我们的房地产有泡沫吗？很多人说没有，也有人说泡沫成山，甚至到了破裂的边缘。当然了，无论是说“没泡沫”还是说“泡沫成山”，专家们都能给出自己独特的见解。在有无泡沫这个问题上，指闻君更加相信原住建部副部长仇保兴的一席话。
仇保兴表示：多年以来，我国的房地产市场已经堆积了大量的泡沫，这是现实问题，应该予以承认。而对于如何破解泡沫问题，仇保兴同样给出了答案，仇保兴表示，应该分阶段推进房地产税、空置税、物业税等，用这些税费的手段，有效烫平楼市泡沫。
房产泡沫破裂究竟是什么样子？估计多数人也仅仅是“书面听说”，从未真正经历过。在国际发展历史上，就有不少发达国家曾遭遇过房产泡沫破碎的情况。例如日本，在上个世纪90年代出现了全面炒房的盛况，家家户户借债买房、大量向银行借贷，随着贷款利率的上浮，买房人纷纷成为了“负债人”，不少家庭的负债甚至用5辈子都还不完。再例如美国，在本世纪初的时候，也曾出现了房产泡沫堆积的情况，银行给予居民非常低的贷款利率，居民大量举债囤房，然后把房子全部抵押给银行担保，随着房产跌价的出现，居民没有了资产，银行出现坏账，无论是日本还是美国，房产泡沫破裂的影响至今。
也有人比较好奇发问了：房地产泡沫究竟是如何产生的呢？
总结起来，房产泡沫的诞生主要有3个方面的叠加因素。第一是住房高度金融化，以至于房屋成为了超越黄金的资产，人们都为购房而痴迷；第二是住房供需背离市场规则，明明市场上住房供应量大于需求量，然而在炒房的热情下，房价依然上浮；第三是价格虚高，商品的价格应该与消费能力和居民收入相互匹配，商品房归根结底也只是一种商品而已，价格长期高于收入水平，就会形成买不起的局面，导致房产交易成为空中楼阁。
那么，截至2022年，我们的楼市，是否存在泡沫呢？笔者认为，虽然没有大面积存在，但是在局部地区和局部城市，确实存在不小的泡沫情况。例如早些年为人们熟知的“海南楼市泡沫”事件，海景房一度成为了海南楼市的独有特色，手中有钱的人纷纷前往这里大肆购房、囤房，最终的结局就是价格虚高、无人居住、泡沫高涨。在短短的几年时间里，这里的房子价格涨幅达到3.3倍，最后出现价格崩塌，大量炒房客们至今一分钱未回，牵连着无数的银行、开发商财富归零。
其实，除了海南楼市这个经典案例之外，内地住房市场也曾局部出现过“泡沫崩裂”的情形，突出表现在燕郊和环京区域。笔者先讲述一个故事，这也是来自笔者身边的真人真事儿。
朋友大明（化名）在2012年毕业于一所985计算机软件专业，毕业之后就进入了一家互联网企业工作，由于专业对口，加上互联网企业本身发展不错利润高，所以薪资待遇比身边其他人都要高出一大截，在短短的3-4年时间里，他就有了90万元闲钱。
朋友大明拿着这90万元，有些郁闷了，面对银行存款利率越来越低的情况，90万元存在银行显然是不明智的。同事告诉他，河北环京的不少城市房子涨价厉害，很多人去那里买房，建议他也去考察一番。
在工作闲暇之余，大明实地考察了一番，第一天就交下了5万元定金，锁定了一套价值190万元的房子，单价在2万元左右，面积80多平米。回来之后，大明谈起自己的买房经历，他说到，大厂这个城市，遍地就如“撒了黄金”似的，人们来自全国各地，大部分都是前来购房，自己看中的房子，如果不赶紧交定金，下一秒就可能被销售员带来的其他购房者订走。
买房现场那种热烈、紧张的气氛，加上街道上熙熙攘攘的炒房客，无时无刻不在向人们彰显着一个鲜明的道理：这里的房子转眼就又要涨了，如果现在不出手的话，过几天可能就再也买不到。
结果如何，涨了吗？在买房几个月之后，大明沾沾自喜，因为自己的这个楼盘确实涨价了，从入手时的单价2万元，一路上浮至3.9万，无形之中，朋友的这套房子增值了近一倍，如果能在3.9万元/平米时套现，可以净赚近190万元。然而他忍住了，这一忍可就坏了事儿。随着当地楼市调控的不断加码，房价不仅没有迎来二度上浮，反而出现快速下滑的情况。
从3.9万降至1.4万，工业强县房价跌幅64%，炒房客：当年不该跟风买房。
回顾这段“沉痛的买房经历”，朋友不禁黯然泪下。为什么其他城市的购房者没有经历房价下跌的情况，而偏偏自己首次购房，就遭遇滑铁卢呢？其实这与区位有着密不可分的关系。大厂（以及香河、固安、永清）等城市，都属于河北省的北部片区，由于毗邻首都北京，所以一直以来专家们对该地区抱有极高的期望，例如多年以来，人们就预测北京的第二产业或者第三产业会向这些区域转移，又或者北京会扩大城市面积，进而把附近的地区纳入北京范围。
一旦产业转移、城市规划实现其一，那么这里都将是黄金地段，房子涨价也是情理之中。而且大厂这个地区，还曾获得过“食品工业强县”和“科技进步县”等殊荣，常理而言，不应该出现下滑的。数据显示，2015年三季度，该地的住房平均价格为6000元/平米，这是此后房价猛涨的基点。在短短不到7个月的时间里，该地的房价就从6000多元/平米一路上浮至2.4万元/平米，随着其他省份的购房者源源不断到来，继续推动房价上浮，高峰时期甚至接近天花板4万元（在3.9万元/平米徘徊）。
然而，炒房客们梦寐以求的“房价4万元”高点始终没有跨越过去，3.9万元/平米至今成为了神话一般的存在。现如今，我们在网上搜索大厂房价，会发现基本都在1.2万元-1.4万元之间波动。而且据当地的房产中介表示，虽然看起来这里的二手房挂牌价2022年略有回暖，但实际上真正的成交价根本达不到这个高度，还要更低一些，这里60%以上的房子都是亏本的，购房者们为了挽回损失，只能继续暗地里折价销售。
为什么“买房贬值”？究其原因，还在于3个因素，这也值得我们今后买房借鉴：
其一、城市不具备足够的产业。经济学家任泽平曾经说过，房地产影响有三因素，短期是金融，中期是土地，长期是人口。长远来看，人口才是决定城市房产是否具备潜力的核心因素，毕竟房子的根本属性是居住，如果房子建设起来了，但是没人居住使用，那就毫无意义。环京地带虽然靠近帝都，然而产业其实并不多，就业岗位不充足，以至于很少有人来。
其二、调控果断，摁压泡沫。17年年中，城市发布调控文件，要求非本地户籍的购房者，需要提供至少3年的社保或者纳税依据，无论新房还是二手房，都需要这个条件。此后1个月，开始停止办理不动产抵押业务。两记重拳下，外地购房者纷纷被拒之门外。没有了大量外地人买房，住房流动性戛然而止。
其三、捕风捉影的情况太多。很多人来这里买房，其实是看中了“京籍和产业”，环沪楼市一片大好，得益于城市产业转移，所以有人认为帝都产业同样会转移到周边，甚至表示“10年内或获得京籍”，这可是价值数十万元的东西，多少人梦寐以求。然而，历史告诉我们，这些捕风捉影的销售宣传，终究不可信。
学习更多买房知识，关注作者！