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取消限购限售!全国首个全面松绑的城市诞生,下一个是谁?

国民经略

2022-04-06 12:06

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文|凯风

时隔7年,房地产再次迎来松绑潮。

01

房地产核心调控政策,正在被一一突破。

郑州、哈尔滨、福州三大省会率先松绑限贷、限售、限购等政策之后,一众二三线城市开启新一轮的松绑潮。

截至目前,全国至少已有60个城市出台了楼市松绑新政,新一轮松绑潮正在路上。

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这其中,最具代表性的当属河北秦皇岛、浙江衢州。

河北秦皇岛市,是全国首个明确取消限购的城市。

日前,河北省秦皇岛市发布通知,正式废止包括限购政策在内的调控文件,表示“因文件规定的政策已经不适应当前秦皇岛市房地产市场发展形势”。

浙江衢州市,则是全国首个取消“双限”政策的城市。

日前,浙江衢州市出台楼市新政,限购方面取消户籍购房和企业购房的限制,限售方面取消了住房网签后5年内不得转让的规定。

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衢州所在的浙江省,曾因所有地级市房价全部破万而备受关注。作为楼市最热地区之一,衢州的全面松绑备受关注。

自此,秦皇岛、衢州,与郑州、哈尔滨、福州一道成为这一轮楼市松绑的代表性城市,分别完成了对相关核心政策的突围。

限购、限贷、限售、限价、房地产税试点,被认为是房地产调控的核心武器,也是遏制高房价的有效组合拳。

这些组合拳全线开始松动,意味着什么?

02

这种场景,让人想起8年前。

2014年,楼市一度遭遇高库存之忧,全国房价罕见下行,部分房企面临资金链危机,作为龙头的万科甚至喊出了“白银时代”的口号。

后来发生的故事,几乎众所周知。借助“涨价去库存”,楼市不仅摆脱了泥潭,而且一跃而起,全国房价一度破万,绝大多数城市房价翻倍。

借助“涨价去库存”,一众房企开始了扩张之路,恒大、碧桂园、万科、融创等8家房企先后登顶世界500强。

值得一提的是,整个世界500强榜单中,一共只有8家房企上榜,全部来自中国。

然而,每一次疯狂扩张,都会留下无数问题。恒大、融创等龙头房企,从登顶到遭遇债务危机,也就短短几年时间。(参阅《无一入围!属于“地产富豪”的时代过去了》)

房企如此,房价也是如此。

2021年底,在史上最严楼市调控、房地产税试点预期等政策制约之下,全国房地产市场终于从狂飙之势转头向下。

然而,不是每一个市场都能软着陆,房地产更是如此。

2022年一季度,全国商品房均价跌破万元大关,相比去年同期高点下降了5%以上。

而在纳入统计的70个大中城市中,仍有超过8成城市二手房价环比下跌,相当于2014-2015年的水平。

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在70个大中城市中,有28个城市房价回到两年前,其中跌幅最大的为牡丹江市,跌幅达12.5%。

这些城市里,也不乏以郑州、长春、哈尔滨、石家庄、济南为代表的省会城市,这些城市,正是这一轮松绑的急先锋。

这也揭示了一个典型的楼市规律:越是最早进行松绑的城市,经济基本面和楼市预期越存在问题。

03

回到8年前,2014年,楼市靠什么力挽狂澜?

第一步,取消限购。

到2014年年底,全国除了北上广深外,其他40多个城市全部取消限购。直到2016年下半年开始,限购才再次重出江湖。

第二步,松绑限贷,全面宽松。

2015年3月,央行联合住建部等五部委发布楼市新政策,这就是著名的330新政:首套房公积金贷款首付最低下降到2成,而二套房首付下降到4成,个人住房转让免征营业税的期限也由5年下调到2年。

第三步,大幅降准降息,一年之内,连续5次降准5次降息。

从2015年开始,央行连续五次降准5次降息,累计降息125个基点,商业按揭贷款利率一度降至4%以下,为前后10年的最低值。

这些政策将楼市从凛凛寒意里扭转过来,市场开始复苏,深圳厦门率先重启上涨之路,但大多数中小城市仍旧不温不火,政策刺激亟待加码。

于是第四步终极大招来了:去库存。

2015年年底,房地产去库存被列为来年五大任务之一。

自此各大城市开始主动上阵,从土地供应、住房信贷、税收优惠补贴、购房落户乃至直接发放购房补贴等层面,全面刺激楼市,政策之宽松,为后来者所难以想象。

第五步,三四线城市,棚改货币化。

仅靠货币松绑,并不会雨露均沾,三四线依旧低迷。因此,三四线迎来空前的定向放水——棚改货币化。

为此,当时提出了三年拆建1800万套棚户区的目标,同时加大货币化补贴,从传统的拆一补一的实物安置房,转向了真金白银的“发钱”。

大拆大建大补贴,在三四线城市创造出前所未有的楼市大繁荣。

04

这一次,历史会否重复?

基于稳增长的需要,这一次稳楼市,对政策松绑的容忍度超出预期,一二线城市房价有望企稳,部分热门城市房价出现明显上涨,并非没有可能。

,全国性的普涨,几乎没有希望了。

与8年前相比,除了人口、城镇化等长期因素趋于见顶之外,这一次还面临着三大不同:

第一个不同是,降息空间所剩无几。

目前,全球已经步入加息时代,美联储预期年内将加息6次以上。虽然我国的货币政策以我为主,但大环境收缩必然制约降息空间。

要知道,2015年5次降准降息,利率累计下调了125个基点(1.25%),而这一次楼市利率(5年期LPR利率)从2020年开始累计仅下调了20个基点。

第二个不同是,房价与居民杠杆率处于历史高位,加杠杆空间所剩无几。

根据央行报告,2022年,我国居民部门杠杆率达72%,而2014年还不到40%,更早之前的2008年仅为18%。

所谓居民杠杆率,指的是居民债务与GDP之比,衡量的是居民的债务规模以及未来加杠杆的空间。

从国际横向来看,这一居民杠杆率,已经超过国际平均水平,直追发达国家。

第三个不同是,疫情冲击愈演愈烈,不确定性盘绕在所有人头上。

疫情是这一轮楼市周期里最大的黑天鹅之一。

疫情影响,不仅在于流动受限下的市场冰封,更在于居民工作及收入预期受到影响,对未来不再像过去那么坚定。

人们之所以愿意超前消费,愿意疯狂加杠杆,自然是因为对未来的收入增长充满信心,对未来随着经济增长而助推的资产价格膨胀充满期待。

疫情改变了这一逻辑。面对种种不确定性,消费降级、谨慎加杠杆已经成为共识。

楼市也不例外。

05

历史会不断重复,但不是每一次都能上演奇迹。

面对未来,房价见顶或许会迟到,但难以避免。

人口、城镇化率、经济增速、居民杠杆率,都会形成对房价的长期制约。

楼市分化,早已成为现实。

一二线楼市横盘,背后不乏政策严控的结果。一旦开始大规模松绑,楼市企稳乃至反弹至少不是难事。

但对于绝大多数三四线城市来说,调控政策几乎等于0,本就没有限购限售之约,市场尚且难以遏制下行趋势,又不存在通过松绑救市的空间,未来资产价格必然全面承压。

所以,还是那句老话:不要疯狂加杠杆,千万不要选错城市。

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