如果说，2021年的楼市像个失宠被丢进冷宫的答应，2022年的楼市就是个复宠的贵妃，但这个妃子显然还在战战兢兢。
一、不及预期的降准
今年以来，楼市的利好就没有间断过，就在刚刚过去的这个周五，央行就宣布了新一轮的降准！
央行公告称，为支持实体经济发展，促进综合融资成本稳中有降，决定于2022年4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点，央行称，此次降准共计释放长期资金约5300亿元。
其实这一次降准本就是预期内，不过跟去年12月降准释放1.3万亿级别的资金相比，这次少了一半多，这个确实是意料之外，感觉似乎缺少了一点诚意。
因为这一次几乎可以说是近十年来降准的力度最小的一次，因为以往最少都是要下调0.5个百分点。但是，此次降准确实对市场来说也很必要，因为一季度虽然也是利好不断，但房地产市场的行情表现并不好，所以确实需要给予更大的政策支持。所以在降准后，银行对于房地产业的支持力度预计还会增加。
而这次之所以没有那么大的降准力度，小白菜觉得还是很情有可原的，现在市场上不太缺少流动性，缺的其实是信心，以及需求不足。
尤其是最近国内疫情和互联网行业爆发的裁员潮，这让大家的危机感突然变得更加强了。当这种危机感加强的时候，人们的规划就会变得更加保守。就像是现在大家都开始囤货，这就是一个非常典型的“心理预期”影响“消费决策”。
对于这个我们可以从央行半个月前发布的《2022年第一季度城镇储户问卷调查报告》找一下依据。这份央行在全国50个城市进行的2万户城镇储户问卷调查显示：
1、未来三个月，17.9%的居民打算购房，这一比例与去年四季度的调查一致，仍是2016年三季度以来的新低（该季比例为16.3%）。
2、下季房价，16.3%的居民预期“上涨”，低于去年四季度调查的16.8%；56.7%的居民预期“基本不变”。
3、城镇储户的储蓄意愿连续第四个季度上升。调查显示，2022年第一季度倾向于“更多消费”的居民占23.7%，比上季减少1.0个百分点；倾向于“更多储蓄”的居民占54.7%，比上季增加2.9个百分点。
在过去三个月政策频繁给宽松信号的情况下，大家购房的热情和对房价的预期并没有好转，这就说明这轮楼市宽松，首先不会很快有效果，其次就是可能还得有更有力的大招出现，才能扭转。
尤其是倾向储蓄的居民增多和投资的意愿减弱，这就说明大家对于未来是有很强的不安全感的。
二、十足的恩宠和战战兢兢的楼市
前面我们说，一季度的宽松政策虽然有些效果，但效果并不明显。我们这里先用一些数据来简单看看……
国家统计局最新公布的3月份70城房价数据，稍微有点企稳的迹象了。鉴于去年上半年大部分城市楼市都出现高点，所以我们不看同比，我们通过环比来看其实更加客观：
从环比来看，新房价格上涨的城市较去年已经有了一定程度的回升，但整个一季度比较平稳。
而二手房下跌的城市数量开始减少了，而上涨的城市数量开始逐渐增加。
这些变化都是经过了连续几个月不同的吹暖风，各地不停出台政策才换回来的一点点起色。而这样的全面松绑，就让大家开始讨论，今年的楼市是不是跟2014-2015年的时候特别像。我们看看有哪些相同点：
在经济大背景上：
经济承压，增速开始变慢。2014年，全球同样面对着美国量化宽松退出的危机，此时我国的经济结构转型也进入到了明显阵痛期。面对近24年以来的首次增速变慢。
2014年，全国楼市库存高企，在2015年库存去化周期一度高达5年。这背后是购买力不足，房价持续下跌，带来的后果是地方财政格外紧张、房企收益持续缩减，大批小开发商倒在了寒冬之中。
在政策动作上：
2014年的年初开始，全国各大城市开始纷纷出台楼市的松绑政策。截至当年9月，除了4大一线城市，其他城市全部取消限购。有的城市甚至推出了几轮政策。
万科等房企喊出了“楼市进入白银时代”的口号。
从2014年11月至2015年11月，央行共6次降息，房贷利率从6.55%降至4.9%，以及5次降准。
即便是如此狂风暴雨似的政策，这轮房价真正复苏也是等到了2015年的9月份和10月份，历时约1年半左右。
所以，由此我们可以知道，这轮即便是所有条件都跟2014-2015年一样，政策效果也不会这么快显现。
况且，2022年的大环境与2014-2015年还是有明显的区别的。
1、持续3年的疫情，带来的影响甚至比2020年还要严峻，这并不是说疫情更加严重，而是持续的时间太长，累积的效果开始出现了。单单就说上海，这次就会给我们5.5%的经济目标带来不小的压力。
2、在财政上，彼时地方财政有大量的库存土地可以依赖。但是现在，房企的日子也很难过，很多地方政府卖地没有开发商买，但该有的公共支出却还在增多。压力很大。
3、就是这轮缺少了“棚改货币化”，这就相当于缺少了钱袋子的支持，老百姓6个钱包都掏空了，手上的余钱不足。而且就像我们开头讲的，大家对未来收入的预期已经开始下降，都开始有意识的存钱对抗未来的不确定性。
所以，这轮楼市要想复制2015年-2016年 那样的反弹，几乎是不现实的。当然，政策上也不会允许的。
三、后面怎么办？
这次降准虽然不及预期，但是对于这个手段来讲，未来的政策空间确实也没有那么多了。
因为这次降准后，现在中国金融机构的加权平均存准率只有8.1%了，历史最高值是2011年的21%。与彼时相比，这个空间可想而知。
尤其是在这轮降准中，现在存准率只有5%的那部分银行是不包含在内的，这就说明5%是目前降准的底。
所以说，未来继续降准的空间不大了。从美国的货币政策实践看，未来中国或许跟美国一样，逐步停用“存准率”这个工具。
对房地产来说，接下来想要加速回暖，只能通过进一步放松调控政策来慢慢挽回市场的信心。而这个放松，我觉得这一次必须还要伴随着大众对于经济增长和收入增长的信心，或者说是一个全方位的信心。
在政策上呢，具体可能就是大家一直在期待的降息。
降低房贷利率，无疑是最能够给购房者让利的政策。虽然5年期LPR最近没有下调，但是其实现在高层都在鼓励地方中小银行降低加点利率，其实这也是变相降息的一种。
据央行介绍，三月份以来，全国已经有一百多个城市的银行自主下调了房贷利率。
而且央行还表示：只要遵守首套房贷不低于LPR（4.6%），二套不低于LPR加60个基点，那么地方就可以根据自身的情况来执行，这是完全市场化的经营决策。
这意思已经很明确了，地方还可以继续大力下调加点，给购房者减轻负担。