过去3年的楼市起伏，和苏州关系并不大。
但今年的这一波回暖，苏州大概率不会再错过了。
这一篇围绕三个问题，聊一聊苏州市场。
苏州的市场，怎么样了？
有回暖，但还不够热！
先上数据：
3月总签约套数4270套，总签约面积52.81万方。
相比于2月份来说，3月份苏州楼市的整体签约套数上浮了71%，回归到月度50万方的水平。
二手房方面，整个3月网签3578套，环比翻了一倍多。
数据摆在这，无论是新房还是二手房，相比上个月都有明显好转！
其实，苏州的这一波回暖，从1月份开始就有了征兆。
而我们在1月初的文章中就有过对苏州回暖行情的分析和预测。（）
来，看图：
从上面的成交走势图中可以看出：
1月份苏州的新房成交量已经破6000套，相比之前的几个月，市场热度明显回升。
妥妥地走出了一个从去年11月开始的“3连涨”。
到了2月，在春节长假和疫情的影响下，尽管成交量出现腰斩，但是房价却不降反升。
2月苏州新房成交均价为24466元/㎡，环比上涨0.87%。
紧接着就是上面提到的3月市场整体的回暖表现，已经是明摆摆的向好走势了。
不仅如此，还有一个重要信号不可忽视：房贷利率的明显降低。
熟悉苏州市场的朋友可能都知道，当下的苏州房贷利率已经从最高时的5.8%降至4.6%，成为全国最低。
如果资料充分，部分银行最快3天就可放贷。
这放在过去的苏州市场，可是连想都不敢想的事情。
如今的苏州楼市，开始变了！
一边回暖，一边继续放松，低迷了快3年的苏州楼市，这下要出息了？
接下来苏州的市场，会怎样？
大概率会有一轮复苏！最快这个月，最慢二季度末就能明显感知到。
为什么？
因为扎实的城市基本面；
因为正在放松的政策走向；
因为房价还有上涨空间。
我们逐条来看。
1.扎实的城市基本面
老规矩，先上数据：
2021年GDP达到2.2万亿，仅次于重庆、广州，位居全国第六；
人口超过1270万，超越省会南京，近10年人口流入省内第一；
2021年工业产值达到4万亿，超过上海深圳，坐稳中国工业第一城。
不仅如此，苏州还有着工业园区和百强县昆山这样的可以复制的成功经验。
说白了，这是一个有钱又有人口的城市。
有钱就有购买力，有人就有需求，无论怎么看，苏州楼市都没有理由继续低迷下去。
说来说去，哪儿都扎实的苏州，只是缺一个机会。
什么样的机会？
政策的松动！
上面说了，苏州有经济又有人口，购买力应该杠杠滴，但事实却是，苏州的市场真的拉胯挺久了。
其实，这离不开苏州一直以来严厉的调控政策的影响。
自2019年市场成交达到了95766套的高位后，苏州就开始调控加码。
限售方面，一直执行的是新房限售3年，二手房限售5年，算上新房平均2年的交房等待期。
可以说，苏州入场就是要打底持有5年，要知道，深圳也仅仅限售3年。
不仅如此，外地购房者2年社保的基本门槛和二套8成的首付比例，也拦住了一大波购买力。
其实这样的调控手段，原先只是想打击炒房，结果却直接把市场给整得抬不动头。
最惨烈的是去年年末前后，一大批楼盘割肉促销，7折、85折都是家常便饭，还有吴江不少楼盘甚至最低去到66折。
而当下，这样的情况，已经有了改观。
2.全面松绑的政策趋势
从去年下半年的政策转向开始，顶着“因城施策”的头衔，各地救市的政策就一波接一波。
截至目前，全国已经有超过60个城市对楼市松绑。
远的就不说的，就拿最近的几个城市来说：
衢州，第一个取消限购和限售的城市；
兰州，从限贷、限购、限售多个方面全面松绑楼市；
还有更早几天的郑州、哈尔滨等...
一个赶一个，连救市都在内卷。
看出什么了吗？
一句话来总结就是：各地扶持政策很卖力、很真诚，今年必须回暖！
而苏州，除了一降再降的房贷利率，官方到目前并没有明确关于“救市”的表态。
别着急，平静的表面下早就暗流涌动。
上周，一条关于苏州楼市即将松绑的消息刷了我的屏。
就在所有人都期待着最终政策的官宣时，官方突然来了个“辟谣”。
但这个谣倒是辟得有些暧昧，“一切以政府官方文件”为准。
着实给人留下不少的想像空间。
其实这一点大家都心知肚明，如今的苏州楼市，需要被救。
且不谈这个小道消息是否准确，但是按照目前这个情况来看，可以判断的是：
苏州大概率是在酝酿一个猛招，让我们拭目以待！
而我们的团队经过一段时间的市场调研，发现当下的苏州某些板块已经出现了入场的好时机。
但是由于苏州回暖的趋势正在加快，低价上车的窗口期正在缩小，不想错过的朋友，可以扫码添加我们的房产顾问，详细聊一聊。
3.房价还有上涨空间
说到这一点，肯定会有人过来杠我：都这样了，竟然还看涨？
先别炸毛，我们搬出数据对比来看：
苏州新房均价2.2w左右，排名全国第14位。
对比来看，宁波、东莞、珠海等城市的房价都要比苏州高。
第一梯队的园区、高新区狮山，新房也只有4万；
第二梯队的四大新城，均价2.6-3.1w，其他版块均价也就2w出头，甚至不少郊区地铁房单价才1w多。
把范围缩小，单在长三角，苏州的房价仅相当于上海的三分之一、杭州和南京的二分之一。
而苏州的实力，可并不逊色于南京和杭州！
但是，凡事都是没有对比就没有伤害！
苏州这样的基本面，配上这样的价格，用洼地来形容不算过分吧？
所以我判断，苏州的核心片区，房价依旧还有上涨的空间，而最近的一波涨幅，很快就会兑现。
既然如此，苏州楼市到底什么时候才能明确火热起来？市场的拐点又到底在哪？
重点关注这两点：一是疫情，二是政策。
一方面，在苏沪一体和长三角协同发展的大环境下，上海的这一波疫情外溢风险对江浙各城市的影响都比较大。
各地的精力和市场的注意力都被疫情相关事件吸引。
所以，这一轮疫情几时结束，关系着市场恢复的速度。
另一方面，苏州在等一个进一步松绑政策的落锤。
市场已经回暖，只是还差一把火候，等到进一步松动，成交量很快就会迅速抬升。
而市场的明显变化，在二季度就可以明牌。
最后一个问题，眼下的苏州怎么选？
先明白一点，苏州是一个非常吃城市规划和园区、新城概念的城市。
沿着老城区向外又发展出四个中心和四大新城，希望将园区的模式无限复制。
在整个城市园区模式“上瘾”的背后，也可以梳理出苏州买房的基本逻辑：
园区外溢+新城规划+落地情况。
1.抓紧“园区-姑苏-高新”主轴。
最顶尖板块一定是园区核心、狮山板块和老城学区房，兜里有粮的朋友们，选择这几个板块准没错。
毕竟，几万的倒挂摆在那，抢到就是赚到。
2.沿着“一核四城”脉络。
如果够不上第一批次的门槛，那么就在四大新城范围内选择，高铁新城>科学城>太湖新城。
高铁新城毗邻园区，能够享受一定的外溢，又有依托高铁的产业和商务辐射，在新城中是最佳选择。
科技城作为独立板块，太远离市中心，空间位置上不占优势，如果工作在高新区可以考虑。
太湖新城则是完全没有产业落地，风景倒是不错，但是通勤和便捷性都不占优势。
而高贸新城靠近园区，吃的是外溢逻辑，但是落地状况目前并不太好。
3.以园区为核心，关注外溢板块。
高贸新城范畴内，胜浦板块和吴中甪直板块目前配套落地情况不佳，但是毕竟靠近园区，可以承接外溢，最关键的是，价格优势也更明显，预算不多，想赌未来更长期潜力的可以考虑。
好了，这一篇写到这里也该收尾了。
忽然想起苏州本地的一位中介，她见证了苏州近10年的发展变迁，她说：“这是一个能够抓住机会，迅速崛起的城市。”
如今，一场席卷全国的楼市回暖已经发生，期待苏州的市场也能够稳稳抓住。
好了，这篇就说这么多，其他更多城市分析和板块建议，点击下方名片关注大胡子说房，欢迎评论区互动。
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