我是广叔谈房，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前为提供买房最佳解决方案。广叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
提问：广叔好，女粉第三次提问：
上次跟你提到在枫叶路有套楼梯房（已加装电梯），是否建议尽快出手，毕竟地理环境非常方便，在犹豫是否置换新房。
本人在珠江上班，目前看中：
1：城市之光，目前剩余A区，但距离石化路以及石化厂更近，是否还可以做考虑。就是华师附小旁边。
2：保利天汇，最近在加推，虽然属天河及智慧城，与城光相比，您的建议是？？
3：合樾府，是否值得考虑，一直不太喜欢番禺的交通（开车），但地理环境不错，且要三年后交房，这个您建议是否作为考虑。个人觉得往东走的发展会不会更好。
回答：你好。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部；和樾府主要是有万博CBD，发展趋势是向东。
提问：广叔您好！新人首问～我和先生婚后打算买房。预算总价350w的房子，首付4成。我婚前已买黄埔萝岗一套，这是婚后家庭一起买，工作地点在石溪和燕岗地铁站之间，刚出来工作没几年，所以打算买个自住➕投资（5-10年）的刚需房，去年主要看了荔湾和海珠石溪附近房子，目前买房有以下纠结点：
1.石溪附近值得买二手吗？今年适合入手吗？
2.第一，第二，第三金碧，和安大厦这个小区是否值得买？或者是否有其他推荐？
3.若不买海珠区，开车通勤半个钟内的地区都可接受，是否还有其他可推荐的小区可买？
目前比较迷茫，还需要多多指点，非常感谢！
回答：你好。
1、海珠石溪，这个价位可以考虑的，看好直接买。这个价位刚需房需求量大，降不了什么。
2、金碧花园可以考虑；和安大厦小区较小，只有两栋楼，但楼龄较新，近地铁口，可以优先考虑
3、还可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。
提问：广叔准备在白云区买第二套改善性住房120方左右，看了建发央玺，白云江天际和品实云湖城，哪个楼盘的升值空间大，开发商也靠谱。谢谢
回答：你好。江天际，沿江，景观好，地铁上盖，可优选考虑；其次是建发央玺；品实云湖城靠近高速立交，周围工业区，较一般。
提问：广叔您好！感谢您的指导，最近已经把东方花苑的房子卖掉了。我们的情况是总价能上到1000左右，有学位需求，能长期持有（5-10年）。目前有三个方案：1、金融城三房700左右+天河北学位壳300左右，2、天河公园三房1000左右，3、牛奶厂四房1000左右。这几个方案都已经兼顾了学位需求，请问哪个方案升值空间更大？谢谢
回答：你好。理想的是方案2，一步到位，自住、投资、学区都有了。其次是方案1，但拆分了老破小学区房不仅占用房票，总体在资金利用率上不算最优。
提问：1.打算现在卖掉南岗的万科尚城，置换靠近市区的盘子，此刻可以卖3.8-3.9的话，值得这么操作不？
2.富颐94西北，城光114南北对流，哪个更佳？未来增值更好。
3.手持300w想置业，四成首付。家在鱼珠金碧，上班琶洲，有什么楼盘推荐低吸上车好增值的？
回答：你好。1、万科尚城置换到市区没问题。2、城光114南北。3、可看下天河：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。
提问：小孩2023年9月上小学，预购学位房。目前手头有子弹350，现有广州房产一套凯德山海连城3房房屋（2019年房产证）无贷款。杠杆可贷250。我们上班一个在越秀东山口，一个在黄埔开发区。主要是考虑小孩上学，兼顾通勤。请问广叔要如何配置？
回答：凯德山海连城周围比较荒，没什么配套，不住可出手置换；不知道月供能力怎么样，可看下天河的保利天汇；以及黄埔、科学城新房，如：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！
提问：广叔您好，320w以内的刚需自住房子，买二手的中海誉城南苑/北苑，金色梦想还是一手那附近的时代天韵？时代天韵要等两年收楼，好像有点久？合适入手吗？二手房的话，现在是好的时机吗？还是继续等等多淘笋？
回答：你好。二手如果很笋的话可以入；一手方面时代天韵就隔着一条马路，由于有限价，如果不急着住是可以考虑的。
提问：你好你好！！广叔！非常非常想得到你的指导！最近想买一套总价400左右，首付200的一手房子，要来以后给儿子的！暂时不自住，最好可以以后可以出租。最近这周，看了这四个楼盘，希望可以得到你的指导，看看哪个值得入手！！
1.黄陂的保利翔龙 2.水西的星越山畔 3.都在地铁上盖，3.保利罗兰国际 4.莲花山的凯德山海连城
1，2都在地铁上盖。3.那个离地铁口有1.5公里，4.那个说之后规划8号线南延线3站到琶洲—客村—珠江新城，8个站
水西的星越山畔110房总价近450，跟黄陂的总价差不多，缺点是有条高速经过，离130米，虽然装了隔音墙，估计还会吵，保利罗兰国际的楼距很密，预售证还没有出来，预计价格也是4万，也有高速路，不过这个做全封闭隔音墙，南向单位不受影响，
然后现在销售极力推荐我买莲花山这个凯德.山海连城原因是接近大湾区中心，发现潜力好。还有一个很重要的因素，说风水超好 ，他的意思是，短期肯定科学城好，但是科学城利好已经出尽，长远山海连城那边，政府导向是要发展，交通网络已经形成，5年左右，各项规划就差不多了，一线江景也是稀缺资源，所以，我下手前，还是要问问专业的广叔指导指导！盼回复！
回答：你好。保利翔龙可以考虑；星樾山畔离区府近，也都没问题；保利罗兰国际一直有推荐；凯德山海连城不建议，买入即站岗。
提问：家庭已有越秀区自住房一套，近10年考虑小孩读书方便都住越秀区。想买家庭第二套用于投资，请问广叔：当前大形势下，投资房产是否还有价值，预计年回报率有多少？保利天汇，天河一品，珠江花城，海珠区中海观云府四个之间怎么选？谢谢广叔！
回答：你好。可以先观望观望，重点考虑：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。
提问：广叔，您好！又来问你了，这几天又看了几个盘，看了黄埔万科城市之光，开盘还没有确定时间，学校就是周边村里的学校要摇号，项目的华师附中不知道什么时候开学，荔湾新世界凯粤湾，现房，学校是直读培正小学，我小孩子明年就要读一年级了，还有大壮名城，销售说明年读书来不及，你看看选择凯粤湾在孩子读书兼投资怎么样？选凯粤湾就贷200万左右，选万科一次性也行，万科开盘也不知道什么时候？价格限价不超5万能选万科也行，但学校不是很理想，你帮分析一下怎么选择？
回答：你好。新世界凯粤湾学位江景好，白鹅潭CBD辐射区，算老城区为数不多的潜力盘，可以考虑，学位过去暴雷过，需要再确定下。