新房、二手房价格倒挂，2022年北京最值得关注的4个新盘

二手房价格主要由业主定价，买卖双方来磋商，价格最后是双方博弈的结果。

所以二手房的成交价格基本上就是市场价格。除非业主急于出售或者其他原因愿意降价的，也就是我们常说的“笋盘”，否则很难在二手房市场上捡到“便宜”。

然而，新房市场则不然。

在北京，对于新房，政府是有销售指导价格的。这就使得某些项目的销售指导价格低于周边二手房的价格，产生价格“倒挂”。

这对于购房者来说，是很大的利好，一方面单价便宜，另一方面因为新房的网签价与购房价是一样的，贷款可以有更高的额度。

那么新房“捡笋”，主要从哪方面入手呢？

东西城和海淀因为学区价值高，只要推出宅地必然会受到开发商的疯抢，而市场也证明了开发商的选择——学府壹号院几次开盘都”秒光“；而即将推出的太阳宫为什么这么受大家瞩目，就是因为在朝阳，太阳宫商圈的价值不言而喻。

其次，新房、二手房价格倒挂。新房的销售价格低于周边二手房，在开发商“不烂尾”的前提下，新房是相当有竞争力的。

最后，看开发商的品牌价值。

基于以上原则，西瓜说房整理分析了北京现售项目及预期供地项目，给大家分享2022年北京最值得关注的4个新盘项目。

该项目由融创和信达联合打造，于4月3日正式开发售楼处及样板间。

2019年由融创以125.53亿收购而来，占地面积约7.52万平方米，建筑面积约66.85万平方米。

项目只有4栋楼，主打215-261平的四居改善，预计单价仅12万/平方米。

该项目比较低调，宣传方面没有“铺天盖地“，想买改善型新房的购房者倒是可以重点关注。

从位置来看，项目位于东四环东侧，紧邻机场高速，泛海国际一期北侧，毗邻朝阳公园。

1.5公里内有地铁14号线和3号线。

周边配套成熟，而且朝阳公园一直是以改善型住宅为主的一个商圈。

项目周边主要就是泛海国际的几个二手房楼盘，以及观湖国际，均价也在11-12万左右。

作为新盘，融创壹号院12万/平方米的单价真的不贵。

但是社区太小居住舒适度不够，未来流动性偏弱，如果未来有换房需求的话，还是要谨慎考虑的。

融创一直以来以做品质闻名，本来是不必担心交房状态的。

但是最近融创财务出现危机，不过以孙宏斌绝境自救的勇气与决心，融创未来还是可期待的。

该项目是去年10月13日第二轮集中土拍中，由建工和首开以41.8亿、溢价率7.2%竞得。众所周知，北京去年第二轮土拍结果惨淡，近一半地块延期，该地块依然获得这样的关注，可见丽泽的热度，开发商对于其未来发展普遍看好。

项目以高层板楼为主，目前销售指导价是11.2万，以130-180平的改善型户型为主。

从位置来看，三环里，丽泽商务区周边，产业利好。

地铁16号线以及14号线穿行而过。地段势能强，但是项目周边临近铁路，对居住品质还是有一定影响的。

从价格上来看，项目位于菜户营南路的西侧，周边二手房品质不高，价格在7万/平方米左右，但是项目对标的是菜户营南路东侧的中国玺以及昆仑域，目前昆仑域的均价超过了14万/平方米，而中国玺的均价也有11万/平方米，与新盘基本持平。

项目引入中海，三大国企联合开发，交房品质有保障，但是毕竟配有保障性住房，商品房的纯粹性必然打折。

这也是项目的劣势之一。

该项目也是去年第二轮集中土拍中，中建在高标准方案中胜出，以93.7亿拿下两宗海淀北沙滩地块，楼面价约为8万元/平方米，在北京土拍历史上排名第二位，一定程度上反映了地块的热度。

毕竟在海淀，学区价值不再赘述，位置上面毗邻京藏高速，距离15号线北沙站直线距离约700米，往东两公里就是奥林匹克森林公园和鸟巢。

但是小区临近高速，部分房源有噪音，需要特别关注。

项目销售指导价为11.2万/平方米，由于政府持续10%的份额，折算后单价为10.08万/平方米。

而周边的二手房清林苑和竹溪园价格也接近10万元/平方米，有着明显的价格优势，所以最后大概率还是要摇号的。

这是中建三局在北京的第一个项目，而中建五局此前在门头沟有中建长安麓府，所以这或许是中建三局和五局在北京开城拓地的开始，相信他们会更加注重产品品质的。

最后说下即将推出的太阳宫地块，有消息称该地块将在今年第二轮土拍中推出，真是“千呼万唤始出来“。

该地块占地面积2.7万平方米，建筑面积7.57万平方米，销售指导价预计12.98万/平方米，预计政府持有10%的份额，折算的话相当于11.66万/平方米。

太阳宫的位置当然是绝佳的。地铁10号线太阳宫站东侧，紧邻太阳宫公园。距离望京、国贸CBD都非常方便。

目前按折算后的价格11.66万/平方米，是低于周边二手房价格的。

火星园均价在13万元/平方米左右，而太阳宫公园已经超过了15万元/平方米。