中国购房者的信心修复，任重而道远。
上周末，央妈发布了2月金融数据，情况着实把我吓了一跳。
2月份，人民币贷款增加1.23万亿元，同比少增1258亿元。
人民币贷款之所以会同比减少，居然是住户贷款拖了后腿。
住户贷款减少3369亿元，其中，短期贷款减少2911亿元，中长期贷款（主要是房贷）减少459亿元。
什么概念？
近15年来首次负增长！
上面是相关机构统计发布的近15年住户部门中长期贷款走势图。
可以看到，近15年里，前几次低点明显出现的时间是2008年和2020年。
当时大家都知道发生什么事了，一个是金融危机，一个是疫情，但是就算当时大环境再严峻，也没有出现过负增长。
而现在，货币政策已经宽松，降准降了，LPR降了，央妈还上缴了1万亿利润，大环境怎么看都在改善，为什么数据却这么惨？
确实，央妈是放水了，但问题是人们不愿意接水啊！
货币不在市面流通，一直都在银行手里，没能形成完整的循环，印钞就是白印。
举个例子：
现在我的信用卡额度从2万升到5万，但是我工资又没涨，还是一如既往地穷，给我这么多额度有什么用呢？不用还吗？
另一方面，目前除非是央妈给楼市定向放水，否则放再多水也与楼市无关。
毕竟，房地产“五道红线”从始至终都没放松过，这个最大的闸门已经把水位牢牢固定。
此外，我之前在直播里也说过，1月份之所以这么好看，是因为银行讲究“开门红”，会把之前积压的单子集中处理，导致数据上出现一定程度的失真。
所以，1月全国楼市的低迷仍然持续到了2月。
根据克而瑞数据显示，2月，29个重点城市整体成交1077万平方米，环比下降32%，同比下降36%。
一线城市中，除了上海之外，北广深都在跌；
二三线城市中，除了天津和西安，其他都在跌。
可见，就算同等级的城市，其实也有明显分化，有的已经启动，有的还在跌，包括城市内部板块之间也是一样的。
所以，对于刚需来说，基本面好但楼市还没启动的城市，现在就是一个比较好的入手时机。
从销售端来看，2月百强房企仅实现销售操盘金额4015.8亿元，环比1月降低23.5%、同比降低47.2%，比1月降幅扩大超过十个百分点。
或许有人会说，2月有春节假期，买房的人当然会变少了。
但试问哪年没有春节假期？去年春节假期不也是2月吗？
现在楼市复苏的最大阻碍不是假期，不是信贷，而是人们的信心！
试想想，去年上半年楼市火得一批，现在楼市足足冷了大半年。
对买涨不买跌的中国人来说，所处的环境完全不同，心态能一样吗？
所以，住户部门数据的异动，也影响到了其他的金融数据。
一个是M2的同比增速，从1月的9.8%再次跌回9.2%。
一个是社融的同比增速，从1月的10.5%再次回落到10.2%。
另外值得注意的是，M1的同比增速大幅反弹了，从1月的2%上升到4.7%。
但是你看看去年的同期，1月份增速高达14.7%，然后2月大幅回落到7.4%。
而今年环境大变，2个月份的基数不同，自然会出现相反的走势。
但不管怎么样，目前的信贷增速都是完全没有达到预期水平的。
所以，今年想实现5.5%的经济目标增速，难度是可想而知的大。
那怎么办呢？
我觉得目前已经到了可以降息的时候了。
毕竟光靠鼓励大家借钱是不够的，最重要的是让大家借得起钱。
只要降息，无论是企业经营、居民消费，还是房地产都是实打实的利好。
而且实际上，给房地产定向“降息”的空间也有了。
前不久银保监会主席郭树清才表示：
2021年重点领域金融风险持续得到控制，宏观杠杆率下降大约8个百分点，金融体系资产扩张恢复到较低水平，房地产泡沫化、金融化势头得到根本扭转。
加上住建部也再次定调，房地产要努力为稳定宏观经济大盘发挥积极作用。
所以，3月份楼市“降息”是可以期待的，最快就是看明天的 MLF利率。
如果MLF利率下调了，那么LPR利率也大概率下调，毕竟之前5年期LPR利率只降了5基点，根本没有达到预期。
不过如果要降息，并非没有压力。
一方面，过两天美联储议息会议将再次召开，如果老美选择3月开始加息，那么咱们降息的话，不可避免地会出现资本外流。
另一方面，把房地产这个夜壶拿出来用，后果大家也心知肚明，一旦房地产过热，又会出现泡沫化，再次加剧系统性金融风险。
可是没办法，去年连续两个季度的拖后腿已经表明，稳地产才能稳经济。
即便用房地产拉动经济不是最好的选择，但在稳增长的目标下，它可能就是唯一的选择。
总而言之，在房住不炒的前提下，如何让房地产发挥稳经济增长的作用，已经是摆在高层面前的一道必答题了。
部分资料来源：克而瑞地产研究