年至今，从潘石屹宣布SOHO中国将实现重大转型，到如今已经过去了近10年的时间，粉丝一度突破2000万，公司却走上了一条不归路。
无论是从开发销售转型为房产自持，还是变为主打共享办公的SOHO3Q，“SOHO中国”业绩连年下滑，SOHO中国，至今都没能重现往日辉煌。
人们总结近十年中国房产企业两大魔咒，一个是房地产企业追求多元化，另一个便是房地产企业转型做互联网，潘石屹可谓功不可没，两大魔咒都沾边，那只能是“生死有命富贵在天”了。
看看“恒大”投掷千亿涉足粮油、乳业、影视、造车、金融、足球等领域，除了老本行其他领域至今未盈利。
“万达”从住宅地产转型商业地产，一直向娱乐、金融、互联网等领域渗透。但万达却亏损近百亿，无缘世界五百强也有三年之久。
“碧桂园”创始人杨国强宣布进军机器人领域以来，仅仅三年就耗资八百亿，成立的两家机器人公司颗粒无收，半年就裁员1.4万人。
去年万科，也不知怎么的，竟然另辟蹊径，和互联网情怀大佬丁磊抢生意，成立食品事业部。向社会招募养猪人才，计划一年产出二十五万头。
麻酱君就纳闷养猪赛道的几个大户好像过得也不尽人意啊。
潘石屹在转型中搬出了全部家底，完美踩上了房地产两大魔咒，终将把自己一手缔造的“帝国”推下神坛，画上了一个圆满的句号。