身边认识一些资历尚浅的炒家，谈到重庆，多数人是立马色变，就连江湖上那些资深炒家，也是色厉内荏，一个又一个房地产大V被套牢的故事广为流传......
房产圈有句俗话，看不懂的城市不要买，不熟悉的地段不要碰。
从我们多年来的经验和长期以来对重庆房产的关注，要看懂重庆的楼市，号准重庆房价起伏波动的脉搏，大致可以从以下几个侧面去展开：
关于房价“洼地”
重庆的平均房价是一个统计数据，因为现在我们看到的多数的统计口径，是把重庆当做一整个直辖市（包含了主城和区县）来看待的，但实际上，这样的平均数据，对于要在重庆买房的人而言，参考价值极其有限。
根据第七次人口普查公报，重庆主城都市区的常住人口为21122370人，占65.90%。
这里需要明确的是：主城都市区”包括“中心城区”和“主城新区”，
“中心城区”包括渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区，即主城九区；中心城区常住人口为10343462人，占32.27%。
“主城新区”包括涪陵区、长寿区、江津区、合川区、永川区、南川区、綦江区、大足区、璧山区、铜梁区、潼南区、荣昌区。主城新区常住人口为10778908人。
除了上面这些区县外，重庆还有万州区、开州区、黔江区、武隆区、石柱县等地理位置较远的区县。
对于大多数到重庆买房的人而言，都是首选中心城区，也就是主城九区，而这个区域的人口体量，大致也就是1000万人左右，这也是重庆房价最贵的一个区域，其他的主城新区、周边区县等房价的平均值，参考意义不大。
比如，主城九区某套房价格12000，而周边区县某套房价格6000，平均下来就是9000，这个平均价格看似比较低，是省会城市的“房价洼地”，但实际上，参考意义不大，而且在主城九区也未必那么容易买到9000的价位。
明白了这一点，就明白了，为什么其实重庆房价，并不像外界传言的那么低洼，到主城九区，恐怕要以高于统计数值上的均价，才能买到心仪的合适房源。
绕不开的公租房
公租房是重庆楼市绕不开的一个关键变量。
重庆号称有50多万套竣工投用的公租房，而且一些公租房的地段区位、配套（有的甚至还是地铁房）等，丝毫不输周边的商品房小区。
公租房对于楼市的影响， 不可谓不大，最直接的冲击，就是压低了重庆的房租水平。
由于大量价格低廉、地段优质的公租房存在，租客们就有了更多的选择，买房人和房东自己购买的闲置商品房，对外出租也就租不起价，所以重庆的房租水平是很低的，甚至某些地段不如城市体量更小的贵阳和昆明。
对于购房人和房东而言，买房的投资回报率，在租金方面也就降低了很大一部分。
此外，公租房同样压抑了市场购买需求，因为许多人往往都有惰性心理，厌恶改变，没买房的刚需如果有价格低廉、通勤方便、配套优质的公租房住着，那么他们下决心买房的动力和决心就没那么大，观望的周期也会延长。
土地供应
还有不少人，谈及重庆楼市的时候，言则必谈“天量”的土地供应。
供需关系确实是能够在中短期内，对城市房价起着很大的影响，但是从长远看，只要人口增长跟得上、购买需求跟得上，土地供应得越多，说明城区板块扩张得也越快，城市的能级和实力也就越强。
供应不论多和少，都是和需求相对应的，供应只要能够和需求平衡，不出现人为的供不应求或者供过于求的状况，房价就能够比较真实地反映城市地块含金量。
然而，最关键的是，重庆的真实购房需求，究竟有多少？
实际上，重庆的楼市盘面，很大一部分都是本土的改善和多套房置业需求。
外地人到重庆买房，虽然不像成都那样很明显的分圈层限购，但是在贷款方面，外地三无（无户籍、无企业、无社保）人员贷款也是颇具难度的，外地人想要买房，全款就更容易些。
但这也容易刚好把一些想在重庆买房的刚需挡在门外，因为外地刚需，往往都是需要按揭贷款的，掏空6个钱包都不一定有那么多钱，相反，炒家则往往是资金量充足，不惧全款买房的。
升值潜力
大家都知道重庆这个城市有投资潜力，不仅是人口体量还是经济规模甚至是城市行政等级，都是被许多人寄予厚望的。
但是，城市发展的潜力和红利，如何才能顺利地转化为：普通家庭也能够享受和参与的投资房产的升值潜力上，就需要进一步思考这里面的逻辑了。
入手重庆主城九区的房价，其实并没有统计均价得那么低，又有那么多的公租房制约着房产的投资回报率，再考量市场的供应和需求是否真实匹配，能否吸引更多外地人口净流入？这些都是需要考虑到房产的升值潜力逻辑里的。
当我们在讨论升值的时候，讨论的是一个变量空间，是一个增量区间，而不是一个单一的买点或卖点。并不是所有房价低洼城市的房产，都能有这个变量空间的。
哪怕入手的价格低，但是持有在手上很多年都不涨，只是不断还银行贷款利息，对外出租的房价租金比又不理想，资金长期被占用，也是有成本的，这样的房产很难说有多大的升值潜力。
所以，对于重庆的楼市而言，无论是从“房价被低估”的角度，还是从公租房的竞争、土地供应和未来升值潜力等角度，都需要一个更为科学合理地视角，再来重新审视这座城市的房产含金量。
你觉得重庆的房产，是否值得外地人购买？
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1. 外地人会炒高房价57%
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2. 越多人接盘，升值潜力越大43%