今天，是世界睡眠日，也是央妈公布LPR利率的日子。
从结果来看，还真挺应景的：洗洗睡吧！
因为，一年期和五年期都没有任何变化，仍然是3.7%和4.6%。
看到这里，有小可爱可能要问：
哎，不对呀，上周六部委不是才说要放松政策吗？为什么央妈今天没“降息”，要食言了吗？
大家先别灰心，让我来慢慢告诉你。
首先，要清楚一点：LPR利率降不降，先看MLF利率。
因为两者是挂钩的，一般来说，MLF降LPR就降，MLF不降LPR就不降。
所以，今天LPR利率不降，其实已经是预料中的事了。
因为3月15日，MLF利率没有下调，仍然维持了之前的2.85%。
同时，本月MLF到期规模为1000亿元，而当天开展了2000亿元，依然是宽信用。
其次，央妈显然感到了来自老美的压力，想防止资本进一步外流。
是的，关注全球经济的朋友都知道，上周被称为“超级央行周”。
其中，最重要的大事就是美联储时隔三年再次加息，上调了25个基点。
随后，科威特、巴林、巴西、英国等地区央行跟进，分别加息25-100个基点不等。
而在六部委发话之前，炒股的小伙伴应该深有体会——
无论是A股还是中概股，统统跌成了狗，谁冲进去谁就是傻子。
其中一个重要的原因，就是资本的外流，特别是北上资金大幅流出。
当然，俄乌局势的动荡，也是影响资本市场震荡的一记大锤。
而在六部委发话之后，炒股的小伙伴大呼幸福来得太突然——
A股和中概股绝地反击，冲冲冲，谁不买谁就是傻子。
所以，在此情况下，如果咱们再降息，那么国内外利息差就会加大。
结果就是，资本进一步外流，股市全线飘红的局面，只能是昙花一现。
所以，这次央妈采用了最稳妥的方法——以不变应万变，稳定一段时间再说。
第三，政策利好是有滞后性的，市场需要时间来消化。
去年年底以来，随着经济增速逐渐走低跌破5%，降准、降息等货币宽松政策频出，相信大家都知道。
但是政策利好是有滞后性的，市场消化也需要时间，不可能刚从ICU里出来，立马就去蹦迪，这不找死吗？
今年前两个月的金融数据低迷就是一个例证，尤其是2月按揭贷款增速跌到负数，M2和社融增速也出现回落。
不过要注意的是，政策利好已经传导到核心城市，例如：
上海楼市快速回暖，领跑一线城市。（如果不是这次疫情再次爆发，小阳春肯定没跑了）
郑州二手房成交量大涨七成，某些新盘出现几百人排号。
西安2月70城新房价格环比全国第一，出现今年首个万人摇新盘。
所以，在这类城市，要买房的朋友没有必要再等下去，犹犹豫豫只会让手上的钱缩水。
实际上，虽然这次LPR利率没有下调，但是银行加点数是在下调的，这一点更重要。
因为房贷利率本来就是由“LPR利率+银行加点数”组成的，两者可以看作是一体的。
所以，LPR利率下调5个基点，还不如银行加点数下调10-20个基点来得实际。
按贷款100万，30年等额本息的方式来计算：
如果下调5个基点，每月只是少还30块，如果下调20个基点，那就是120块。
根据贝壳研究院数据显示，3月103个重点城市主流首套房贷利率为5.34%，二套利率为5.60%，分别环比回落13个、15个基点。
当然这是整体水平，具体到个别城市，下调的基点会更大，例如：
湖北襄阳、十堰部分银行下调房贷利率40到45个基点，最低能做到低于5.3%。
成都首套利率3月下调69个基点，二套房贷利率降低34个基点。
苏州更夸张，房贷利率全面跌破5%，相比去年，部分银行首套利率甚至下调了100个-115个基点。
同时，放款周期也在不断缩短。
根据贝壳研究院数据显示，3月平均放款周期为34天，比上月缩短4天。
根据中国证券报报道，北京部分银行最快可以半天之内审批、一周之内放贷。
而且某股份行地方分行人士还表示，今年3月初，该行总行要求各分行加大对重点房地产开发商、大型二手房中介公司营销房贷业务，加大按揭贷款投放规模。
你看看银行这态度，去年下半年可是想都不敢想的，现在巴不得你去贷款买房。
毕竟，高层已经把话撂在那里了，必须满足刚需改善群体的合理住房需求，做不好是要问责的。
那么，接下来政策和市场会怎么走？
1、房贷利率今年还有下调的机会，但更多的是银行加点数下调。
一方面，上周的国务院金融委会议已经明确提出：
要坚持以经济建设为中心，切实振作一季度经济，货币政策要主动应对，新增贷款要保持适度增长。
加上之前各种高层会议传递的信号，可以看出“宽货币+宽信用”将会是今年货币政策的主基调，甚至还能看见“只松不紧”的罕见现象。
3月没有再次出现降准、降息，不代表二季度、三季度、四季度不会出现。
大家不妨先看看下个月公布的一季度经济数据，如果没有突破5%，那么最快4月就会出现降准、降息。
另一方面，要实现5.5%的经济增速目标，房地产绝不能拖后腿。
因为今年前两个月来看，三驾马车中，唯一同比负增长的就是房地产，所以就算高层心里明知道有风险，但还是不得不支持。
不过，LPR利率下调的机会不多，毕竟已经是3年来的低位了，总不能比公积金还低吧？
更多的应该是银行加点数的下调，因为之前房贷利率高，就是因为加点数太多了。
2、调控放松还有空间，核心城市楼市回暖虽迟但到。
在高层发号施令之后，越来越多的城市将不会再瑟瑟缩缩，而是放手大胆干。
降首付方面，之前已有菏泽、重庆、赣州、南通、温州、佛山等城市的银行下调首套房首付比例。
今天广西也有城市跟进，在南宁市区已拥有一套住房的，再次购买普通商品住房的商贷最低首付比例由40%调整为30%，北海、防城港首次购买普通商品住房的商贷最低首付款比例由25%调整为20%。
放松限购方面，南昌打响第一枪，通过夫妻财产约定以及放松落户买房，变相放松限购。
郑州也走在前头，对已拥有一套住房并结清贷款的家庭，购买二套房时可按照首套房政策贷款。
所以，现在才刚刚开始第一波，接下来放松调控的空间和时间还多着呢，只有你想不到，没有地方做不到。
这么做的好处，不仅仅是支持购房者买房，还能给房企纾困，有利于化解风险，毕竟融资难、销售差已经是摆在房企面前的两道难题。
此外，并非所有城市都有资格实现楼市回暖，接下来只会有两种局面：
一、经济基本面过硬、人口持续流入的核心城市，楼市回暖虽迟但到。
二、而其他中小城市，楼市还没来得及回暖就可能遇到下一波调控收紧。
所以，面对两种不同的城市，采取的策略也不同：
前者，大家应该抓紧窗口期，及时上车；后者，大家应该慢慢挑，挑到合适为止。