- 开发商逾期交房、商品房烂尾楼、购房者该如何维权
当下疫情严峻，对人们健康造成严重威胁的同时，也加剧了各行各业打工人的生活压力，降薪、裁员比比皆是，随即而来的便是消费热度的降低。为促进房地产行业有序的发展，多地银行对房贷业务释放积极信号，放款周期变短，房贷利率下调等。
但房地产开发行业却频频出现现金流断裂，从而导致商品房烂尾、逾期不能交付、减配交付等。作为购房者的老百姓，应当如何利用法律进行维权，什么是自己承担的，什么不需要承担，就变得尤其重要。
诸多银行的《商品房贷款合同》中往往有条款明确约定：若合同解除，房屋开发商不还钱，则购房者承担剩余还款责任。但司法实践中，争议随之出现，“银行贷款合同中约定因开发商违约造成的还款责任条款是否对购房者有约束力”。
2020年12月，最高人民法院以个案判决的形式给出了明确解答，保护了购房者权益。
最高法指导案例：
购房者王某等三人与贷款银行建行青海分行、开发商青海越州房地产开发有限公司金融借款合同纠纷案【（2019）最高法民再245号】历经一审、二审，最终由最高法院审判委员会讨论决定。该案的评析和判决对处理购房者、贷款银行以及开发商之间因按揭贷款产生的纠纷，给出了明确解答。
最高法判决主旨：
1、 因开发商造成的未按期交房，导致《商品房预售合同》解除，《贷款合同》、《抵押合同》因合同目的无法实现同时解除。房贷尾款由开发商承担，购房人无需还款。
2、 虽然《贷款合同》相关格式条款有约定购房者应承担按揭款还款责任，违背了公平原则，这种“格式条款”约定是无效的。
先来看第2点，最高法认为“根据《中华人民共和国合同法》第四十条‘提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效’之规定，该条款对购房者王某等三人不具有拘束力。”
在中国裁判文书网上诸多类似案件判决均与最高院观点相同。《商品房预售合同》被解除后，均裁判购房者无需承担剩余部分还款责任，并判决开发商返还购房者首付款、其他已付款、以及《商品房预售合同》违约金。
但也有个别相反案例，虽开发商逾期交付，项目烂尾，但法院仍判决《商品房预售合同》和《贷款合同》不能解除。购房者无法退房停贷的原因大致分为以下几种：
第一种 客观情况。包括不可抗力（包括疫情、恶劣天气、环境污染等不能预见、不能避免且不能克服的客观情况）。因不可抗力导致无法施工的，该段时间需要扣除，交付时间顺延。
第二种 超过合同解除权期限。《商品房买卖合同司法解释》第十一条第2款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”超过法定期限申请解除，将不受法律保护。
第三种 《补充协议》中另有约定的。
碰到烂尾楼对购房者来说，伤害远大于逾期交房，购房者该如何应对？
笔者认为，当自己购买的房屋发现已停工烂尾，首先要放平心态，切勿慌慌张张。先仔细审阅《商品房买卖合同》约定的交付房屋日期。如果已过交付日期，再看是否约定了在交付日期后多少时间内，购房者可以主张解除《房屋买卖合同》。如果已明确约定，即可按约定执行。但若无约定或约定不明时，购房者可致函开发商要求其三个月内交付合同约定的房屋。如开发商三个月内仍未履行交付房屋义务，购房者便可以主张解除房屋买卖合同。届时，需将开发商和贷款银行同时列为被告，向有管辖权的人民法院提起诉讼，诉请“解除《商品房买卖合同》及《商品房贷款合同》”。
如已有确凿证据证明商品房已经烂尾，但此时仍未达到合同所约定的交房日期，购房者也可通过诉讼方式解除《商品房买卖合同》及《商品房贷款合同》，主张退房。
关于解除《商品房买卖合同》及《商品房贷款合同》后，购房者已交首付款及谁来偿还银行贷款部分的问题，最高院有明确的答复，《最高人民法院就处置济南采石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》，在第2条中明确 “如果房屋烂尾了，购房者选择退房，购房款优先于工程价款、银行的抵押权，而非作为普通债权受偿。”也就是说，开发商需优先返还购房者的购房款(包括首付款、已支付银行的贷款、违约金及诉讼费用等)。