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一个信号,先让房地产活下来,央行等多部门集体发声,关键时期

光宇吐楼市

2022-03-25 14:57

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有房地产开发商说,我们已经走过了黎明前最黑暗的时光,房地产行业的春天已经不远了。前半句没毛病,从政策面上看,严调控已经见底,至于后半句问题也不大,但容易产生误导,甚至被过度解读。

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房地产到了不得不变革的时代,房地产也到了千钧一发的时刻,这是当前房地产市场最严酷的现实矛盾。一方面我们要摒弃经济增长的房地产思维,另一方面我们又要确保这个转变过程是稳健的。这就是当前处理房地产问题的关键所在。

大势来看,房地产的确面临着几个天花板,虽然城镇化率还没有达到最高状态,但要想快速发展已经不太可能。人口增长方面,生育率赶不上,而老龄化问题却又很突出。

此外,人均住房面积也已经近50平方米,基本上达到总体饱和状态,至于未来如何通过市场机制进行存量分配那是另一回事。土地价格已经很高,房价已经很高,稳地价、稳房价、稳预期目标下,大涨局面不可持续。而开发商的负债率也已经高得不能再高了。

可以看出,这些指标预示着房地产到了新的阶段,不是我们想不想变,而是必须变,主动求变要比被动接受强百倍。但是这个变化过程是阵痛的,是前所未有的,也一定不是一帆风顺的,有曲折,也有抗争,但大势是无法阻挡的。

所以我们提出房地产从高速增长向高质量转变的思路,而这正是对开发商的巨大考验,因为过去高周转、高杠杆、高负债的逻辑不存在了,当然无法适应新的环境。

从去年四季度以来,尽管政策暖风频吹,不过房地产市场回暖的预期并没有达到,尤其是一些大房企的信用问题,更是影响了行业信心,也影响了民企后续资金安排,民营房企整体流动性紧张的局面进一步加剧。

据公开数据显示,从去年至今,包括一些头部房企在内,陆续推动债务展期的房地产企业,数量已达到20余家,展期成为房企应对债务问题的第一步选择。房企虽然也在自救,但却显得势单力孤。

同时,各大部委也相继表态,对处理房地产问题给出了指导和建议,比如,提出房地产问题已经得到根本扭转,敦促“房地产销售、购地、融资等行为逐步回归常态”等。

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特别是,3月16日,金融委表示要研究和提出有力有效的方案来防范和化解房地产问题,要提出向新发展模式转型的配套措施。所以,可以看出,化解问题是为了更好地转变,而不是为了回到过去。改变也才能让房地产问题从根本上去除。

紧接着,央行、银保监会等纷纷就化解房地产问题给出更加具体的方案,稳中求进,防范化解房地产市场问题,积极配合化解房企问题,重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目等。

可以看出,这一集体表态既是形势的严峻性,也是一次威力巨大的利好信号释放,市场信心确实大受提振,难免让人喊出那句话,或许楼市春天真的要来了。

房地产行业调整或者变革是毋庸置疑的,我们已经为过去的行为买单,所以房地产行业必须变,房子是用来住的不是用来炒的这个定位就是变的指导思想,就是最明显的突破口和宣示。

不过,要做到这一切,首先要确保房地产企业能够活下来,房地产行业不能出大问题。房地产的地位还在,既说明房地产很重要,同时又意味着它不能出问题,它关乎上百个行业,是一个巨大的产业链,房地产必须稳住。

而对于房地产企业的问题,更不能简单粗暴由其倒下,那是对债权人不负责任,也会造成很大的影响,必须软着陆,必须通过重组方式实现过渡,处理好了,房地产就会逐步进入良性循环和健康发展的新常态。

稳定压倒一切,我们不能从一个极端走向另一个极端,不可回避的是,无论收紧还是放松,目的都是让房地产市场平稳健康发展,既不会让房地产市场过快上涨,也不会让市场过快下跌。只要房住不炒以及房地产新模式的探索目标不变,房地产就不可能重回过去的老路上。有人说再怎么折腾也回不到过去了,我必须强调一下,因为从来也没想回到过去。

大家可以乐观,但不可盲目,机会是有的,但不要利用错了,仅仅是希望房地产企业不要为房地产转型拖后腿而已,当下,活下来最重要,因为这正是房地产探索新模式的关键时期,不能出错。

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