传闻落地，万物云赴港IPO。
01
吾家有子，初长成
4月1日，万物云递交招股书，准备在香港上市。
万物云是万科旗下物业服务公司，过去几年，万物云IPO传闻不断传来，但万科董事会主席郁亮总是予以否认。
现如今，万物云从万科分拆出来，全力冲刺上市。
在万科2021年业绩发布会上，不同于以往的否认再三，这次郁亮表示：“孩子长大，胃口变大了，家里不够吃了，所以需要独立去发展。”
吾家有子，初长成，说的就是万物云。
目前，万物云的“三驾马车”分别是：社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务以及BPaaS解决方案服务。
2021年，社区空间居住消费服务是营收大头，占总营收超五成；商企和城市空间综合服务营收为86.93亿元，占总营收的36.7%；AIoT及BPaaS解决方案服务营收为18.50亿元，占总营收的7.8%。
截至2021年末，万物云项目覆盖全国一二线城市，在管项目总数4393个，在管面积7.8亿平方米，在管面积同比增长35.9%。
合同管理项目总数5553个，合同管理面积10.1亿平方米，合同管理面积同比增长38%。
从2011年到2021年，万物云总收入规模增长超过16倍，符合增长率超过30%。
在近十年，万物云依托万科，发展迅猛。
再来聚焦万物云近三年情况（2019年至2021年）。
在营收层面，收入分别约为139亿元、182亿元、237亿元，其中来自万科集团的销售收入占比分别为12.7%、15.4%及16.1%。
在盈利层面，2019年至2021年毛利约为25亿元、34亿元和40亿元，实现年内利润10.4亿元、15.19亿元以及17.14亿元。
万物云近三年毛利率分别为17.7%、18.5%、17%；净利润率分别为8.3%、8.8%和8.0%。
万物云3年合计实现利润42.73亿元，3年共计派息41.02亿元。
换句话说，万物云近3年利润近乎全部用于派息。
值得注意的是，万物云最大的客户是万科集团。
2021年，在万物云的收入中，来自万科集团产生的收入占万物云总收入的16.1%，其中物业服务方面，来自万科集团的占比超过六成。
作为物业板块，人员成本是绕不开的成本大头，近3年来，万物云的员工成本占总行政开支超过50%。
在员工薪资和在管面积增加的情况下，员工成本基本保持稳定，这得益于万物云“科技+业务”的立体智慧城市解决方案，降低对人力成本的依赖。
02
同场竞技
在物业领域，碧桂园服务绝对是龙头老大哥，不断是在管面积，还是综合实力都位列行业第一。
从规模上看，万物云仅次于碧桂园服务。
2021年末，碧桂园服务住宅物业在管面积为7.66亿平方米，位列第一。
万物云紧随其后，同期住宅物业在管面积约为6.6亿平方米，集中在新一线和二线城市。
在智研资询的榜单中，碧桂园服务的综合实力位居榜首，是目前国内市值最高的物业管理企业；恒大物业集团有限公司排名第2，是最大和增长最快的综合物业管理服务运营商之一。
而万物云并未进入前十名单中，这或许和其毛利率较低有关。
据wind数据显示，2021年上半年，51家上市物企平均毛利率为30.63%。
近三年来，万物云近三年毛利率分别为17.7%、18.5%、17%，呈逐年走低趋势。
万物云整体毛利率远低于上市物企平均水平，在2021年更是创新低。
针对毛利率新低问题，招股书的回应是：社保优惠政策被取消是近年来物业公司毛利率下降的共同主因之一。
而对于往年毛利率低于同行问题，朱保全表示:”万物云毛利率在15%左右，从分析师的报告来看，认为15%左右是一个合理区间。”
朱保全指出，从万物云的视角来看，对于民生行业，信任关系远比毛利率更加重要。
03
空间科技服务
有别于传统物业管理，“万物云”暗含着万科集团在物业领域的创新——空间科技服务。
传统物业服务，多停留在业主缴纳物业费，而物业公司提供社区治安、卫生等服务，涉及对象少，服务范围较窄。
所谓空间科技服务，说白了就是在社区内，业主的一切衣、食、住、行都可以和物业产生关联。
围绕业主需求，物业可以提供了社区零售、社区金融、社区旅游、家装服务等社区增值服务的业务。
不想下楼拿快递，物业机器人自动送到家门口。
今天要搬家，物业替你搬。
垃圾分类太麻烦？没关系，人工智能自动识别。
最为关键的是，万物云打造的“第五空间”是现有互联网服务所在的最后100米。
最后100米是流量口终端。
物业在最后100米中，本就有天然地理优势，以静止动，用自动化等技术盘活现有流量池，成为各项服务的链接终端，譬如，物流行业、外卖行业、电商、鲜超、梯媒业务......
万物云的“空间科技”服务，需要在智慧化和自动化领域发力，加强社区数据的利用效率。
即便是梯媒，作为社区传统广告业务，亦可大有作为。
物业在梯媒的数字化和精准化方面发力，将电梯空间打造为智能时代信息分发的新场景。
以往的楼媒广告一般是广而放之，如果构建起社区大数据，像互联网企业一样，实现点对点的个性化推广，小而精确，提高广告的精确率。
万物云的“空间科技服务”使得社区增值服务呈现出网状结构，将业主和商家、服务、运营、管理连接起来。
就社区增值服务收入而言，2021年末，万物云以134.6亿，远超碧桂园服务，而碧桂园服务，这次只有33.28亿。
单从数据上看，万物云的“第五空间”潜力比物业管理更大，也是未来物业可探索的蓝海。
04
结语
“黑铁时代”之下，房企纷纷选择在物业赛道竞争。
这不仅是因为物业赛道拥有宽阔的市场，更为重要的是物业是以房企规模为基础。
据克而瑞显示，预计预计 2030 年基础物业服务市场规模将超过 2 万亿。
从基础物业服务到增值物业服务，整体市场规模或会冲到3万亿。
万科长达20多年来的耕耘积累，不仅有丰厚的房产项目，还具有庞大的业主基本盘。
仅在深圳，万科业主突破10万人，实力不可谓不强悍。
此番，万物云冲刺IPO，不仅是对物业领域的创新信号，而且也是物业行业竞争加剧的标志之一。
据中指研究院数据显示，截至11月1日，今年物业管理行业发生并购交易合计63宗，并购方涉及33家物企。
物管行业内发生的并购交易金额约315亿元，相比2020年全年交易总额大幅增长约198%。
其中，表现较为活跃的是碧桂园服务、美的置业，并购动作频频。
收购对象包括但不限于：蓝光嘉宝服务、富力物业、彩生活......
随着并购的推进，物业格局将进一步分化，资源向头部聚拢。
“物业一哥”争夺战，正在酝酿。