全国首个全面松绑“认房又认贷”的城市来了。
3月1日，郑州市人民政府发布了《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》（以下简称“《通知》”），其中松绑“认房又认贷”、房贷加量降价，给予房企贷款支持等共计19条多维度、大力度的政策，打响了二线城市地产政策松绑的“第一枪”。
同时，记者也了解到，在南昌、南通等地不限购区域，部分银行也执行首套房贷首付两成政策。
据中指数据监测，自2022年以来，全国已有超40个城市从降首付比例、加大引才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面松绑房地产调控政策。
合理的住房需求将得到进一步释放。业内认为，郑州的政策可能会成为观察此轮房地产调控政策调整的一个“信号标”。未来，不仅是三四线城市，或有更多二线城市将跟进出台利好政策。
实探新政后的郑州楼市：已有楼盘、二手房业主闻风涨价
3月1日晚，郑州19条“救市”政策来袭，给沉寂许久的房地产市场带来了信心。
郑州楼市新政中松绑“认房又认贷”无疑成为此次最具代表性的标志。那么，新政发布后，郑州楼市有何反应？
3月2日，记者走访了解到，不少本地开发商打出了“政策利好，上车趁早”的宣传标语，也有楼盘、二手房业主闻风而动，悄然涨价。
3月2日上午，记者在郑州二七区南三环附近售楼部看到，大厅内有3-4组看房者，尽管看房者寥寥，但该楼盘销售人员表示近期房价已缓慢上调。
“昨晚新政出来后，集团就连夜上调了价格”，该售楼人员表示，目前平均每套房上调了2万元-3万元，“均摊到每平米，其实涨幅不大。”据了解，该楼盘在售的主要是75㎡-135㎡的房源，整体均价在1.2万-1.4万/平方米。
“新政发布后，公司就连夜开会讨论，主题就是如何根据政策利好促销售。”郑州一家房企负责营销策划章铭（化名）告诉上证报记者，这个讨论一直持续到深夜，最后定的策略是：暂不涨价，保持原有优惠政策不变。章铭表示，新政确实给力，但实际效果还需市场检验，目前还要静观其变。
此外，在郑州市金水区常绿东风宸苑项目现场，记者成为了该楼盘唯一一组到访者。现场销售人员介绍，该楼盘已经在销售末期，还剩十几套房源在售，楼盘均价在2.2万元/平方米左右。
对于新政带来的影响，该销售人员表示，目前市场还处于政策消化阶段，预计新政公布后的首个周末或小长假，看房者会有明显变化，楼盘的去化速度可能会加快，后期价格可能也会小幅度上涨。
郑州楼市新政对二手房市场影响几何？
贝壳找房郑东新区某门店负责人坦言，新政提振了整个楼市的信心，但是在实际操作过程中，一些卖家对市场过分自信。
“本来350万的交易价格已经谈好了，但今天一早房主突然加价，要370万才成交。”该负责人介绍，新政官宣后，门店已经出现了多起“跳价”的情况。
取消“认房又认贷”
《通知》中“最大招”的一条是：对于拥有一套住房并已结清贷款的家庭，可以实行首套房贷政策。这条政策，直接开启了这轮松绑“认房又认贷”的先例。
同时，进一步放开限购门槛。《通知》指出，子女、近亲属在郑州工作、生活的，允许其投靠家庭新购一套住房。
“这实际降低了郑州市限购门槛。”梁波涛表示，这意味着，在郑州工作生活的外地户口家庭，如果有外地亲属投亲养老的话，则最多可以购买二套房；如果是郑州本地户口家庭，有外地亲属投亲养老的话，则最多可以购买三套房。
不仅如此，该政策还引导金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
这一系列政策组合拳下来，意味着在郑州购买第二套、第三套住房，不少家庭将有机会享受首套房的低首付和优惠利率。
不过，中国银行郑州一家支行客户经理对记者表示，目前利率和房贷首付比例均没有变化，首套房贷首付仍为30%。“我们正在制定新的房贷政策，预计最近几天可以落地。”
观点：政策目的在于“稳”“房住不炒”仍是底线
对于新政首日不少房企、房主提涨房价的情况，有业内人士表示，此次郑州楼市松绑的目的在于“稳”，而非引导新一轮上涨，“房住不炒”仍旧是底线。
作为省会城市，郑州一直是限购城市。
中指研究院郑州分院总经理梁波涛对记者表示，郑州限购区域包括市内八区、港区、新郑市、荥阳市、中牟县。目前郑州市户口家庭可购两套住宅，单身可购一套，外市户口可购一套。
国内某房企高管告诉上证报记者，郑州出台的19条房地产新政具有风向标意义，政策内容比较完整，力度也较大。对大多数开发商而言，还是希望能够通过快速销售实现资金的回笼，而新政对于促进房企销售肯定会有积极作用。
“当然，这需要一些时间，有一个过程，土地市场的复苏应该会晚于房企销售的复苏。”该人士表示，郑州出台房地产新政某种程度上来说也是为了维稳，不排除后续还会有其他城市出台类似的政策，只是在范围、力度上可能会有一些差异。
也有业内人士表示，随着政策松绑，房价可能会出现小幅抬升，但2022年国内楼市的回暖，已经不是曾经房价全面上涨的信号了。
“一些宣称涨价的，可能是开发商的营销策略，目的在于吸引更多还在观望的客户，抓紧时间买房、定房。”该人士表示，“房住不炒”仍是底线，房地产也会向基础民生行业回归，在楼市上进行投机行为，必然要遭遇各种各样的遏制。
预计更多城市将出台利好政策
此轮郑州的楼市政策，意味着政策支持更上层楼。
“此次郑州政策的调整是政府行为，且政策调控力度非常大。”招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院研究员董希淼表示，尽管此前各地调整了公积金贷款首付比例等，但只是小范围的政策调整。而近期不少三四线城市部分银行下调房贷利率和首付成数，也都是市场行为。
知名财经评论员刘晓博也对记者表示，虽然在二线城市中哈尔滨此前也调整过楼市政策，包括人才学历购房补贴、公积金贷款提高房龄至30年等，但力度都没有郑州大。
作为重要省会城市，郑州松绑楼市将产生一定的示范效应。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静对记者表示，预计接下来会有更多城市跟进，特别是基本面偏弱，市场调整压力大的城市。
业内认为，未来应该会有越来越多的城市，包括二线、三四线城市将会跟进郑州的做法。
“楼市跟郑州一样冷的城市还有不少，比如济南、青岛、石家庄、太原等。”刘晓博表示，目前房地产调控有点类似2015年，地方政府陆续出台政策，且力度不断加大。但他认为，当前不太可能如2016年那样全面出台“去库存”的政策。
近期释放出诸多政策利好，楼市是否已经回暖？
平安证券分析师杨侃表示，虽然目前重点城市房贷利率从2021年9月见顶以来持续回落，但今年2月百强房企销售同比降幅超40%，50城日均成交环比降幅达24.7%，楼市成交暂未见起色。
房地产市场有趋稳、趋好的走向
易居研究院智库中心发布报告预计，随着各类宽松政策效应的释放，全国31个省份房地产市场都有趋稳、趋好的走向。
据中国指数研究院最新报告，全国100个城市新建及二手住宅数据显示，2022年2月，百城新建住宅平均价格为16184元/平方米，新房价格结束三连跌态势，环比上涨0.03%；同比上涨1.89%，涨幅较上月收窄0.17个百分点。百城二手住宅平均价格为16009元/平方米，二手房价格结束四连跌态势，环比上涨0.14%；同比上涨2.72%，涨幅较上月收窄0.14个百分点。
中国指数研究院指数事业部分析师孟新增向记者表示，各地“因城施策”节奏有望加快，预计3月份成交规模环比会有所上升，但基于去年同期高基数下，成交规模同比大概率仍为下降趋势。但同时需注意，热点一二线城市市场恢复节奏或相对较快。
稳投资持续不断加码
近期多地重点项目密集开工，3月1日，秦皇岛140个重点项目集中开工；2月28日，吉林省2022年春季项目（678个5000万元以上项目）集中开工；四川成都近日表示今年将实施194个重大项目……
种种信号显示，一季度投资开门红已在望。
“2022年稳增长是非常明确的政策基调，也是宏观经济和资本市场定价重要的主线。”民生证券首席宏观分析师周君芝说。
“去年12月以来的基建投资反弹，此后基建修复趋势延续，当前基建复工情况良好。”周君芝分析表示，去年11月基建投资单月同比-7%，12月修复至4%，环比改善力度非常明显。数据已印证今年1月以来基建投资仍在修复进程中。
投资的开门红，也让投资大咖看好其带给A股相关板块的投资机会。近日国泰君安研究所所长黄燕铭表示，今年三大投资重点：新老基建、地产纠偏、消费企稳。
国泰君安分析师韩其成认为，建筑指数近期下跌4%主要是政策数据真空期受外围风险事件拖累。3月天气转暖进入施工旺季，基建投资业绩订单将超预期好转。并且，建筑涨幅、估值、配置仍处历史低位，有望在3月旺季迎接业绩超预期主升浪。
“2022年经济工作稳字当头，在加大宏观政策跨周期调节力度、适度超前开展基础设施投资、财政政策和货币政策协调联动等政策要求下，基建成为稳增长主要抓手。”盛昌盛也认为，房地产行业政策边际持续改善，或正在接近政策底，叠加保障房等结构性机会，看好板块逐渐修复。
上海证券报
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