东莞公寓市场再次降价自救了！
东城华堂城市星光打出9998元/平起的售价，总价37 万即可城区买套房！
失宠的东莞公寓，到底发生啥事了？
01
六盘降价再促销
最低3万首付即可买套房
楼市君调查了保利·时区、时代芳华、华堂城市星光、中海十里溪境、保利欢乐大都汇、星河璟悦公馆等价格是否有变化。
发现保利·时区继续推出“工抵房”概念、中海十里溪境打出首付17万起买城区公寓、时代芳华更是以首付3万起东莞买套的营销。
中介朋友截图
中介朋友打出7600元/平地板价买岛居（中堂镇）生活的口号，这个价格相比时代芳华在售住宅价差达3倍，真的有点吸引人。
尤其值得关注的是东城的华堂城市星光，更是推出9998元/平起买东城商圈两房的话术。
去年中旬该盘公寓的售价约1.6万/平，降价幅度竟然达37%，有点腰斩的意思了。
最后是位于新房库存第一的塘厦镇星河璟悦公馆，58平3房总价约90万，单价约1.55万/平；对比动辄新房住宅备案价3.5万/平的价格，颇有噱头。
总体来看，东莞不同板块的公寓大概率会继续降价自救。
不止，价格出现松动，租金也受到牵连了。
02
房源增多，租客减少
3个月租金降23.53%
楼市君查阅了南城保利珑远国际广场、万江万科首铸东江之星、东城卓越中寰、厚街万达广场、虎门万达广场等公寓楼的租金，发现整体公寓市场的租金处于疲软状态。
这些都是东莞人口和产业经济强劲的板块，租金并没有随着开年出现上涨，同时业主放租的房源还在不断消化。
这里有疫情影响的原因，更多应该是放租房源太多，同时东莞民房可提供大量租房，解决了部分需求，造成租房需求不足。
自然公寓的租金难以有涨幅！
保利珑远国际广场中介咨询
对此，楼市君咨询了位于南城保利珑远国际广场中介，开年到现在租房情况，他说租房客源比去年少了。
这里可是有很多CBD工作的白领的板块，租房需求也不足，而租金出现松动也是自然规律。
楼市君特意咨询相关楼盘的中介朋友，提供同一套房源近3个月租金的变化，说到业主更多希望尽快租出去，避免空档期太长了。
对于，有准备买公寓放租的朋友，楼市君建议以中心城区的公寓是首选，单位面积的月租金明显高于镇区。
这都属于全款理财的买房行为，若是按揭买公寓作为投资可能是不妥的。
以一套总价100万公寓，首付五成，贷款50万，利率5.6%，等额本息还款计算：
租金的收入覆盖不了月供的一半，房子还不涨价，这点让很多东莞之前买公寓的朋友“深有体会”。
如此，市场对公寓的预期更会大打折扣！
03
量价齐跌，库存攀升
TOP10盘撑起公寓市场
2月东莞公寓成交348套，约1.72万平，环比下降了28%；成交量又开始大幅下滑，预计一波降价促销又会开启。
数据来源：优房超瑞城搜
这两年成交呈现量价下滑的趋势，房企在去年底采取了降价自救的模式，连续两个月成交量出现了高峰时刻。
但是好景不长，进入2022年东莞的公寓市场再次进入低迷状态。
数据来源：优房超瑞城搜
公寓在供应减少的背景下，库存量却出现抬头的趋势；截至2月底，东莞公寓库存达100.62万平，预计去化周期达30.63个月。
整体市场的低迷状态，也有部分楼盘突围而出。
回顾去年东莞TOP10公寓的成交量，位于黄江镇的保利和光尘樾以786套夺得成交榜首。
这个盘能取得如此成绩，据说是深圳客贡献了大量客群。
TOP10盘中，中堂镇的时代芳华公寓以231套排名第十位，它凭借着大降价抢占了市场客群。
只要价格合适，有些公寓还是挺热销的。
04
投资或自住
东莞公寓能买吗？
没有卖不出的房子，只有卖不出的价格！
从投资角度来看，购买公寓一般会计算投入资金的回报率，例如购买一套总价100万公寓，一年业主可以收到租金多少，综合计算得出回报率。
这个回报率很多时候也是楼盘销售常常跟购房者谈的话术，作为购房者不能仅听一面之词，除了计算资金回报率，还要对比周边同类产品的二手价格。
值得关注的是公寓在二手交易中相对住宅更为复杂，涉及的税费包括契税、增值税、个税差额……等，这些税费才是买公寓真正的“吞金兽”。
最后，可能持有几年后，即使涨价后出售，发现除了接盘侠少，交易的税费可能把涨价部分都吞噬，白折腾了。
公寓交易税费图
从自住角度考虑，公寓地块性质是商业，一般不具备落户条件，同时也不会安排学位，这点公共资源的缺失也是短板之一。
但是，它对于一些年轻群体还是有吸引力，低总价、配套好等，成为一种过渡性的选择。
你会选择买公寓，是投资，还是自住呢？
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