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前两天，乐有家公布了今年第一季度深圳二手房房价下跌区域表，列出了同比去年同期深圳跌幅最大的各个板块。
图中的数据显示，过去一年深圳房价跌幅超过10%的片区达到25个！
根据数据，我们能够得知，过去一年跌幅最大的片区并不是之前涨得最猛的片区，而是南山一个并不那么起眼的板块——南山中心区，跌幅达到了30%。
排名第二的是华强北，跌幅为28%，华强北在楼市中同样算不上是网红片区。
跌幅最大的两个区域竟然是南山和福田两个不太起眼的板块，我想这多少会出乎大家的意料。
下面我们就来细细扒一下这份下跌片区名单，分析一下它们过去一年房价撑不住的原因！
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其实你应该发现，下跌超过10%的板块主要有三类。
第一类：顶级学区板块
比如翠竹、百花、八卦岭，都是带顶级学位、老小区扎堆的片区。
去年，深圳顶级学区房的平均跌幅能达到20%，是跌幅最大的房子。
就拿经常传出笋盘的百花片区来说，片区内的长城花园，去年跌得最猛的一套学区房，直接跌了700万;
最近我从中介那里又收到消息，南天一花园有一套107平的3房，挂盘价只有1100万，低于指导价184万。
顶级学区板块的大跌，应该不出绝大多数人的意料。
毕竟去年打压学区房的政策很多，这些片区的房子多数楼龄在20年以上，全靠学区撑起房价，学区的确定性被打破，直接要了学区房的命根，房子的价格撑不住是很自然的事。
第二类：前几年房价涨得比较快、价格虚高的片区。
典型的板块是：前海、大冲、蛇口
说这一类板块价格虚高，主要是因为这些片区的指导价和市场价格往往差距很大。
比如前海，小区的指导价多数在9-10万/㎡之间，市场实际的单价在13-14万/㎡之间 比如蛇口，小区指导价价格在10万/㎡左右，市场报价普遍停留在13万/㎡ 再比如大冲，小区的指导价多数在13万/㎡，市场价格在15-17万/㎡之间
去年一整年，房贷都是严格按照指导价贷款，如果指导价和市场价差距大，那么首付成本就会很高，这些板块缺少成交、下跌幅度持续走高的主要原因，就是因为指导价。
第三类，也是跌幅最大的一类：核心地段的老旧片区
比如地处南山、跌幅最猛的南山中心区；
再比如地处福田腹地的华强北、车公庙、新洲、石厦。
以往我们可能会有一个刻板印象，认为只要是在南山、福田的板块，房价就算是下跌，下跌幅度也比其他区域的板块少。
但这一次的数据打了脸。
南山、福田这些城中村扎堆的老片区，别说和其他区的核心板块比如大运、光明中心区、红山相比，即便是和其他区比较老的板块相比，跌幅也更大。
龙岗布吉的大芬板块，跌幅只有14%；
光明的老城区公明，下跌幅度只有13%；
宝安的西乡，跌幅只有15%，只有南山中心区跌幅的一半
按理说，地处最佳地段，有配套、交通还方便，市场需求应该不会少，那为什么这些板块反而成为了整个深圳下跌最猛的区域？
要搞清楚这个问题，就得了解为什么这些板块会下跌。
核心区的老旧片区，房价下跌的逻辑其实都是相似的。
我就拿这次下跌榜单高居榜首的南山中心区，作为这一类板块的典型来分析。
为什么南山中心区的二手房跌幅最大？主要有3个原因：
第一个原因是产品原因
因为片区面积比较小，而且建设比较成熟，各类配套又很齐全，所以真正能给到住宅小区的空间其实并不多，
但是，在有限的空间中，片区内的小区数量却非常多。
我截了中心区的区域图，大家可以看到南山中心区的小区密度非有多大。
在这个条件下，南山中心区的社区形成了两个特点：
社区小、户型小
如果你去看南山中心区现在的社区，你会发现，片区的社区主要是以小社区为主。
片区内很多小区只有一两栋楼，连小区的空间都没有，即便是有围合式的小区，也是社区面积很小、楼龄很老的小区
南山中心区的华联小区
而户型方面，南山中心区小区的户型多数是60-90㎡之间的中小户型，很少看到大户型。
小户型+小社区，都是典型的刚需配置，但大家不要忘了，由于指导价贷款导致首付成本升高，刚需想买深圳的二手，难度越来越高。
因此，当下二手房市场的主要买家已经不是刚需客，而是改善客。
改善客对于产品和社区的需求是最看重的，而这两点，正是南山中心区的弱点。
在这样的市场下，想要争取客源，只能降价。
第二个原因：新房供应增加而且价格更低
前几年，深圳还是一个以二手房交易为主的存量房市场，新房供应很少，那个时候，大部分深圳人买房只能看向二手。
那个时候，如果想要以最低代价入场南山，选哪里？答案是南山中心区，因为这里是南山的房价洼地之一。
但到了现在，新房价格比二手的洼地还要低。
比如最近传闻即将要开盘的南头新盘鸿荣源尚璟公馆，价格还没正式公布，但预计单价大概也就在8-9万/㎡之间，而南山中心区二手价格最低单价也要10万/㎡上下。
过去这里有市场，是因为南山的房价洼地是南山中心区的二手房，而现在的洼地变成了新房，谁还会去选南山中心区的二手？
第三个原因：没有概念、没有新的发展空间
这一个原因我想大家应该很好了解，深圳是一个追求概念的城市，但是南山中心区这一类板块都已经是成熟的片区，没有任何可开发的土地，也就没有概念可言。
而且更尴尬的是，福田、南山很多片区虽然老，但很多房子相比罗湖动辄30年的楼龄，还是有些差距，所以这些区域的旧改项目和旧改规划并不多。
和新区相比，没有新概念，也没有新的空间开发；
和真正的老片区相比，又没有老旧小区改造再创财富神话的可能。
处在中间位置的南山中心区，其实挺尴尬的。
房价下跌30%已经成为过去，更重要的是未来。
南山中心区、华强北这些片区，既然价格已经跌了那么多，那么它们的价格是不是已经到了底部？
对于这个问题，我的观点是：
片区整体价格确实不会再跌了，但是片区内的笋盘还会不断出现！
从大趋势来看，在官方刺激政策的加持下，深圳房价的下跌行情已经走到了尽头，回暖会成为趋势。
但现在确实和调控前的行情有很大的不同。
新房限价+大量供应，会继续压制二手市场，所以房价想大幅上涨可能性不大，而且不同板块之间，极有可能出现部分板块价格上涨、部分板块价格横盘的分化现象。
南山中心区、华强北、车公庙这些板块，没有什么想象力，房价很难反弹，接下来房价我认为大概率会横盘，或者最多是微涨。
值得一提的是，最近半年内，经济环境大概率还很难回暖，如果有业主出现资金紧张的话，肯定还会有业主降价卖房！这也是我预测为什么还会有笋盘出现的原因。
当然，即便有笋盘、价格也到了底部，我还是建议优先选新房，只有新房买不到的情况下才建议抄底这些板块的笋盘。
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