4月15日，2022年的第一次降准在万众企盼中落地，降准带来的5300亿元流动资金也即将达到市场。
其实冷静下来看，这次央行降准的消息，对很多人来说既在意料之中，也在意料之外。
意料之中在于，此前国常会已经连续两周重磅定调，尤其4月13日的国常会上，明确鼓励大型银行适时运用降准等货币政策工具。
国常会预告在前，再加上当前经济发展面临重重压力，央行降准的消息对市场来说并不意外。
但意料之外的是，4月15号这天本来应该是MLF公布是否降息的日子，按照市场的预期，应该是降准和降息的消息在这一天一起公布。
不仅给市场提供更多的钱，也提供更便宜的钱。利用这样的金融核弹，给整个市场一剂强有力的刺激，轰开当前的利空压力。
但等了一天，降息却落空了。
第二个意外的点在于，此次降准的幅度仅有0.25%，按照以往降准的幅度和规律，一般都在0.5-1%区间，0.25%在整个降准历史中都是少见的。
尽管与此，这次这次央行降准，无论是强度还是目的，都和去年7月份、12月份的降准完全不一样。
去年两轮的降准是央行主动进行微调，降准与MLF（中期借贷便利）进行微缩对冲，算下来其实放水的力度并没有那么大。
但这次央行是全面降准，背后的迫切性当然不可同日而语，尤其疫情肆虐下让不少行业深陷泥沼。
因此，从今年的各种松动利好信号来看，后续预计还会有降息、降准跟上。
踩实了这一步，是为了更好地迈出下一步。
【2】
此次央行降准并不是直接作用于房地产市场，但作为实体经济重要部分，地产行业当然也是央行口中支持的对象。
从过往的案例来看，降准对房地产行业的影响，肯定是积极的。
对于房地产企业来说，降准给市场释放更多流动性资金，直接作用于房企“钱地人”三要素中的“钱”。
加之去年四季度央行强调金融机构对房地产合理资金需求要给予支持，以及并购贷的同步推行，很大程度上能缓解房企现金流压力。
对于购房者来说，降准释放的无成本资金，会激励银行进一步增加房贷投放，并促进按揭利率的下调，直接刺激购房消费。
对房地产行业来说，政策加大对经济大环境的扶持，会对房地产产业带来传导效应。支持中小微企业，就能稳定就业，进而稳定未来预期，也能提振对楼市的信心。
房地产市场当下的主要问题就是市场信心不足和预期下降，降准固然不可能一步扭转当前的趋势，但他能释放一种信号，稳定预期，提振信心。
我们喊了一年“信心比黄金重要”，但口号不能稳定信心，真金白银才能稳定信心。
【3】
相较于降准，炸天团更在意于房贷利率是否真正下降了。
目前的市场反馈是，相较于其他贷款，房贷利率较高，且安全，在放贷压力下，银行向购房者放贷的动力和意愿都很强烈，各地不断加快的购房贷款发放速度已经充分佐证了这一点。
换句话说，僧少粥多，额度管够！
各家银行为了抢夺有限的房贷客户，纷纷在“首套房贷款利率最低不低于LPR，二套房贷款利率最低不低于LPR+60BP”政策框架内加大个人住房贷款的营销力度。
据央行日前透露的数据显示：
3月份以来，全国已经有一百多个城市的银行，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。
此外，部分城市根据实际情况，也下调了本城市首付比例下限和利率下限。
事实上，这个“部分城市”的数量，还真不少。
根据机构数据，截至目前，今年内已有多达70个城市陆续放松楼市政策。
政策集中在降首付、降利率、公积金贷款优惠、购房补贴、放松或者干脆取消限购限售等手段。
可以说，在因城施策的前提下，地方政府清一色的选择了松绑，甚至于蔓延到了一线城市。
前不久，上海临港新区突然宣布放松限购政策，对认定的人才由原先的1年社保要求降低到了3个月或6个月。其中绝大部分单位只需要3个月社保就可以买房。
上海这一试探性的松绑，惊到了全行业。
当然，地方政府敢如此放开手脚的掀起楼市松绑潮，显然都是经过上层默许的。
在今年全国两会上，明确提出了“支持商品房市场更好满足购房者的合理购房需求”；
3月16日的金融委提出“对于房地产市场要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案”，央行、银保监会、证监会、外汇局、财政部也都跟进表态。
降准+降息+地方松绑+高层信心喊话，在稳定房地产市场方面，在中央和地方已经形成了一股合力。
可以说，对于地产行业，政策已经从过去的纠偏，转变为支持和刺激。
向楼市灌溉的水准备好了，通道也清理干净了，唯一需要填上的那一块拼图，就是购房者预期和信心的恢复。
如何才能恢复购房者的信心？在炸天团看来，至少有三点，且缺一不可。
①
从宏观经济的层面来说，当然需要基本面好转，居民收入增长，消费支出增大。
但眼前最大的阻力，还是在于疫情的肆虐和原材料价格的上涨。这两个原因也是造成国内一季度经济面临破5压力的始作俑者。
现在，上海等关键城市正处于疫情清零的攻坚阶段，只有坚决打赢这场抗疫攻坚战，才能为之后经济发展扫清阴霾。
否则，全社会的精力都去防疫抗疫了，谁还有闲工夫闲钱去买房呀。
②
必须破除购房者的烂尾楼焦虑。
去年楼市突然哑火，很大的原因就是以恒大为标志的大量房企债务危机。
的确，当房企自身都没有安全感，购房者更不可能冒险去买房。
要让楼市重启，必须做到的就是保证当下项目的如期交付，楼市信心的恢复，请先从保交付开始。
好的消息是，当下出险房企都将保交付当做了必须完成的政治任务，提到了首要位置，而从中央到地方的房企债务风险化解方案也在陆续出台。
在炸天团看来，对于出险房企，要么出清，要么救活，必须果断。
③
从过往地产调控的经验来看，住房需求的释放势必要伴随更大的刺激手段，进而形成更强烈的房价上涨预期。
在近期发布楼市刺激政策的城市中，郑州和兰州两个省会城市，已经重提货币化棚改。
不难推测，接下来或许会有更多城市将棚改这一工具重新拿出来。
于是，很多房地产业内乐观的认为楼市即将重演2015年行情。
那一年，楼市在宽松的货币政策与棚改货币化安置的刺激下，实现V型反转。
炸天团认为，时过境迁，幻想在ICU病房里蹦迪，楼市只会死的更快！
房地产都到中年了，即便活下去，考虑的也该是养生，而不是觉得自己还行的春秋大梦。
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