上一篇和大家聊到东南亚的房产投资机会，这一篇就具体讲一讲，我在这里买房的一些坑和实战经验。
先放上几个月的调研成果，东南亚投资热门的5个国家，各个维度实力横向对比数据：
经济学统计，房价快速上涨要满足3个条件：
1. 国家人口要过亿、城市人口要过千万。
2. 经济增长快速，至少要6%+。
3. 人均GDP3000-8000美元，是房价快速上涨期。
15年前的深圳、上海，都符合这几个条件。根据这3个基础条件，我们来分析下东南亚各国数据指标。
首先排除柬埔寨，城市人口只有200多万，人均GDP不到1600美金，实在是穷。
而投资热门国家泰国，虽然有千万的城市人口，但接近8000美金的人均GDP水平，说明房价的高速上涨周期已过，且经济增长乏力，现在去投资上涨潜力受限。
马来西亚同泰国一样，人均GDP已超过10000美金，房价不再处于黄金上涨期，且租售比不高。
最后的越南和菲律宾对比，菲律宾显然更有优势。越南的贷款不友好，杠杆利用率不高，且房子不是永久产权，不在我们的考虑范围内。
通过近3个月的考察，我们总结出了东南亚房产“十不投”原则，比大家以往看到的选筹标准更严苛：
1.人少的地方不投。市区人口低于1000万，人口流入少。
2.人老的地方不投。年龄中位数高于35岁，出生率低于1%。
3.房多的地方不投。房子数和人口数比高于1:10。
4.钱少的地方不投。人均GDP低于3000美金。
5.钱多的地方不投。人均GDP高于8000美金。
6.经济增速慢不投。GDP增速低于6%。
7.非一线城市不投。不在国际一线城市名单上。
8.非核心地段不投。不在CBD、大学城，距离轨道交通站超过2公里。
9.杠杆率太低不投。首付超过25%。
10.租售比低于5%、入住率低于80%的区域不投。
经过对比筛选，唯一符合我们选筹要求的有且只有菲律宾首都—马尼拉。
01
菲律宾马尼拉的4个基本面，都符合我们的投资逻辑：
1.人口红利。
同样是超大型城市，马尼拉的常驻人口和上海都是2400万，但马尼拉的人口密度却是上海的10倍。另一方面，菲律宾年龄中位数在25岁左右，这些年轻人大多集中在马尼拉工作生活。人口结构足够年轻，出生率高，未来有源源不断的人口红利释放。
2.供需关系。
上海拥有780万套存量住宅，但马尼拉只有50万套。现在马尼拉的房屋供给量每年5W套，这是在疫情前。
按照每年5万套的新增住宅推演，至少还需要120年才能赶上上海，常年供需不平衡，是马尼拉房价上涨的原动力。
3.经济。
菲律宾连续8年GDP增速超过6%，人均GDP为3200美元，这是2008年的中国水平，最近十多年中国房价涨幅大家都感受到了。
4.资金利用杠杆及回报率。
马尼拉的首付比例很低，手上有几十万资金可以配置几套，资金杠杆高。同时租金回报率比较高，即使在疫情期间，有买家投资的奥迪加斯核心地段，净租金有7%，这比国内的租售比和大多数理财产品的回报率高出很多。
最关键的一点是，2020年以来受疫情影响，马尼拉房价上涨速度放缓，住房需求被压抑，房产价值被低估。2022年，各权威机构都对菲律宾给到了6%的经济预测，随着经济复苏，被抑制的住房需求将被释放出，目前是进场的绝佳机会。
02
马尼拉虽然值得投资，但并不适合所有人。请调整好正确的心态：
1.人类对最优选择的追求，往往都事与愿违。作为外国人，很难买到本国最优质的房产，我们只追求次优解。
2.心态很重要，拒绝一夜暴富。巴菲特说：“为什么大多数人赚不到钱？因为他们不喜欢慢慢地变富。”马尼拉楼市虽有较大升值潜力，但要做好持有3-5年的准备，短炒暴富不宜考虑。
3.国外房产很多坑，只适合认知高的理性思考者。菲律宾房产投资是升值兼顾租金收益的最优选择，不了解房产升值底层逻辑，容易被负面消息影响动摇的投资者慎入。
我自己调研下来，发现这里面有几个坑，注意规避：
1.国内外信息不对称。
华人中介众多，大部分中介都只做一次性生意，所以我对于中介平台的挑选特别严格。
马尼拉第一批海外投资人是美国、新加坡、日本（2013-2014），接着是台湾（2014-2015），近期则是中国（2019-至今）。
房产市场大好，中介人员如雨后春笋般冒出，但大部分开发商并未慎选合作伙伴或代理商。
房地产行业周期性特别明显，行情好的时候大量中介涌入，行情不好的时候纷纷辞职转行。想捞一笔就走的人多，想踏踏实实做事的人少。
2.转售，出租难。
海外房产最大的痛点是不好转售与出租，异地建仓心力是巨大的成本，我们大多数人在国内，鞭长莫及。
就说出租吧，租出去了，未来租客时不时会找你，什么热水器坏了呀、物业费没交呀、空调坏了呀、甚至灯坏了都要找你，但是你又不可能因为这些因素经常去马尼拉，临时雇人成本高，效果也不一定能保证。
转售也是，海外房产的转售流程会有很多细节要沟通，除了房屋价格、房屋品质、市场行情会影响转售之外，最大问题的就是转售的渠道，宣传途径不同，效果千差万别。
3.开发商交付。
菲律宾施工周期普遍较长，一般需4-6年才能交房。大开发商的交付和品质有保障，配套设施也更好，中小开发商则无法保证。
所以一定要选择有实力的开发商（Ayala、Vista、Megaworld等这些，过去20年都没有烂尾记录)，避开华人中小开发商。
03
接下来我们分析下马尼拉的板块投资价值，总共有5大板块：
1.马卡蒂CBD：
老牌CBD，繁荣和财富的象征，区域发展成熟便利，而土地面积非常有限，寸土寸金，房价4-5万。因为入手门槛太高，我不推荐。
2.奥迪加斯CBD：
高速发展区域，菲律宾经济的支柱产业——BPO（业务流程外包）的大楼在这里聚集，很多跨国公司也在这里设立分公司，菲律宾当地知名的企业总部也在这里。核心区房价3-4元/平，延伸区域2.5-4万元/平。
3.新奎松CBD
潜力区域，奎松是除马卡蒂以外，马尼拉第二富裕的区域，很多政要和名门望族也居住在奎松豪宅别墅区。这里正在建设新的索莱尔赌场及最重要的地铁1号线，是未来新奎松房价新的增长点。目前3万-4.5万元/平。
另外还有赌场和大学城板块，不做展开。我比较看好奥迪加斯和新奎松板块，交通上都是3-4个轨道交汇地，有上涨空间且有稳定租金回报。
最后我选择在奥迪加斯建仓。
入手的楼盘单价2.38万（笋盘，比周边单价便宜1万+），36平无公摊面积，总价85万+，首付4万，月供4000，交房后支付完70%尾款，租金大概5000元/月。
选这里主要看中该板块的发展潜力，入手价格足够低，其次是周边配套齐全 ，旁边就是星巴克和香格里拉酒店，36平小面积，适合出租给当地白领。
04
国外买房跟国内有很大的区别，新手很容易掉坑里，我们总结下马尼拉买房的技巧：
1.优先考虑价格，是不是足够便宜，有足够的安全边际，确保未来卖的时候可以低于市场价有确定收益和流动性。其次是租售比，能有稳定的现金流回报。
2.靠谱服务机构是关键。机构要有能力可以提供一站式的购房流程服务，从咨询、到购房手续对接、到交房前协助验房、到转售、到交房出租，甚至可以做到每月提醒还月供。
3.如果楼盘可以做到低首付，月供2-3K，那是最好的，可以充分利用杠杠，买一套也可以用很少的钱。如果资金宽裕，可以利用杠杆多购买，但是要注意未来现金流。
4.选好地段别入坑
5.小开发商要避开
6.坚定长持不动摇
眼下疫情拐点将至，可以说马尼拉目前房价只会上涨，不会下跌。
接下来马尼拉市场又将回到2019年的繁荣，如果你对海外置业感兴趣，可以扫码加助理微信（备注：海外），我们一起交流，我也会在群里分享我买的楼盘和选择的机构。如果添加异常，请加微信：whfj009
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