2021年，四川房企邦泰集团实现全口径销售金额202.0亿元，同比增长80%。这是邦泰销售额自2018年以来首次实现正增长，并创下了自己的历史最好成绩。
鉴于2021年房地产行业形势严峻，邦泰的这份成绩显得尤为亮眼。2021年是邦泰大举进军三四线城市最为关键也最为突出的一年，迄今为止，邦泰已布局全国七大省（市）24个城市，已开发有将近90个项目。
世殊时异，随着房地产市场进入新一轮的调整期，三四线城市也成为房企争夺的重要市场。2021年，深耕三四线城市的全国龙头企业碧桂园再次成为全国的销冠，被认为“困守三四线城市”的四川房企邦泰，是否踩准了新的市场机遇，实现弯道超车呢？
销售止跌暴涨，邦泰首破200亿
这是邦泰销售金额首次突破200亿元。
知名研究机构克尔瑞的数据显示，2021年邦泰集团实现全口径销售金额202.0亿元，销售面积229.5万平方米，分别同比增长80%和60%。
2021年百强房企全口径销售金额同比下降3.0%，邦泰却结束了连续四年的下滑趋势，实现逆势大涨。克而瑞数据显示，2018年到2020年邦泰销售额分别为169.9亿元、127.6亿元、111.8亿元，销售额、销售排名都逐年下滑。
在大举进军三四线城市的2021年，邦泰终于实现止跌暴涨，并将自己的销售额拉到了一个前所未有的高度。
在售项目的增多，成就了邦泰全年销售额的增长。2021年邦泰在全国的在售项目达到24个，比2020年增加12个。其销售额的主要来源仍然是四川省内二级城市的项目，据克尔瑞的数据，2021年，四川省内的销售金额在邦泰全国的销售金额中占比高达95%。其中，内江2021年在售项目12个，销售金额占比13.8%，是其销售贡献最大的城市。此外，宜宾、西昌、遂宁、乐山、广元等在售项目均在5个以上，销售金额占比也都大于5%。
继2020年开启全国化扩张之后，邦泰在2021年加快了在省外的扩张步伐，进入了重庆、湖南常德、陕西忻州、湖北十堰、甘肃武威以及云南红河哈尼族彝族自治州等6个省外城市。2021年，邦泰在重庆的黔江、奉节、开州、铜梁，云南玉溪，山西沂州等地项目在售。据媒体报道，忻州邦泰·天誉开盘热销，成为沂州销冠楼盘。
不过，这些省外的项目对邦泰销售额的整体贡献度并不高，省外项目的销售金额占比仅5%，尚未成为邦泰主要的销售来源。
快节奏拿地，多选址新区
2021年销售额的暴涨，尚不能完全归功于省外扩张。不过，2021年确实是邦泰在外省扩张最快的一年。据统计，邦泰在2021年新增土地20宗，累计投资金额64.5亿元。据成都地产界不完全统计，2021年邦泰在省外城市拿地至少10宗以上。其节奏之快，密集度之高，在2021年的市场下令人惊讶。
例如，2021年5月18日，邦泰首入甘肃，在武威市凉州区拿下75.2亩地块。第二天，也就是5月19日，邦泰又在湖北十堰市张湾区再次拿下74亩地块，总价2.3亿元。6月24日，邦泰在山西沂州一举拿下两宗地块，面积分别为103.5亩、54.2亩。仅仅只过了4天，6月28日，邦泰在湖南常德武陵区以2.71亿元的价格拿到45亩地块。又过了不到两周的时间，邦泰再次在云南洪河哈尼族自治州建水县拿地49.93亩。2021年上半年，邦泰在重庆黔江、奉节、云阳、开州、铜梁等地更是密集拿地，获地近900亩。直到2021年12月28日，临近年关，邦泰仍在云南玉溪中心城区拿下31亩地块。
邦泰2021年在省外快节奏密集的拿地，为邦泰带来了大量的土地储备，也让邦泰在当下的市场环境中战略路径得以展现。
截至目前，邦泰选择的省份都位于中西部地区，选择的城市均为三四线城市，而选择的区域则均为该城市的新区。比如武威地块即位于凉州新城板块，而湖北十堰张湾区地块和湖南常德武陵区地块，均属于该城市的东部新兴区域，云南哈尼建水地块，亦同样属于北部新区的青云板块。
在省内二级城市亦是如此。2021年1月，邦泰在遂宁拿下的60.38亩地块即位于遂宁经开区，6月在广安邻水拿下的65亩地块，亦位于西部新城板块。此前，邦泰在宜宾、德阳、绵阳等多个城市的选址，也多落子新区。
这种选址战略邦泰描述为“关注城市的竞争力和成长性，选择三四线城市价值成长性最好的新区”。
开发速度加快，全国化布局控制成本
尽管这些省外的项目并未为邦泰在2021年贡献多少销售额，但是邦泰的快节奏拿地，已经让评论开始关注邦泰的开发速度。2021年6月拿下的山西沂州项目，5个月就实现了开盘。此外，甘肃武威河西名邸、湖南常德邦泰誉府、湖北十堰邦泰紫霄台、云南建水邦泰誉府等项目，都已开盘或者动工。
｜武威邦泰月河西名邸 实景图 来源：网络
据悉，邦泰项目保证2年左右的开发消化周期，利用项目快速滚动的方式将能够保证资金流的健康，释放较高的效益，以促进未来几年的销售稳定增长。
目前，外界尚无法窥探邦泰的融资渠道及成本、负债情况等财务信息，但是对比2021年邦泰销售回笼的金额以及用于土地投资的金额，邦泰的提速应该也是当前全国化战略之下的一个必然要求。
这样的速度很容易让人想起房企的高周转模式。然而很显然，邦泰的“快“与传统的高周转还有本质的不同。据克尔瑞数据显示，2021年邦泰新增拿地楼面价为2129元/平方米，拿地销售单价比仅为0.24，拿地成本相对较低，压力相对较小。
另一个并不太被市场关注的消息是，邦泰在近年来也多有选择合作拿地合作开发。位于云南玉溪市红塔区高铁新城片区项目，即是邦泰与玉溪成丰新城置业合作拿地开发；在重庆，邦泰与金科合作开发重庆开州半山庭院&花屿湖畔项目，与融创合作开发邦泰·融创江山和鸣；在成都，则联合优炫未来共同打造新都区103.5亩地块，目前对外案名定为邦泰锦绣和鸣，但尚未取证销售。
合作开发在分割业绩的同时，也降低了风险。
很明显，邦泰可以快，但还不是高周转，因为其土地成本控制得比较低。邦泰的快速与其三四线城市布局的战略有着密不可分的内在联系。邦泰全国化布局选择三四线城市新区落脚，在减少集中单一区域带来的政策调控风险的同时，也很好地控制投资成本，为未来的销售业绩提供保障。
竞争加剧叠加下行压力，仍面临诸多不确定
关于三四线城市的房企机会，邦泰想必早有预料。近年来，全国迎来城镇化改革的新浪潮，去年，国家出台"十四五"规划和2035年远景目标纲要，城区常住人口300万以下的城市落户限制将逐步取消，全面放宽城区常住人口300万至500万的城市落户条件，常住人口城镇化率提高到 65%，城市群和都市圈发展将成为一个必然的趋势。
在此条件下，以三四线城市为主的中小城市集中放量，居住条件改善，城市界面焕新需求增长。尽管三四线城市房价不高，不需要积分摇号，更没有限购限贷和炒房，但是三四线城市大开发商沉不下去，小开发商抗风险能力有限，购房需求得不到很好的释放。随着一二线城市限购、房价等生活成本的增高，不少来自一二线的客户到三四线返乡置业。
这成为邦泰选择走三四线城市战略的时代背景。
2013年，邦泰将总部从乐山迁至成都，并在成都拿下华府项目。彼时，成都市场正面临新一轮的下行压力，华府片区因缺乏相关配套而去化异常艰难。2015年，邦泰华府公馆的售价一度低至5000元/平米。2016年下半年开始，华府开始爆发，楼面地价迅即冲到了1万/平米以上，但此时邦泰华府公馆已经销售殆尽，没有存货。
｜邦泰华府公馆 实景图 来源：网络
因时间节奏没有踩准，所以，邦泰进入成都的首个项目知名度并不高。
此后，邦泰长时间在成都没有项目，直到2019年底，邦泰才再次在成都十陵拿下81亩住宅用地，楼面地价12520元/平米，溢价40.67%。当天拍卖异常激烈，该地块经过120轮出价，最终才被邦泰拿下，并刷新了中海在十陵保持了三年的最高楼面价。
邦泰宽语成为邦泰在成都的第二个项目，新都的邦泰锦绣和鸣是邦泰的第三个项目。
或许，正是因为在成都项目进展并不太顺利，让邦泰一门心思专注在三四线城市。四川，作为邦泰的大本营，其在内江、宜宾、西昌、遂宁等地，均布局有大量的项目，并且成为邦泰最主要的销售供应。
｜遂宁邦泰河东院子 实景图 来源：网络
然而，随着市场竞争不断加剧，不少国内一线大型房企，也开始向三四线城市下沉，加剧了三四线城市的竞争压力。邦泰重兵把守的四川宜宾，就已经有绿地、华润、碧桂园等国内一线龙头房企参与竞争，邦泰压力空前。
关于这点，邦泰集团董事长罗勇在2019年曾忧虑地讲道：“我们引以为傲的三、四线主场，正在遭受前所未有的一线品牌开发商冲击，我们面对的竞争对手，再也不是那些小米加步枪的地方部队，而是寡头和巨擘。”
2021年，全国化布局、高周转的四川本土房企蓝光暴雷，领地与邦泰等企业成为四川房企的领军者。2021年，领地2021年在四川销售金额216.2亿元，排列第3位，高于邦泰的152.3亿元，第6位。
同样是起家于乐山的房企，相较于领地较高的杠杆率，邦泰仍然专注于传统的地产开发，依靠快速销售回笼资金做大规模。不过，邦泰目前重仓三四线城市，随着市场下行压力加剧，三四线城市竞争加剧，加之新环境下的不确定性因素，邦泰是否能够维持快速的销售，仍有待时间的检验。