快速导读
作为万千投资者中的一员，你为房地产信托基金疯狂过吗？财联社4月12日电，华夏基金发布华夏中国交建REIT认购申请确认比例结果公告。公告显示，该基金公众发售部分的配售比例仅为0.84%，刷新公募基金产品配售比例的历史最低纪录。这让我想到了牛顿说的一句话，“我能计算出天体运行的规律，但是计算不出人性的疯狂。” 大家为什么会这么疯狂呢？今天我们就来谈谈“房地产信托基金”这块香饽饽。
1.“房地产信托基金”究竟是什么来头？
想拥有一栋楼来收租这个是很多人的梦想吧？普通人怎么才能实现呢？有这么一群人就脑洞大开：把一栋楼买下来，然后做成基金，基金的每一份额就是这栋楼的所有权之一。投资者买了这个基金，就相当于拥有这栋楼所有权的一部分。而REITs基金就相当于把这栋楼每年的租金扣除营运成本，以分红的方式支付给投资者，投资者收到分红就相当于收租了。
另外，如果这栋楼升值了，投资者的投资也增值了。如果想卖掉，也没问题，只要把手头的基金在二级市场上进行转让就可以收回投资本金。这也就是REITs基金最初的来源了（REITs，有译为房地产投资信托基金，也有译为不动产投资信托基金）。而REITs基金与其他基金最大的不同就是它买的是不动产，而且这个不动产被基金公司买下后是要经营的，而不是炒它。
接着就出现了我们的国家公募REITs基金，它的目标排除了住宅和商业地产，主要投向一些基础设施建设，例如仓储物流、收费公路、水电热气、产业园区、信息网络......而公募REITs基金最大的目标就是去杠杆！须知道，咱们国家经过这几十年的发展，全国范围内的基础设施存量是巨大的，而且这些基础设施几乎都是由政府主导建设的，为此政府花钱如流水，却还要面对极长的回本周期，衍生导致到众多地方财政出现入不敷出的情况。
这些基础设施建成之后，它确实是个资产 ，但它也是政府背在背上的负债！旧的还未结清，又要着手考虑新的建设，让人一筹莫展的时候，公募REITs基金就踏着七彩祥云来了！把基础设施变成公募REITs基金发行，然后卖给老百姓，它就变成了老百姓的资产。老百姓拥有了资产，政府去掉了杠杆，实现了双赢！这就是金融产品创新的魅力所在，只是转换了一个方式，不需要投入新的资金，钱仍是那些钱，但问题却已“烟消云散”。
2.公募REITs基金真的是“香饽饽”吗？
大家为什么会为之疯狂呢？通俗来说，这是一个花1,000块钱就能当包租婆、大概率能赚钱的的好机会。公募REITs基金的风险和收益是介于股票和债券之间，虽然收益不会太高，但风险可控，胜在稳定、抗通膨，可以作为保值增值的产品持有。目前试点的公募REITs基金普遍都是发达经济地区的优质项目，盈利能力高，并且有地方政府的税收作为支撑，出现违约的可能性非常小，所以可以说它已经无限贴近“普惠型资本福利”了。前两批公募REITs ，不到一年时间，平均约有30.81%的收益，这对投资人而言着实是块大肉。
当然凡事都有两面性，公募REITs基金对于普通投资者来说是一个以最低门槛享受不动产投资收益的优良渠道，但它也不是完全没有风险的：公募REITs基金价格波动风险、基础设施项目运营风险、流动性风险、终止上市风险、税收等政策调整风险等等都会对投资者造成潜在的伤害。
国家经济在发展，我们自然也是要和国家同步才能享受到经济发展的红利，这也不过是个顺水推舟的事情。关于基础设施建设不赚钱的说法并没有错，它确实不会暴利，所以不要对公募REITs基金有高收益的预期。它最大的优势是风险可控。我们在配置资产的时候不可能全部都选择高收益类产品，总要有一些产品用来稳固，所以它作为一个稳健型产品以分摊风险是很合适的。
总而言之，在我的观点看来是值得一试的，但我不会对它的收益抱有很高的期望，一开始一定是尝试，后续还要看产品的表现、监管政策和自身实际情况做调整。希望大家在理财中都能保持一颗理性的心。
胜手金句
买在无人问津时，卖在人声鼎沸时。
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