最近几年，房地产企业日子过的紧巴。我们从周围或者各类媒体上每天都能听说或者看到各种房地产相关的新闻报道，诸如X大暴雷了，XX房企“跑路”了……等等。我们尝试能够进一步深入了解一下关于这个行业的一些现象，而不是停留在表面。最近的一条新闻引起了我们的关注：
4月6日，祥生控股集团发布公告称：2023 年优先票据加速通知，已触发公司 2022 年 到期 2 亿美元 10.5 厘优先票据契约项下的交叉违约！我们了解了一下，目前该公司共存续4美元债，规模为6.21亿美元，其中有3只于一年内到期。翻开该公司的股价表现，去年11月曾出现1日暴跌50%的情况，随后股价创出0.63港元的最低价。目前维持在0.7港元左右。我们尝试找出问题的线索。
在了解公司情况后发现，发生这样情况的诸多原因中，有一条是资金链出问题了，而近年来地产公司频频爆出的各种问题背后，都有资金链的问题出现。巧妇难为无米之炊。当房企出了其他问题，还能够咬牙坚持，而一旦资金链出现危机，以及由此引发得一连串的问题，通常就关乎企业的存续了。
为什么资金链的安全对房企如此重要？ 是什么原因导致出现资金链危机？而当前资金链难题又是众多房企的共性问题，房企面对资金链的安全又有怎么样的应对呢？我们来梳理一下。
一、 房企资金链吃紧
依据官方口径，房企资金来源分为国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款、其他到位资金和各项应付款七个类别。完整的房企资金链条可以从下图看出一二。
当港股公司寻求外部融资时，股权融资和债权融资就成了主要途径。文章开头提到的祥生控股出问题的优先票据属于公司境外债的一种，具有安全性较大，利率较低，周期较长特点。但是在企业破产清算时，需要优先偿还。
前几年房企一度崇尚“高负债、高杠杆、高周转”的经营发展模式，恒大、碧桂园等头部房企也凭借此模式出现急剧扩张的阶段，祥生控股表则现更为激进。2015 年销售额破百亿后，随后仅仅三年就突破千亿规模。达到这样的规模碧桂园走了 6 年、万科用了 5 年时间。而为此付出的代价是，祥生高高筑起的债台。仅仅在2017-2019年间，祥生控股净负债率一度高达1380%、740%、360%。
“出来混迟早要还的”，当遇到2020年下半年房地产政策收紧，尤其房企融资“三道红线”，紧接着银行房贷“两道红线”，都直接指向了房企的软肋——资金流。房企们的好日子到头了，每当融资到期，需要偿还的时候，就是房企需要面对的“艰危”时刻。
导致房企资金链吃紧的原因有哪些？以及资金链吃紧对房企的伤害有体现在哪些方面？企业该如何寻求破局？我们梳理一下。
二、房企资金链吃紧的原因及影响
1.资金链吃紧的产生原因
造成房企资金链吃紧的原因包括内部因素、外部因素和市场因素：首先，销售金额延续低迷，企业回款难度大。机构数据显示，1- 3 月 TOP100 房企操盘口径销售金额同比下降 46.96%，3 月单月同比下降 52.68%，同比跌幅扩大 5.52 个百分点。当前行业仍处于较为艰难时刻，市场持续低迷、行业信心不足，叠加疫情因素影响线下售房活动举办等众因素导致多数房企销售数据不佳。专业人士指出，去年就有逾八成房企未完成全年销售目标，平均目标完成率不到90%，今年在市场持续降温的背景下，大部分房企完成销售目标， 实现销售去化的压力仍然不容乐观。
其次， 房企融资难并未明显好转，经营压力仍较大。 房企融资受限于企业信用，国企央企和少数优质民企境内发债情况在好转，但是大多数民企短期内仍难得到合理的融资，数据显示，3 月民企融资规模 10 亿元，环比下降 81.5%，大部分民企的苦日子还在延续。而海外融资方面，海外债形势依旧押严峻，3 月净融资-49.9 亿美元，海外债融资为净流出。尽管近期政策面出现好转，但是在融资端力度有限，大部分民企的现金流依旧承压。
第三，快速扩张过后，高成本困扰企业。在过去5年地产行业快速膨胀过程中，房企各项费用成本增长居高不下。我们仅以管理费用中的人力成本为例：每当看到这样的字眼，“200万挖不到一个副总裁”，“承诺高层收入过亿”等等都在一定程度反应出企业的人力成本在升高。数据显示， 在TOP50 房企中，部分企业管理费用率高达35%。在2020年就发生一家因为双总部，管理费率26%的房企暴雷的案例。2021年年报显示，包括碧桂园、雅居乐在内的10家房企在员工薪酬福利费用上的支出合计已超过600亿元。当行业利润率下降，企业销售业绩不佳的时候，管理成本将成为企业的负担。看到最近出现各种房企裁员新闻丝毫不意外。
2 资金链吃紧的影响
一旦房企资金链，造成的后果复杂的，也是严重的。主要会引发以下几方面的问题：首先是债务问题。地产行业属于高杠杆、高负债行业，在“三道红线”出台之前，房企负债率80%，90%很常见。资金链吃紧，企业偿债能力变化会有两个阶段：第一阶段是还能负担利息支出，第二个阶段是只能依靠借新债还旧债本息。再之后就是出现债务违约了。资料显示，房企暴雷事件频出是从去年7月以后，而2021-2022 年持续处于偿债高峰期，2022 年上半年将迎来海外债偿债高峰期，文章开头提到的祥生债务违约就是这种情况。
其次是影响企业信用问题。信用问题极为重要，直接会对企业的经营、融资产生影响。资金链出问题引发对企业未来担忧，评级机构会下调企业评级。2月份穆迪将融创评级下调至B1/B2，评级的展望从稳定调整为负面。还有祥生控股、雅居乐、禹州集团等知名房企均被下调评级且调整为负面。4月8日，标普确认碧桂园长期发行人信用评级为“BB+”，展望下调至“稳定”。
另外信用问题也会对企业对经营产生影响，尤其出现股权被司法冻结，会牵涉公司账户被冻结的问题，对企业日常经营产生重大影响。公开渠道显示，今年以来融创中国旗下多家子公司被冻结股权或被申请财产保全，仅三项司法冻结数额就超过了1.25亿元。而祥生控股近期共有4家子公司股权被司法冻结，合计涉及资金4.16亿元。据祥生控股内部人士透露，母公司“祥生实业集团有限公司”账户亦被冻结。
第三是成本问题。当资金链出现问题之后，企业融资渠道往往变得更少，导致融资成本被推升，并且降下来的难度很大。部分房企甚至依靠民间借贷都来谋求“喘息之机”，这往往进一步加剧问题的严重性，高成本借来的短期资金的偿还压力进一步加剧资金链恶化，形成螺旋式上升，企业的成本短期内很难降下来。
第四是经营问题。房企资金链吃紧，往往会谋求自救，常见的有缩减规模、裁减机构和人员，
楼盘降价促销、削减费用等等。而这些行为将导致企业经营受到影响，比如前期大量投入还未完成规划或者项目缩水或停摆，裁撤人员致使人力资源紧张导致项目降级或者承诺给客户的服务无法兑现等等问题，都会对企业内外部造成不同程度的伤害，对日常经营形成干扰。
以上是我们梳理出来的部分问题，相关的其他问题还有不少。我们从中可以看到的重点是资金链很重要，关乎房企的存续问题。那么这个问题该如何破解呢？
三、资金链难题如何破解
凡是预则立， 不预则废。任何难题都不是一日出现的，房企如果没有做到未雨绸缪，对于发生资金链难题来说，还有一条救赎之路。做好了，资金链难题将会缓解或者彻底解决。
我们梳理出了四个方面：
首先，拓宽资金渠道。当前民营在外部融资较为困难的情况下，重点应该放在内部经营融资方面，看看销售回款方面能否有改善，这个时候最重要的能够“活下来”，同时对销售策略进行调整，服务要跟上，比如了解客户的难题帮助解决，或者协助解决相关配套服务等，提升房子的“附加值”，同时保证回款的效果。另外，适当处置手里有价值的资产，具体有几种种途径：（1）资产直接售卖，获得现金；（2）内部筹资， 吸引现有员工、外部合伙人或者战略投资者的加入，让渡一部分股权等换得现金；（3）未完工项目转售，减轻自身负担， 也能回收一部分资金。必须坚持到行业转好，到时候问题就容易解决了。
其次，争取债务展期。对于到期的债务，通过与债权人谈判以寻求债务延期兑付或者分期兑付，获得宝贵的腾挪时间，在此期间不是得过且过， 而需要积极筹措资金，做好各种预案来应对。如果能获得相关部门援手，境遇会好的多。一般来说业务展期成功的概率比较大，业内也有不少成功的案例。
（部分企业3月债务展期数据）
第三、主动调整组织、人员结构。首先可以通过组织架构调整，比如区域合并，机构合并等动作。某人力总监表示，很多房企都做了区域合并，通过这种合并， 有些公司一年减少30%的人员，合并之后效率将得到提升。资料显示，1月份碧桂园新一轮组织架构调整将落地。调整完成后，碧桂园区域公司由原来的106个，缩减至65个。
其次，管理人员下沉。让更具全局观念和更了解公司实际情况的管理人员下到更低及层级单位，身先士卒，对于下级单位凝聚力增强和内部业务处理的顺畅度方面都会有较大的提升。另一方面管理人员也更加了解一线的问题，及时做出应对处理，对公司长期发展也有好处。
万科董事长郁亮在 2022 年年度总结发言中所强调的，“管理人员都要全部下沉，身先士卒，现在集团已经取消了原集团合伙人的层级，所有原集团合伙人全部下沉到所在单位。
第四，谋求多元化布局、探索新的增长模式。多元化布局多元化路径主要有两个方向，一个是在进行产业链条延升，发展包括物业管理、物流地产、长租公寓等；另一方面是跟随市场风口进行投资，现阶段应当加上安全性考虑，选择收益相对较好，且与房企主业相辅相成的业务布局，形成“开发+运营+服务”的模式。数据显示，自 2017 年至 2021 年上半年，TOP30 房企多元化业务营业收入的平均占比由 8.8%升至12.06%，机构表示，多元化业务未来仍有提升空间。
还有一个不错的选择，开展代建业务。该业务房企可轻松上手，不需要做过多的调整。据克而瑞统计 TOP50 房企中32%涉足该领域，未来随着城市更新带来的机会，代建的发展空间也更为巨大。 代建业务的轻资产、低负债、高盈利及抗周期性的特点可以说房企现阶段较为理想的选择，也是一种比较可靠的新发展模式。
房企的资金链难题破解当然不容易，需要房企有更多的智慧和全局的眼光，及时应对各种出现的情况。可以肯定的是，资金链难题一旦成功破解，整个行业就活了。
四、大环境转好，房企还需坚强“活下去”
寒冬终将过去，春天一定会到来。能够战胜冬寒而活下来的都是勇士，也将再度踏上征程。我们对于地产行业是乐观的，房企的未来则是谨慎的。
首先，行业的重要性。房地产行业是经济的支柱产业，也是重要的民生产业，在GDP中占据重要的位置，对经济稳增长也有着重要的作用。数据显示，2020年房地产占GDP比重为7.3%，如果再把上下游链条加起来，可占到GDP的30%。同时，住房资产占家庭总资产的比例为59.1%。房地产行业沉积了巨额资金，可见，地产稳对于经济稳增长至关重要。
其次，政策面回暖。3月政策层面积极释放利好。首先，两会强调支持合理住房需求，因城施策促房地产行业良性循环；其次，多部委积极表态提振市场信心；第三多地因城施策，出台适度放松地产调控政策。一系列政策出台为地产行业转好提供了基础，也预示着低迷的地产行将迎来转机，房企头上的“乌云”有望逐步散开。
第三，房企的“寒冬”何时能过去。地产行业的问题是长期积累下来的，沉疴顽疾真正去除尚需时日，行业真正向好仍需时日。房企如果因为盲目乐观而乱了方寸，或将再度被市场被教育。当务之急，必须是全力解决资金链吃紧的难题，这也是“活下去”这个基本要求的硬指标。客观的讲，房地产行业快速增长阶段已经过去，即便是行业真的转好了，竞争力不强的房企的“寒冬”也不会结束，仍将会被淘汰的危险。只有房企自身变得足够“强壮”，才能最终战胜任困难。
写到最后，小结一下。资金流房企的血液，健康的资金链既是房企抵抗风险的保障，也是房企做大做强的动力助推器。我们在文章中分析了资金链问题产生的原因和影响力， 也初步梳理了破解资金链难题的基本方法。资金链之于房企的生存和发展极为重要，必须引起高度重视，而破解资金链难题也是当前环境下房企实现自我救赎的一条生路。