胡葆森和王健林，上演“老友记”~
文|一市财经
尽管建业地产只是深耕河南，尽管万达集团主攻商业地产，但这并不妨碍胡葆森和王健林两位老友“牵手”。
近日，建业住宅集团（中国）有限公司（以下简称建业地产）将全部商业项目以整体运营管理模式与珠海万达商业管理集团股份有限公司（以下简称万达商管）展开合作。万达商管将全面负责相关商业项目的招商、对外租赁、运营和物业管理等业务。
建业方面表示，通过此次合作，建业地产引入优质的专业商业项目运营商，将极大提高了商业不动产项目资产运营的效率和收益水平，同时起到了开源节流、降本增效的财务效果。这与建业地产一直以来的去库存、盘活不动产的做法高度一致。
双方的合作模式，为何不是出售，而建业地产选择引入万达商管来统一经营管理旗下的商业项目？双方的合作，能否解决建业地产流动性难题?
一市财经近距离观察。
合作细节成谜
其实，王健林和胡葆森是相交多年的老哥们儿，并且二人私交甚笃。
作为建业的掌门人，胡葆森这位河南本土房产的“带头大哥”不仅一次在公开场合，表示了对王健林的欣赏。
在“亚布力中国企业家论坛2017年夏季高峰会”《楼市泡沫会破吗》分论坛上，主持人向胡葆森提问：万达出售酒店向轻资产转型，为何转得这么激进？
胡葆森表示，王健林是军人出身，干什么事给自己制定时间表，有自己非常清晰的时间表，而且有自己的战略纪律。在中国房地产界，要说战略的执行力和战术纪律来讲，王健林应该是当之无愧排在第一位的。
胡葆森举例说，2014年万达在武汉的楚河汉街项目要开业，这个项目大概20多万平米，从开工到交工不到11个月时间，建成面积二十万平米。11个月把20万平方米建成，成为当时的奇迹。
“他积极甩这些资产也是为了执行他的转型战略。我自己这样理解的。”胡葆森直言。
《中国企业家俱乐部》采访胡葆森时，曾问过这样一个问题“在改革开放40年里，您能否提名几位最有影响力的地产人物？”
胡葆森表示，王健林能加入这个行列，因为他开创了一个新的商业模式，在商业地产领域率先垂范。
而一市财经发现，在万达集团官网集团要闻一栏里，赫然挂着“王健林董事长在集团总部会见建业集团董事长胡葆森一行”的新闻，时间落款是2018年7月26日。
其实，建业和万达的合作，此前就有消息传出。
坊间消息曾传闻，这次合作涉及的建业商业包含9个项目，分别涵盖郑州、开封、洛阳、林州、巩义、新蔡，六月前交接完成。价格上，据传言万达首批兑现为5亿-7亿元。在收益方面，双方还将采用盈利分红形式。在人员上，采用高管归入建业，基层管理人员自主选择，经过万达面试通过后方可雇用。
但建业方面表示此消息并不准确。
一市财经注意到，胡葆森的业务版图里面，其中就包含“建业商业”这个版块。
“建业商业”官网显示，建业新生活商业管理公司于2003年成立，建业集团下属全资子公司。建业商业已为河南全省18个地市、近500万平方米的社区商业、特色主题街区、城市综合体，提供了规划、招商、运营、物业等系统化的支持与服务。
建业商业的四大产品形态包括，凯旋广场、凯旋汇、百城天地、商业街区。代表项目有郑州凯旋广场、洛阳凯旋广场、南阳凯旋广场、郑州凯旋汇、建业J18、林州百城天地、新蔡百城天地等。
但是，接近建业集团的人士表示，新生活商管并非集团子公司。建业新生活集团是建业集团旗下上市公司「股票代码：9983.HK」，涵盖物业管理、优选生活、智慧社区、品质居住、定制旅游、奢享酒店、商业管理、农业发展、文旅运营、高端会员组织等多元业务。
对于一市财经产关心的“此次主要合作了哪些商业项目？位于哪些区域，收益是如何分配的？建业商业的人员是否参与运营？”
建业方面表示，后期会按照相关规定择机发布。
未来建业要“做少、做小、做好”
双方的合作模式，与出售资产相比有哪些不同？
建业方面表示，通过引入优秀的专业商业项目运营商万达商管来统一经营管理旗下的商业项目，提高了公司商业不动产项目的资产运营效率和收益水平，是公司盘活不动产业务的体现，同时能起到开源节流、降本增效的财务效果。这与建业地产一直以来的去库存、盘活不动产的做法高度一致。“通过经营权上展开合作，不仅保障了股东的权益，也是建业对业主、客户的坚守，未来建业将继续为广大客户提供高品质的产品和优质的服务。”
北京国际商贸中心研究基地首席专家赖阳表示，企业决策难以判断，但是万达未必会收购资产，目前万达现在轻资产策略，旗下的项目已经出售，而万达商管输出的是运营管理，所以收购建业旗下商业项目的可能性不大。
IPG中国首席经济学家柏文喜认为，商用物业在所有开发商的资产中都是低效资产，而且目前建业的商业资产在建业的财报上以市场化的估值发挥着重要的平衡债务的作用。如果出售要出售这部分资产，因为其流动性比较差，势必会被迫大幅减值出售，就必然会导致建业的财务指标急剧恶化，可能就不符合三道红线要求了。
建业方面提供的数据显示，截至2021年末，公司现金、现金等价物及受限制银行存款的总值约为人民币98.48亿元；同时，随着积极去杠杆策略的实施，公司有息债下降亦十分明显，其中总有息负债下降29.9%至人民币219.4亿元，短期有息负债下降55.7%至人民币67.6亿元。
建业地产方面表示，“现金流足以覆盖短期负债，现金短债比1.5倍（达标）；净借贷比率约为94.9%（达标），‘三道红线’指标维持平稳，经营状况保持稳健态势。”
值得注意的是，今年8月份，建业地产将有一笔5亿美元的美元债到期。
对此，建业地产首席财务官赵瑞昆表示，原则性经营性现金流为安全底线，明确预期、量入为出，建业将采取五方面的具体举措：
第一，确保所有项目按计划开盘，加速项目去化，提升经营现金流，加快销售类应收账款，减少坏账损失；
第二，通过跟外部机构合作，持续优化结构，通过结构化融资、项目整体转让、大宗交易结合方法来盘活不动产；
第三，优化融资结构，在目前境内外融资环境相对较紧的情况下，挖掘境内、境外融资潜力，加大境内融资比重；
第四，紧盯市场窗口，保持跟投资人、境外机构密切沟通，在市场条件允许的情况下，开展资本市场融资工作；
最后，严控资金支出，量入为出，以收定支，做细预算管理。
建业和万达的合作，到底对建业能产生哪些帮助？
柏文喜表示，建业是以开发型业务为主的房企，经营性物业只是其主动或者被动形成的持有型资产而言，与具有丰富的招商运营经验和强大的招商资源的万达合作，确实能够盘活和提升建业所持有的运营型物业的资产价值和经营绩效，但是显然这并非建业的主业，而能够让建业健康运营和实现可持续发展的还是建业的开发型业务。
“王健林救了建业和胡葆森显然是脱离了建业的基本面的，说王健林帮助胡葆森做好持有型物业的经营恐怕会更加符合事实。”柏文喜认为。
而就在年初，胡葆森也曾提出，未来建业要“做少、做小、做好”。
建业方面表示，“做少、做小、做好”是建业集团为适应当前新的市场环境而提出的，即精简原有赛道，不再开辟新赛道、不再追求规模过快增长。
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