文：刘晓博团队 刘晓博说楼市
最近，部分城市陆续公布了2021年的常住人口增量数据。
目前杭州以23.9万人的增量位列第二，值得注意的是，这个数据已经超过北京+上海+广州（合计7.7万人）常住人口增量的三倍！
杭州，作为近年来“中国第五大一线”呼声最高的城市之一，更是投资者关注的焦点。
接下来我们就深入地聊一聊，杭州的房子到底值不值得买，怎么买？
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我们先来看看杭州楼市的近况。
2022年2月，杭州二手房成交1520套，创下近几年来新低；新建住宅成交2716套，同样也是除2020年同期疫情暴发之初新房成交量以外的新低。
杭州楼市真的不行了吗？虽然成交量不佳，但是杭州楼价真的很坚挺。
在成交量持续下滑的1月，据统计局发布70城房价指数显示，杭州新房房价环比上涨0.3%，二手房房价环比上涨0.4%，到了成交量更加低迷的2月，杭州新房价格环比上涨0.4%，二手住宅环比上涨0.2%。
据杭州当地中介表示，杭州房价不仅没有跌，不少地段核心、品质不错的楼盘，价格还在涨。
比如上城区的某楼盘，去年10月128㎡的成交均价在5万元/㎡左右，而今年2月，89㎡户型成交均价就已经达到85078元/㎡。
西湖区的三墩北板块某品牌楼盘，2月成交价已经突破5万元/㎡，开盘不到一年涨了不止1万元/㎡。
一般来说，成交量持续下滑多少会影响到房价，就算在深圳、广州这样的一线城市，经历了长时间的成交冷场，房价都会出现不同幅度的下滑。
这个定律放到杭州，似乎有些站不住脚。
为什么会出现这种情况呢？我们认为主要原因有三：
第一、杭州的房价，相对于北京、上海、广州、深圳，依旧处于一个值得大量年轻人能够前来工作、买房、定居的可接受范围内。
杭州3月二手房均价在33503元/㎡，新房均价28149/㎡。对比北上深5字起头的二手房、新房均价竞争力还是非常强的，尤其是杭州在中国互联网行业的地位日趋提升的今天，这座城市对年轻人的吸引力也在与日俱增，购买力的基数庞大。
第二、杭州业主，对房价的维护非常上心，可以说在中国城市中罕见。
这一点可能说起来比较虚，但是放到杭州确实是一个决定房价“抗打”能力的重要原因。
前段时间，就有杭州某楼盘业主共同发起决议，自费升级小区外立面每户众筹2万，集资2000万来做立面提升，要求真石漆换铝板，最后投票公告中的444人里，投赞成票高达442人。
决议书中还明确写着：为了更好的居住环境，及把项目打造成运河新城的天花板……
这还不是个例。
曾经杭州中海某项目筹2000万升级改造外立面也上过热搜，该小区因为外立面的原因，卖不过周边，业主自费集资2000多万，将真外立面改成干挂石。
此外，还有杭州业主提出个人出资60万，号召小区其他业主跟随，将小区升级为“地铁小区”；或者将物业辞退，通过业主自治，做各种改造，提升小区的品质；甚至还有业主自发成立了“房价不跌小分队”，督促小区内孩子好好学区，争取把小区对应学校考成优质学区……
总之手段千奇百怪，反映的问题也很尖锐：
杭州的业主，对小区房价非常上心，也愿意付出成本维护小区房价不跌。
第三点，源于杭州的城市基本面。
02
杭州近年来的发展速度可谓迅猛，和四大一线城市的差距也在不断缩小。
从常住人口规模上看，2021年杭州常住人口突破1200万大关，达到了1220.4万人，最近一年的人口增量为23.9万人，大幅度超越北、上、广。
不过，虽然深圳的数据尚未公布，但就目前的情况来看，一线城市人口增长走弱是一个趋势。
杭州从常住人口基数上看和北上广深有定的差距，只是说这个差距正在缩小。
从金融机构本外币存款余额（资金总量）上看，截至2021年12月末，北京、上海和深圳资金总量均超过10万亿元，广州超7万亿元，而杭州紧随其后，达61044亿元，全国排名第5。
从居民人均可支配收入上看，2021年，杭州居民人均收入达到67709元，即将追上深圳（70847亿元），与北上广之间的差距也都不大。
从一般公共预算收入上看，2021年，杭州财政收入达2386.6亿元，财政实力虽不敌上海、北京和深圳，但已经超过了广州。
从独角兽企业拥有量来看，2021年杭州囊括22家独角兽企业，位居全国第四位。
值得注意的是，杭州经过多轮行政区划调整之后，杭州市区的面积已经增加至8268.5平方公里，是深圳市的4倍，甚至超过了上海全市的6340.5平方公里。
本号曾专题分析过近5年来全国66个重点城市经济发展情况（点击查看）。
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从GDP增长、资金总量增长、小学生人口增长、一般预算增长4个维度，按照各占25%权重，给66个城市增长排序。然后把大家每个单项的名次简单相加，谁的总分最少，增长就靠前，其中杭州综合增长排名第一。
可以说杭州是过去5年国内进步最大的城市，而优秀的基本面，更是杭州长期保持房价增长的重要支撑点，对于购房者来说，杭州是值得重点关注的城市之一。
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下图是房天下杭州2月房价地图，可以看到，虽然杭州楼市能保持房价持续优秀增长势头，但片区与片区之间的房价分化依旧非常大。
上城、西湖、拱墅、滨江几个片区均突破4万/㎡大关，而建德、桐庐等片区还在1万元/㎡左右苦苦徘徊。
对于购房者来说，杭州楼市的分化意味着：风险和机遇并存，看清局势，找准方向非常重要。
那么2022年，我们在杭州买房应该如何选择呢？
在杭州市“十四五”规划和2035年远景目标中提到，未来杭州城市空间将按照“一核九星、双网融合、三江绿楔”的方向布局，形成“众星拱月”的组团式发展形态。
一核九星中的“一核”即城市核心区，由上城、下城、江干、拱墅、西湖等五个城区组成，主要承担中央活动区的功能。
“九星”即九个郊区新城，分别是滨江、萧山、钱塘新区、余杭、临平、富阳、临安、桐庐和建德板块、淳安等九个郊区新城。
杭州市国土空间规划结构示意图
不难发现“拥江发展”和“城西科创走廊”，是杭州未来的两大重心。
从杭州区划调整后，新的行政区的定位和目标中我们也能看到，杭州的城市发展中心依旧是“一核”，其中上城区，仍然是杭州不可撼动的城市中心。
因此，杭州买房的第一档选择为（区域规划调整后）：上城、西湖、拱墅、滨江，萧山沿江板块。
上城区，作为区划调整后杭州的城市中心，整体值得看好，其中沿江部分，钱江新城、钱江新城二期，以及隔江而望，萧山区的钱江世纪城，未来发展红利更高一些可以重点关注。
另外上城区目前也比较适合刚需入场，有需要的可以关注九堡、丁桥、笕桥板块的新盘，价格和红利相对友好。
西湖区，作为老牌贵族，无论是配套还是产业都是比较成熟的片区，不过问题就是老城区内发展的空间不足。
之江转塘、北三墩发展空间比较宽广，不过这两个板块的产业推进速度比较慢，之江转塘建议看看城西科创大走廊的联系程度，三墩板块值得关注的部分在云城和在建的云谷。
拱墅区，合并下城区后，拱墅区成为杭州主城区中高端改善项目供应最集中的城区之一。其中石祥路以北区块，运河新城，不仅可以连片开发，还拥有运河世界文化遗产符号，值得关注。
滨江区，其实可以和奥体板块连在一起讲，两个板块的价值比较相似，也是发展比较成熟的片区，其中两个板块的沿江区域无疑是价值最高的部分，不过剩余可供开发的土地已经非常少了，有机会的话值得重点关注。
萧山其他板块、余杭，可以看作第二档。
余杭区，老的余杭区一分为二之后，新的余杭区值得重点关注的部分还在产业成熟，企业相对集中的未来科技城，同时云城区域已陆续在推地，会是整个余杭区未来5年的重点发展板块，值得关注。
萧山区，现在的萧山有两个比较重要的片区，一个是老萧山区中心，一个是当前的奥体和亚运村。从自住角度而言，市北东供应量巨大，配套相对成熟，入驻的开发商品质也都不错。
从投资角度而言，萧山科技城、市北西奥体腹地、南站新城萧山区中心值得重点关注。
临平、临安、淳安、富阳等板块，是杭州刚需客最为集中的片区，有实际住房需求的，建议关注楼盘周围的交通情况、小区品质，以及开发商水平，投资的话不建议选择。