案件由来
2019年7月，王某、沈某、某中介公司签订《房地产经纪买卖合同》，约定王某以126万余元向沈某购买新罗区某处房产，明确双方付款、按揭、过户等手续，并约定若出现违约，违约的一方应按房产总价的25%向另一方赔付违约金，并承担中介费等。
然而
房款已付
房屋却迟迟没过户
合同签订后，买家王某先后按约支付沈某50万余元，并支付中介公司服务佣金2.5万元。2021年6月，涉案房产的开发商通知沈某领取涉案房产的不动产权证书。但，领证后的沈某并未及时按约将房产过户给买家王某，反而将该房产及地下车位抵押给第三人并办理了抵押登记。
2021年7月，中介公司向沈某发出催告函，通知其按约协助买家王某办理贷款、过户等后续事宜。由于相比2019年买房的时候，房产升值较多，卖家沈某一直推脱不予配合办理过户，王某遂将沈某诉至新罗法院。
25%的违约金
是否过高
诉讼中，被告沈某同意退还已收房款，承担中介费及原告垫付的相关费用，但不愿意按照房款126万余元的25%计算违约金，并认为这种计算方式，产生31万余元的违约金明显过高。同时，王某申请对涉案房产依法进行评估，得出该房产市场价值174万余元，扣除以评估价值处置卖方负担主要交易税费后的评估净值为159万余元。
经法院审理认为，王某与沈某、某中介公司签订的《房地产经纪买卖合同》真实有效，各方应遵照执行。从违约的过错责任看，涉案合同系因沈某不配合房产过户导致合同无法履行，且沈某将涉案房产抵押给案外人并办理了他项权证，其违约的主观故意非常明显。从违约给买家带来的损失看，涉案房产经评估净值为159万余元，相比购房时售价126万余元，可得出涉案房产的增值金额为33万余元。结合沈某过错程度、王某损失，王某主张按照原房价126万余元的25%即31万余元计算违约金，不存在明显偏高，并不违反法律规定及双方约定，法院予以支持。对于沈某提出合同中约定的违约金标准过高要求予以调整的抗辩，法院不予采纳。
依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条之规定，新罗法院依法作出判决，判令沈某、王某、某中介公司签订的《房地产经纪买卖合同》解除，沈某返还王某购房款，支付中介服务佣金，承担违约金、诉讼保全费、房产评估费等。
《民法典》第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
法律支持当事人关于违约金的约定，但是，法律明确授予法官自由裁量权，依法调整违约金的数额。法官在判定违约金是否过高或过低时，将依据公平原则，以实际损失为基础，综合考虑合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，确定违约金条款是否合理。
当前，一些二手房卖家为了争取最大限度的经济利益，不惜反悔毁约，宁愿承担违约责任，也不愿意依约出售房屋，导致二手房房屋买卖合同纠纷增多。在此，法官提醒：法律守护社会诚信，维护公平公正交易，不会让违约者因违约而获益。请二手房买卖的交易双方信守承诺，诚实履行合同，谨记：违法、违规或违约不仅得不到好处，反而会遭受巨大损失，自觉用法治思维，减少二手房买卖纠纷，共同促进二手房市场的良性发展。
来源：龙岩新罗法院