今天是三八妇女节，先祝各位集美节日快乐！
然而，此时此刻的我还在码字，只能羡慕很多已经回家休假的女同胞。
内心OS：为啥男人就没有这等好事？两会的男同志还愣着干啥，快提案啊！
不过，说起两会提案，有两件楼市大事，4年都一直悬而未决。
没错，一个是取消商品房预售制，一个是取消公摊面积，并称“楼市老大难”。
所以，在今年全国两会上，全国政协委员们又再次喊话了。
一位是老面孔周世虹，他表示：
近期以来，房地产公司债务危机及商品房逾期交付对广大购房群体形成强烈冲击，导致部分购房人焦虑难安。如果实行现房销售，房地产企业危机将不会涉及购房人，将不存在“保交付”等问题，更不存在社会稳定和系统性金融风险问题。
另一位则是洪洋，他建议：
国家取消公摊面积，将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中，让老百姓明白付费，放心购房，同时也化解业主与开发商诸多矛盾纠纷。
虽然这两件都不是什么新鲜事，但是每次一提出来，网友们总会不自觉地吵起来，这次也不例外，甚至还冲上了热搜第一。
从网友的评论来看，支持的仍占了大多数，并没有出现“狼来了”故事中的那一幕。
不过，也有人担心房价会因此而上涨，最后导致没人敢买房而出现下跌。
此外，还有人认为高层应该重视起来，购房者只是想把钱花在明处，买个心安理得。
那么问题来了：
为什么提案至今还没被采纳？或者说有没有采纳的必要？
对于购房者来说，如果提案被采纳了，会带来哪些影响？
今天，我就结合当下的大环境，来跟大家好好聊一聊。
先来说说商品房预售制度。
虽然这家伙陪伴中国房地产市场走了二十几年，但不意味着“存在即合理”。
霍英东这套“卖楼花”的玩法，被老百姓吐槽最多的地方，就是开发商违约以及项目烂尾。
这一点，大家在近几年应该深有体会，例如北京某院子、昆明别样幸福城都是典型的例子。
尤其是去年下半年以来，随着开发商频频爆雷，不少购房者都陷入无法收楼的焦虑。
根据克而瑞的不完全统计，截至2021年末，24个重点监测城市尚未交付的问题项目总建面约2468万平方米，占2021年商品住宅成交总面积比重达到10%。
尚未交付项目面积占比超过10%的有：郑州、长沙、昆明、福州、重庆、南宁、盐城、武汉、广州、无锡。
尚未交付项目套数占比超过10%的有：郑州、长沙、昆明、福州、重庆、南宁、盐城、武汉。
其中，问题最严重的是郑州、长沙、重庆和武汉，尚未交付面积都超过200万平方米、总套数都超过2万套。
所以，在“保交楼”这个节骨眼上，取消商品房预售制度似乎成了燃眉之急，老百姓的呼声也变得前所未有的高涨。
但实际上，部分省市此前已经有所行动。
例如，海南要求全省施行现房销售，深圳、杭州、南京、苏州等城市也有试点，而更多的城市则是加强预售资金监管。
喊了4年，为什么商品房预售制没有全面取消？
首先，正如网友所说，取消之后，房价会上涨。
中信建投证券研究所曾做过调查，通过对比40大中城市的期房均价和现房均价后发现，期房售价要低于现房售价约10-20个百分点。
也就是说，如果取消商品房预售制，房价会上涨10%-20%。
为什么会这样？
因为预售本来就是开发商降低成本、周转资金的手段之一。
打个比方，你在饭馆点的菜肴，和你在菜市场买回来的食材，谁会更贵？肯定熟食更贵啊！
根据国家统计局数据显示，2021年房地产开发企业到位资金共20.1万亿元，其中定金及预收款达到7.39万亿元，占比超过3成。
所以，如果取消预售制，开发商就要大幅增加融资，但现在融资哪有这么容易，银行压根儿不会借钱给民企，加上房子本来也不好卖，这不雪上加霜吗？
其次，新房供应会阶段性失衡。
既然是取消预售制，那么房子要建好了才能卖，1-2年内新房供应一定会大幅减少。
如果在大城市，在保障性住房还没完成的情况下，住房需求越来越高，反而会导致新房市场供不应求，推高房价。
如果从另一个角度来看，二手房库存高的大城市来说，新房供应少，需求也会外溢到二手房市场，有利于二手房去库存。
当然，这只是短期的，因为现房销售只是把新房供应的时间推迟了，供应量是不变的，等到项目入市的时候，还是能满足市场需求，房价也会走向平稳。
不过说实话，中国的城市这么多，每个地方的楼市都不一样，“一刀切”的做法也不现实，难度非常大，搞不好还会导致房屋质量下降。
反正，在目前楼市还没完全走出低迷的情况下，按兵不动是比较稳妥的方法，或者扩大试点的城市、建立黑白名单等也可以。
要不然，刚需只能被误伤。
再来说说取消公摊，也就是按套内面积来计价。
人们之所以这么反感，就是因为他们认为开发商把公摊面积做大，就是在坑钱。
然而，这其实是一种“被害妄想症”。
为什么这么说？
因为每个项目的容积率是固定的啊，你以为开发商想建多少就建多少吗？
一味地把公摊面积做大，根本没法多赚钱，还会遭受一顿臭骂。做这种损人不利己的事，开发商图啥，图自己砸自己的招牌么？
所以，只要控制好容积率，公摊面积就能控好。
只不过有些专门做豪宅的开发商，的确会花很多面积来打造大堂、走廊、地下室等公共空间，这是为了符合项目的调性。
毕竟，豪宅的面积就是用来“浪费”的，而买得起的人也不care这点公摊的钱。
反过来，如果是刚需盘还故意把公摊面积做大，那么肯定是个半吊子，大家遇到了请立刻拉黑。
另外，以前的房子都是得房率高的多层，现在则是得房率低的高层，层数越高公摊越多，所以这也是大家如今反感公摊的原因之一。
当然，我国也有城市实行过“按套内面积计价”。
例如重庆，在2002年就取消了公摊面积，按照套内面积来进行购房交易，成为了我国首个取消公摊面积的城市。
此外还有北京、海南，只不过也就这几个城市，其他绝大部分城市都是按建筑面积计价。
对于购房者来说，这就像硬币的两面，利弊都可以看到。
1、房子单价会提高，但总价不变。
比如，一套建筑面积120平、套内面积90平的房子，总价360万，如果按建筑面积计算，单价为3万/平，而按套内面积计算，单价则为4万/平。
虽然总价没变，但单价多了足足1万/平，购房者的购买欲望多多少少都会受到影响，感觉上会更贵。
而且目前官方调控依据的数据，也是看单价的涨跌，一旦历史数据难以追溯，就很难判断市场冷暖变化来进行调控，各地豪宅税也需要重新调整。
2、所见即所得，减少不合理收费。
按套内面积计价的话，你买多少平就是多少平，不会出现买100平实际只有75平的情况。
同时，也能降低销售夸大宣传而产生的后期纠纷，减少因计算公摊面积导致价格虚高的精装修、取暖费等不合理收费。
正如前段时间官媒《半月谈》的那篇《公摊面积成糊涂账？别再让买房像开盲盒》所说：“取消公摊面积，尤其意味着杜绝其伴生的猫腻与漏洞,从源头避免大量矛盾与纠纷,保证市场交易更公平透明。”
3、项目会减配，居住体验降级。
为了实现利润最大化，开发商自然会压缩公摊面积，把套内面积做到最大。
如此一来，电梯数量、地下室、过道等就会减少，居住体验会降级，正如卖车一样，为了增加销量，会出现低配版。
如果不减配的话，你有可能过上“重庆版”生活，一层有七八个邻居，但电梯只有两部，每天上下班还得挤电梯。
总而言之，活在提案里确实很幸福，但现实往往又是另外一回事。
真正取消预售制和公摊，还要多少个4年，咱们不妨拭目以待。
部分资料来源：克而瑞地产研究