（摄影师：卉卉）
3月下旬，厦门市2022年第一轮集中供地，9宗地块挂牌，其中3宗，被建发拿下，涉资94亿元。
去年全年，厦门一共出让23幅宅地，建发更是拿了其中6幅，占比26%，对应拿地金额182亿元。
闽系企业的“进击之魂”，在建发身上，得到了延续。
伴随建发国际年报的发出，建发的扩张念想，也被更多人所知。
这家公司，去年的权益销售金额同比增长100.90%，归母净利润同比增长51.48%，每股派息从0元到1.2港元。
哪怕放到行业最红火的2016年，这几个维度的增幅，都能跻身行业前列。
逆势，一要感谢建发国际的母公司，给了足额的资金支持；二还是要感谢母公司，各种输血建发国际，充大上市平台价值。
有息负债年增幅达54.6%
先捋一个关系图。
建发国际投资集团隶属于建发房地产集团，是后者旗下上市平台。而建发房产层层向上后的汇报关系，又分别为建发股份-建发集团-厦门国资委。
但！建发国际并不完全覆盖建发房产，有些存量土地业务、一级土地开发业务等，建发房产并未把它们注入建发国际。
此外，建发集团旗下的房地产业务平台，除了建发房产，还有联发集团。
举个栗子。根据建发股份的年报，2020年里，旗下两大房地产子公司建发房产和联发集团共实现合同销售金额1379.3亿元——其中，建发房产实现合同销售金额1038.8亿元，联发集团实现合同销售金额340.5亿元——而建发国际年报里披露的合同销售金额，不过907.7亿元。
本文里所说的建发，主要代指有详细数据可查的建发国际。
（建发系房产业务架构图）
2021年，除了在招拍挂市场首入北京，建发国际还首入重庆、南昌、宁波、温州等城市，全年新增项目90个——截至年末，在中国及澳大利亚合计拥有项目218个，总土储面积为1944万平方米，权益面积1484万平方米，同比分别增长了58%和60%。
在中指院的《2021年中国房地产企业拿地TOP100》里，建发的拿地金额，已经位居到行业第十。甚至还曾在2021年2月，因在上海高溢价率拿地，被政府约谈警示。
支撑建发国际拿地“财力”的，除了自身原本就不错的现金流，很重要的一点，来自母公司提供的优惠借款。
财报显示，2021年底，建发国际的永续债，从2019年的0，2021年的95亿，继续增长到了145亿。
2020年8月中旬，三道红线融资新政启动。行业内掀起了“冲绿档热”。当时建发国际，净负债率达到247.7%，剔除预收款后的资产负债率为79.24%，踩中两道红线。
当年12月，建发国际与大股东建发房产订立可续期借款合同，获得95亿元永续债贷款金额。
且与其他永续债发行方要的利率，往往高于企业公开市场融资成本不同，建发房产给建发国际的初始年利率只有4.65%，低于建发国际2020年4.98%的平均融资成本。
正是凭借这笔低息高额资金，建发国际在2020年末，一下增加了近百亿股东权益，三道红线的三个指标，都降到了绿档。
2021年，建发国际永续债额度再增53%，并在年中时候进行了0成本的配股融资，由此，年末时三道红线的指标也进一步优化。
但，令人迷惑的是，根据亿翰智库数据，报告期末，建发国际的有息负债总额，已经从2020年的555.4亿元，增长到858.6亿元，增幅达到54.6%。
从已发年报的房企里，挑选国企、央企、民企各维度房企对比，建发国际的这项增幅，高得异于寻常。
且根据“三道红线”的书面规则，哪怕绿档房企，有息负债规模年增速最高也不过15%。
但这一限制规则，在建发国际面前，似乎失效了。
与母公司关联交易甚多
母公司关照带来的另一好处，是能利用连带关系，为建发国际注入优质资产。
2021年里，建发国际分占联营公司业绩，从去年的7708万，增长至2021年底的4.3亿元。
这里面就有母公司牵线而来的利好。
去年6月，建发股份发布关于下属企业对外收购资产的公告。宣布子公司建发房产旗下子公司厦门益悦，拟以每股16.53元，共计6.52亿的价格，收购合诚工程19.69%股份。
在经过几番增持后，年末时，建发国际的持股已经到了24.51%，取得了合诚工程的控股权。
而厦门益悦，是建发国际的附属公司。即合诚工程，成了建发国际的联营公司。
事实上，在2020年时，建发股份就已经在筹划收购合诚股份控制权，但最终因股东大会相关股东承诺未得到豁免。
当时的收购价，为23.39元/股，收购方为与建发国际同为建发股份控股子公司的联发投资。时隔一年，建发国际的收购价，打了个七折。
在业绩会上，行政总裁林伟国表示，收购合诚股份对建发国际产品的质量跟品质，还有生产效率都有保证，整体运营竞争力也会进一步提升。
但建发国际的协同算盘，并不只在自己集团内，而在整个建发体系内——有媒体披露，合诚股份承接的项目中，包括联发·臻品、联发·山水谣、联发·干景等房建工程。
这也意味着，未来，建发国际还将从兄弟公司赚钱。
同样倒腾而来的，还有建发国际3月29日刚完成的，从母公司建发房产手里收购了建发物业35%股份，对价16.41亿港元，约合每股3.5港元。
而当天建发物业的收盘价为3.93港元/股，收购事项相当于享受了9折优惠。
未来，建发物业也将作为建发国际附属公司，并入建发国际的财务报表内。
有意思的是，在建发物业上市前，建发国际持有建发物业的100%股权。但建发国际称，于完成建议分拆时，建发国际将不会保留建发物业的任何权益，而建发物业将不再为附属公司，并将成为联营公司。
这一次又并表回来，在上市资产包趋优获益下，也算是回馈了母公司。
类似的回馈，还包括去年里，建发国际先后向建发房产0元收购株洲悦发100%股权、0元收购收购长沙兆祥95%股权、以及0元收购厦门兆鼎珑100%股权，以此获得了株洲、长沙、上海崇明区地块。需要付出的代价，是需要偿还建发房产已垫付的股东贷款。
交易完成后，这几家公司的财务业绩，都会在建发国际综合财报表内综合入账。
这样一来，建发房产既回笼了前期投入资金，也将旗下项目注入建发国际，为后者增加土地储备，助长未来业绩。
母公司给建发国际带来的搭桥，甚至不至于建发系统内——2021年8月，建发国际曾宣布，全资子公司厦门兆澄垚拟与厦门国际信托以80%：20%的股权比例组成合资公司，以收购建发房产的全资子公司福建兆丰。收购完成后，福建兆丰并入建发国际财务报表。（后续合作方变成了厦门国际信托旗下佳沃信）
而厦门国际信托，也是建发集团的参股企业之一。
对于项目公司员工来说，这或许是一项高薪的调岗，毕竟去年里，建发国际的总员工成本（包括董事酬金）约198359万元，对应2672名全职员工。这意味着，建发国际的人均收入，约可达到74万元。
关于建发系，关于地方国资房企，你有什么想说的？
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