随着城市化的发展，大量农村人口向城市流入，农村常住人口趋向于以老年人为主，空闲宅基地房屋买卖流转情况也频发。但法律上，宅基地房屋是不可以随意买卖的，即使可以买卖也有一定的程序规范；而老人去世后宅基地房屋如何处理，法律上也根据不同情形有多种处理。
一、宅基地使用权能卖给非本村村民吗？
首先，我国禁止城镇居民到农村购买宅基地，如果村民将宅基地使用权卖给城镇居民，这类买卖合同一般也因为违反法律强制性规定而无效。同时，因村民宅基地属于各个村集体所有的土地，本村村民对本村内的宅基地享有分配使用权，其他村村民如因住房需要使用宅基地，其完全可以在自己村内协调申请，如果为了获得多块土地进行其他建设，一般此类合同也会被认定无效。
《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第二条规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
二、同村村民之间可以买卖宅基地房屋吗？
我国土地使用权包括宅基地使用权，法律规定不得非法买卖。但同村村民之间因一方有住房需求，可以依法转让（买卖），《土地管理法》第六十二条规定，农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。同时农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。因此，同村村民之间可以协调转让宅基地。
另一方面，参照《农村土地承包法》对于村民之间流转承包地的规定，结合各地实践，为了确保转让的有效性和稳定性，村民之间签订宅基地房屋转让协议后，需及时经村委会、乡镇人民政府备案，并依法办理宅基地使用权变更登记手续，如果未进行变更登记的，虽然不影响转让合同的效力，但不得对抗善意第三人。
三、老人去世后，宅基地房屋可以继承吗？
宅基地由村集体享有所有权，不属于个人财产，不能当作遗产继承，但宅基地上的房屋由产权人享有所有权，属于私人财产，可以继承，而房屋位于宅基地上，村民享有宅基地使用权，遵循“地随房走”原则，继承房屋的，宅基地使用权可以一并享有。但具体根据被继承人的实际情况，有多种特殊情形需要注意。
01
子女已经转为非本集体经济组织成员（或迁到其他村，或者迁入城市）。
这种情况下，子女可以依法继承宅基地上的房屋，同时根据地随房走的原则，房屋所在的宅基地使用权也一并享有。但注意，继承来的这种房屋不能翻建改建，只能修缮加固，等房屋自然坍塌后，房屋灭失，所有权也不存在了，对应的宅基地使用权也不再继续享有。届时村集体可收回宅基地，重新分配。此类因继承房屋占用宅基地的，可按规定确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农村集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。
02
子女属于本村村民，但子女已分户且有自己的宅基地的。
根据《土地管理法》规定，宅基地准则是一户一宅，已经分户并有了自己的宅基地，不能再取得宅基地。但是，对于因继承父母房屋而占用宅基地，形成“一户多宅”的，仍享有权益，同样可继承享有房屋所有权以及对应的宅基地使用权，可按规定确权登记，并在不动产登记簿和证书附记栏进行注记，此宅基地使用权依附于房屋的存续。
03
子女属于本村村民，虽然分户但没有自己的宅基地的。
这种情况下，子女作为村民原本有权利申请宅基地建设住宅。实践中如因村集体内宅基地资源有限，未能取得自己的宅基地住宅，父母去世后，可以继承房屋及原宅基地的使用权，可以申请将该宅基地确权在自己名下，如原房屋倒塌或老旧等，子女基于其对该宅基地本身的使用权，可以依法申请翻建或改扩建房屋住宅。
04
原登记的产权人去世后，户内有子女或其他亲属的。
农村宅基地是以家庭为单位的，在对宅基地使用权及房屋所有权进行登记时，往往只登记一个产权人。如果原登记的产权人去世后，户内仍有其他家庭成员的，该户仍然存在，该户仍然继续享有该宅基地及房屋。后续原登记的产权人户口注销后，可依法申请变更登记新的家庭户主为产权人。
以上是京平律师整理的关于农村宅基地买卖、继承使用等相关问题的法律解析，欢迎收藏转发。
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