北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一、
Q:
北京夫妻，去年为了腾房票办了个离婚，结果新政策出台买不了了，现在手里拿着200多万现金不知道怎么办？想着先买套公寓吧，但又怕麻烦，将来出手的时候费劲。然后朋友说不如买套小产权，手续省事，而且如果买完后价格波动的话可以到法院打官司退房，确保自己没损失，请问是真的吗？
A：
1、买了小产权退房，理论上是可以的。因为这种产品的交易不受法律保护，所以可以判定交易取消，卖家给买家钱把房收回去。
2、但现实中这种官司不多，大多数还是相对讲诚信的。典型的退房案例可以参考个别墅的，在昌平的小产权，某人很多年前买下的，住了几年就给卖出去了。
本来这事儿就都以为结束了，买家正常住着就行了。但谁也没想到前几年被强拆了，一分钱补偿都没有，那买家就觉得别扭了，所以一纸诉状把卖家告上法庭，要求认定交易无效，卖家退钱。
我问过律师，买家是否承认自己知道是小产权？律师说承不承认都无所谓，这就跟你买了个走私车或其他违禁品似的，无论你是否知道都一样，反正都是没收。房子当然不会没收，但无论双方是否清楚产权性质，这种交易都不受法律保护。
所以后来买家退房成功，法院让卖家退还了购房款。好像是扣了点儿房租和折旧费什么的吧，双方协商的，没多少钱。
3、其他的普宅也听说过，卖家买家提出来的都有。这就跟农村宅基地似的，不准私下交易，甭管谁起诉都是判决交易无效。但要想好了，你惦记的是如果下跌了就退房，那如果涨了呢，人家卖家可也是能起诉要求退房的。所以考虑好，这种产品的风险就在这里，不受法律保护。
4、当然这也得看法官怎么判。以宅基地为例吧，通州宋庄就发生过这种案例：很多年前当地村民把院子卖给了画家，现在知道要拆迁了就想收回，官司打到了法院。法院当然得判这交易无效了，必须退房。但是，法官又不能太助长这种不讲诚信的行为，所以要求村民赔偿画家这些年因错过买房的经济损失。具体金额我忘了，反正是让村民到最后没得到什么好处，基本白折腾。
5、总之吧，实在没辙再买这种房，毕竟不受法律保护。也别一上来就惦记着毁约，你如果不想讲诚信，那万一遇上个更不想讲的更麻烦。
仅供参考。
二、
Q:
想贷款买套一室一厅小户型，纯投资，首房首贷，预算500-600W。目前看了觉得还不错的小区，朝阳望京澳洲康都，西城广安门外朗琴园、远见名苑（可能预算不够），海淀中关村远中悦来、学院路逸城东苑。
没有孩子上学学区的需求，准备出租，从租售比、保值增值角度，这几个小区怎么样？综合看哪个小区更优？现在是否是入手的好时机。海淀远中悦来租金较高，现在有套比较合适的出售。据说可能未来会受学区政策影响，保值增值有不确定性。是否可以考虑近期入手？
A：
1、沃天，这是要图什么啊，纯粹炒房吗？但也别瞎炒啊，哪怕是乱炖也得按规矩来吧，捡到篮子里就是菜的未必是好厨子。闭着眼炒房的那叫过瘾，有钱任性算不上投资。
2、炒学区房，稍微晚了点儿了。任何炒的猛的产品都是最早进入的发大财，越晚进入的风险越大。现在到2024年都是北京有史以来的入学最高峰期，抢房的家长也多。但2025年之后就是低谷期了，这会儿往里冲，考虑好风险吧。明年2023年的京籍孩子是17万，2026年是10万了。另外炒学区房还谈什么租售比啊，这对炒房是不是有什么误解？
3、远中悦来，挺好的，当年炒这里的都不算赔。毕竟70年的产权，可以接着炒，还有继续跑输的空间。租金当然高了，要不然也太对不起炒房客了。升值越慢租金越高，涨不上去可不就显得划算了吗？可以再等几年，或许会显的租金更高。炒这种房就是赌一把的事儿，赢了也未必多赚钱，输了自认倒霉。
我觉得这会儿炒学区房的时机还不错，风险投资嘛。没有风险不投资，风险越大才越得往里冲，这会儿去炒学区房的公寓，风险太……太大了，支持。当年远中悦莱开盘价就1.4万起，到今天没涨到18万就算输。不过租金是挺好的，算是弥补了一些吧，问问当年的炒房客们是否觉得划算就行。赌一把试试吧。
4、这里就澳洲康都的溢价低，一居室估计租售比700多，虽然也偏低，但相对算风险小多了。毕竟是朝阳，没太多的学区概念。其他的学区房没建议，逸成东苑的小户型我没算过，估计溢价也不会太低。其他的帮不上忙，我不炒房，更不敢炒学区房，学区房的公寓坚决不敢碰。
最后问一句，这钱不是自己的吧？一般炒房都得用别人的钱，至少是父母的，这样输了才不心疼。
仅供参考。
三、
Q:
我现在有一套大兴康庄三居室的两限房，出租月租金4000元，中介说可以卖400万。这个房子最近几年价格都没有变化，为了保值，5年内不会自住，无学区要求，是否应该卖了换到热门板块？买房收入+追加部分投资+贷款的话，大概是550-650的总价。最近看了朝青和西二旗的房子，近一年单价已经涨了1万多了。
请问：1、旧房子现在置换时机是否合适？还是再等等。2、朝青大概只能够上青年汇佳园的一居室，550万；西二旗两居室650+应该能买到；这两个区域哪个更值得投资？西二旗金域华府和融泽佳园哪个更好？或者其他哪个区域更值得投资。
A：
1、康庄，北京最大的两限房社区。不过400万的房子，租金才4000，有点儿偏低了，要少了吧？是否置换看自己，保障房本来就是自住型房产，最早申请到的算合适，之后升值什么的就普通了呗。
2、已经都涨了，那谈时机就意义不大了。等等也行，制定个方案吧，等到什么时候，等到什么价格？再做个预案，倒是涨了怎么办，降了敢不敢买？永远都没有最合适的时机，也没人能踏的准。
3、650买西二旗两居室，能买到当然是西二旗了。但这还是分清板块吧，西二旗是海淀，回龙观是昌平，中介愿意把昌平的说成海淀，但实际上没什么意义，不是一个地域概念。
金域华府是商品房，融泽嘉园是安置房。那投资当然是首选商品房了，然后一般才是公房、政策房、保障房、安置房、回迁房的排序。从保障房换成安置房，虽然也得分项目，但性质上没太大差别。
这就买金域华府呗，又不是自己住。投资只看收益，没必要图面积大，数量跟质量两码事儿。不过要是我的话还看朝阳的，租金相对高，升值也不会弱。
4、其他的就在海淀五环外看吧，清河、安宁庄、永泰，还有西三旗都有合适的。就是买不到这么新的了，租金也不会太高，但有可能得到海淀学区的利好。
仅供参考。
四、
Q:
我老公在石景山上班，工作稳定，孩子一岁半考虑买房问题，考虑总价6-7百万的房子。目前初步意向：一是石景山远洋山水，优点是宜居，景山学校上学相对方便，缺点是石景山区发展略慢，不知远洋山水是否保值增值？
二是海淀车道沟十号院老破小五层没电梯房，优点是理工附九年一贯和海淀的教育资源，缺点是买入后不能自住，且孩子5年后上学9年后腾出下一个学位，约14年后老破小被接盘的空间是否还有？感谢感谢
A：
1、远洋山水的保值倒是没问题，之前这么多年一直很好。但关键是孩子已经一岁半了，买完房办完手续就两岁了，有点儿晚了。之前景山的落户年限是6年，2025年之后进入低谷期有可能降下来，但这说不好。所以考虑好，虽然这里溢价不高，保值什么的也挺好，学校更不错，但之前落户要求时间长，之后是否会改变得问学校或教委。
2、车道沟10号院，兵器集团的宿舍区，接盘是没问题，这种老小区在北京多的是，小200万套呢，都正常交易。学区溢价是海淀的正常值，理论上高峰期之后有可能受点儿影响，不会太多，到时候看情况吧。但这跟年头儿的关系不大，老小区流动性弱主要是受银行贷款的影响，只要是当时的银行不过分限贷就无所谓，都卖的出去，顶多挂牌期稍微长点儿而已。
3、这还是先考虑好两个区的教育特点吧，景山远洋是学校好，但高中名额少，全石景山好高中都不多。海淀是好高中多，但渣校也不少，看自己家适合哪个区吧。单独从房子讲，首选远洋山水，学区不敢建议。
仅供参考。
五、
Q:
手里有点钱不多，觉得存银行肯定通货膨胀了，所以想看看是不是有可能在北京投资买房。手里现在有100万，公积金从来没用过，应该可以贷款140万的吧？这方面没有太多的经验。
我们现在的房子住在石景山，想问问您在这边附近是否有推荐的小区或者楼盘，长阳最近有消息说是以后会有乐高乐园，不知道那边有没有可能有投资机会。房子买来主要也是用于出租，等过几年如果房价能涨的不错，想再卖掉，用钱做首付再买大一点的。.
A：
1、公积金，首房首贷的情况下，东西城户口买城六区之外的可以贷款140万，否则最多120万。但这也得和首付挂钩，100万的话要留出至少10万税费备用金，90万的话一般贷款也就100万出头差不多了，这还得是满五唯一的，再多了费劲。
2、石景山，这价格肯定都是老房啊，不好推荐。不过既然有房了，那就是二套资格，90万的话最多买150万之下的了。到底是什么资格？
3、乐高乐园，什么用都没有。参考一下通州的环球影城不就明白了吧，规模够大吧，还是副中心，但对周边丁点儿拉动都没有。所有的主题公园都是噱头，属于伪配套，不添乱就是好事儿，和房价没什么关系。连鸟巢水立方都做不到，其他的就更没戏了。故宫八达岭都是最牛的主题公园，但跟房价无关，没人为了一辈子都去不了几次的乐园而买套房的。
4、这先定下来是什么资格吧，可以找个中介给做个资金预算，然后再说怎么贷款。不过说实话，这首付不太好买到投资房，基本都是郊区，租金一般都略低于市区的。也不好说能涨的多好，北京房价贵，投资房已经都被推高了。先做预算吧，量力而行，期望值别太高。
仅供参考。
六、
Q:
孩子在亦庄上班，未婚。最近想给他买房，我们看了中信新城东区商品房、金色漫香林还有和成璟园，90平左右的两居或小三居。请您帮忙分析一下这几个小区的优劣势，如果以后有了小孩哪个小区对应的学校好一些。
A：
1、优劣，哪个方面的啊？自住凭个人喜好吧，没标准。应该是路东的更有优势，价格相对低，居住的性价比也就高。保值来讲那就是中信新城更占优一点儿了，反正之前这些年是这样。比如和成璟园，当年低价开盘还2.8万呢，中信新城比这个低，10%左右吧。现在反倒是略超了一点。以后说不好，有可能再延续几年趋势。漫香林更明显，自住合适，保值比核心区和河西稍弱。
2、对应的学校，那得十年后的事儿了吧？这谁敢保证啊。现在这两边还都是大兴学区，中信新城是北小亦庄，我也不知道怎么划的片儿，反正不归亦庄。路东是八中亦庄，也还归大兴管理。以后会不会划归亦庄不知道，反正现在是不在开发区60平方公里范围内，看以后的发展吧。
不过这会儿考虑有点儿早了，意义不是太大。十年前全北京都没几个学区房，五年前整个亦庄都不算学区，这都得看发展，不敢预测。
仅供参考。
关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。