中国楼市，越来越明朗了。
3月2日，国务院新闻发布会上，央行党委书记、银保监会主席郭树清表示：
“去年房价下降，房地产的泡沫化、货币化的问题发生了根本性的扭转。”
这个判断，相当于在金融侧给楼市吃下了一颗定心丸，未来一段时间，国家对房地产的金融政策，将变得更加积极。
我们还能看到：在政策端，截至3月4日，全国超15城降低了首套房首付比例；前两天，9大国家中心城市之一的郑州带头放松楼市调控；信贷端，仅2月份就有87个城市主流房贷利率出现下调……
暖流不断涌入，以北京、上海、广州、杭州、苏州为代表的一批重点城市，楼市已经出现了不同程度的回暖。
一向被看作都市圈“楼市风向标”的粤港澳大湾区，现今楼市情况究竟如何？作为购房者，未来一段时间想要布局大湾区，又该如何选择呢？
01
我们先来看看近两个月，大湾区内地九城的一二手住房成交数据。
2022年1月，大湾区九城累计成交一手住宅30658套，环比下跌36.8%，同比下跌61.9%；二手房方面，在公布数据的六城中，广州以7014套成交位居第一，佛山3016套成交位于第二。
2月数据，由于各城市公布规则、公布时间等方面的差异，数据并不完整，从已公布的数据中可以发现，无论是新房还是二手房，几个城市在成交量上都出现下跌趋势，幅度还不小。
其中，广州新房成交量环比下滑了23%，深圳下滑49%，东莞下滑61%，珠海下滑19%，佛山下滑33%，惠州下滑53%，中山下滑31%，江门下滑21%。
广州二手房成交量同比下滑40%，深圳下滑43%，东莞下滑32%，佛山下滑37%。
为什么会出现这种情况？
我们认为主要原因还是春节假期+疫情双重影响。
比如在广州，如果我们按照周周度数据统计，广州2月末两周的新房成交数据，实际上是稳中有升的，而且成交量水平甚至可以和去年楼市比较火热的5、6月掰掰手腕。
同样，以周度数据统计各城市近期楼市表现，你会发现：大湾区楼市正在回暖！
2月7日至2月13日，大湾区九城新房共成交4647套；2月14日到2月20日，大湾区九城新房共成交7214套，环比大涨55.2%；2月21日至2月27日，大湾区九城新房共成交6871套，环比微跌4.8%。
其中，连续三周均保持上涨的城市有3个，分别为中山、江门、惠州；
广州虽然在最后一周中出现了35%跌幅，但是从成交总量上来说，还是大湾区内地9个城市中的第一名。
从库存的角度来看，大湾区九城中，广州、佛山、惠州以及江门4城库存面积超890万平方米，库存量最少的是深圳，其次是东莞。
图片来源：CRIC湾区投策系统
去化压力最大的城市为惠州，去化周期达到了22个月，其次是江门和肇庆，去化周期分别为21个月、20个月。
广州虽然库存量排名第3，但是去化周期仅为13个月排名倒数第2，说明近期整体市场活跃度比较高；深圳在大湾区九城中去化压力是最小的，整体去化周期仅为7个月，突出土地供应和市场需求中的矛盾。
02
近期大湾区楼市逐步回暖，背后也有着强烈的利好支撑。
首先，在利率端：
据财联社报道，2月21日广州宣布降息，首套房从5.6%下调至5.4%，二套房从5.8%下调至5.6%，幅度比较大。
中山和广州在同一天调低利率，四大行在原基础上进行0.1%-0.6%的下调。
深圳房贷利率一直比较低，春节后又有新的调整，工行、农行等银行首套利率低至4.9%，二套利率低至5.2%；
东莞2月首套利率最低仅5.25%，对比1月有5-50BP的降幅；佛山在最近也传出兴业银行首套最低4.9%的利率的消息；珠海在2月初就进行过一轮利率下调，有10到45BP的降幅。
其次，在政策端：
2月8日，广州天河区某楼盘传出突破备案价消息，引发市场对广州限价松绑猜想。虽然之后广州市住建局作出官方回应：目前限价政策并没有放松，但也让市场看到了限价的弹性空间。
佛山方面，据财联社报道，近期佛山部分非限购地区将重启二成首付，也是湾区今年的第一个执行“二成首付”政策城市。
东莞方面，据当地中介消息，东莞将跟进菏泽、重庆、江西赣州等城市下调首套房付款比例，不过目前官方还没有对此消息做出回应，不过也能看出东莞在楼市调控政策上“松绑”的迫切心情。
此外，早在1月份，中山、肇庆两城还分别发布了人才落户放松、发放一次性购房补贴措施。
可以看出，大湾区楼市回暖的欲望非常强烈。
就大湾区本身而言，经济实力雄厚，未来潜力也非常足。仅是珠三角9个城市，2021年的GDP就首破10万亿，比肩澳大利亚、俄罗斯等国家。
凭借强大的经济实力，人口吸引力，大湾区楼市的韧性，在全国各个都市圈中都是数一数二的存在，这意味着：
在如今全国楼市调控“纠偏”的大背景下，大湾区楼市回暖的速度也会很快。
目前，大湾区整体去库存的任务还是比较重的，如果楼市继续低迷，想要谈去库存明显不现实，这代表着：未来大湾区大概率还有更多的利好政策出台。
03
最后做一个总结：
大湾区楼市正在逐步走出低迷，整体值得看好。近期楼市表现比较好的城市为广州、中山、江门、惠州、佛山。
下图为大湾区内地九城3月新房均价地图，虽然说房价不能完全代表一个城市的实力、潜力，但也能说明很多问题。
在大湾区内地九个城市中，单纯从投资视角去看大致可以划分为3个档位：
第一档：一线城市深圳、广州。
深圳虽然最近一段时间楼市相对较冷，但是从城市实力、人口吸引力几个基本面上看，还是能超越中国95%以上的城市。
广州近期楼市回暖的势头不错，近期还传出开发集体取消打折的消息，利率、政策方面的利好也比较足，值得看好。
第二档：环珠江口，临深临广城市：东莞、珠海、中山、佛山、惠州。
其中，东莞、珠海在规划上的潜力都非常不错，近几年也诞生了很多房价高点，比如松山湖、横琴等，经济实力和人口吸引力都是大湾区中除了一线城市前几名的存在，未来价值值得看好。
中山、佛山本身的产业基础和经济实力都不错，佛山2021年GDP更是大湾区第三名，未来随着大湾区整体向好，长线成长能力还是比较充足的，不过要注意其中一些过度炒作的片区，房子被概念套牢。
惠州一直是深圳人口外溢的主要承接点，目前深圳楼市比较冷，惠州也受其牵连。有价值的区域还是集中在临深、有轨道交通的片区。
第三档，肇庆、江门。
这两个城市目前利好比较少，在位置上能够接受到两个一线城市的外溢资源也比较少，目前投资不建议选择。