2021年，昆明新建商品房成交均价13697元/㎡，其中商品住宅成交均价15005元/㎡。
相对于这个价格，什么样的土地楼面价才算合适？
高楼面价的同时又要确保一定的利润回报率，现行的市场状况下，售价往上拉升面临非常大的压力。
那么，昆明近年来的高楼面价土地现在是什么样呢？一起来看看。
楼面价5000元/㎡以上
最高售价10万元/㎡
综合开发成本和售价的关系，5000元/㎡的楼面价，大致可以看作房企在昆明拿地的分水岭。
房小星梳理了2018年至今，昆明土拍楼面价5000元/㎡及以上的成交地块，有120余宗土地。
其中，西山区最多，以草海和双塔片区居多，近50宗地；官渡区次之，约有30宗地，以巫家坝片区居多，盘龙区第三，有20余宗地，以青云街道居多。
120余宗高价土地，交易总价约844.4亿元，总面积约6125.43亩，相当于2021年昆明主城区计划供应土地量。
其中，楼面价最高的为度假区海埂片区KCD2019-26-1号地块，占地面积约5.02亩，楼面价约17013元/㎡，刷新了昆明土拍历史。
2020年12月2日，该地块被昆明金滨地产以5923.6万元底价斩获，与北侧地块开发为筑友玺珑湾，目前项目建面约190-390㎡合院产品，总价约650万元/套起。
约有27宗地溢价成交，其中溢价最高为129.2%，为北部山水新城KCPL2012-32-1、KCPL2012-33号地块。
▲地块位置
2宗地于2019年3月29日拍卖，17家房企参与竞拍，历经105轮竞价，雅居乐以22.53亿元竞得，楼面价约8595元/㎡。
此后，雅居乐联合新希望开发为锦麟峰荟，近来因配建学校违建登上热搜。
其次为西南林大旁KCPL2018-5-A1，14家房企70分钟抢夺，中海溢价107.43%斩获，楼面价约11913元/㎡。
目前，地块开发为中海汇德里，目前建面约89-138㎡户型在售，价格约18000-23000元/㎡.
7宗未动工、3宗停工
6宗涉滇池保护不再开发
每一块高价地，在拿地后都被寄予厚望，但是每块地的命运走向大不相同。
上述120余宗高价土地中，80%以上的地块都在正常开发中，只是在销售过程中，有的楼盘营销得当，成为网红盘，销售火爆，如锦粼天序等；有的各种因素叠加，销售不尽如人意，如向山的岛等。
在这些高价土地中，约有20宗土地因各种原因，或未动工或停工或涉及滇池保护不再开发。
未动工地块如官渡区关坡片区城改项目二期6宗地、五华区翠湖片区观翠广场用地等。
官渡区关坡片区城改项目二期6宗地总面积约150.17亩，于2019年5月24日被云南城投旗下官渡区城改置业以底价17.92亿元拿下，楼面价约3527-10878元/㎡。
该地块包含94.54亩住宅用地、45.1亩商业商务用地和10.53亩教育用地，拿地至今已有33个月。
▲地关坡片区城改二期用地现状（空地）
因云南城投资产处置，一直未启动开发。2021年4月，云南广厦地产接手处置的官渡区城改置业100%股权，或继续开发关坡片区。
观翠广场为翠湖北门广场改造项目，因规划调整暂未启动。去年12月二次调规后，砍去18亩商业用地，新增22亩文化设施用地。
▲观翠广场地块位置
停工的项目有恒大龙泉古镇和蓝光德商天域。
恒大龙泉古镇为龙头村4-6组城改地块，总面积约248亩，已停工9个多月。
2019年3月27日，恒大旗下云南德毅地产以10.13亿元，竞得其中2宗约168.77亩土地。
同在2019年，成都德商集团旗下云南德商置业9.14亿元，溢价30%竞得方旺片区65.41亩住宅用地，此后，德商携手蓝光合作开发为蓝光德商天域。
▲停工中蓝光德商天域
此外，巫家坝KCGD2017-8号地块，为绿地东南亚中心用地，目前还是空地；
昆明轨道交通集团斩获的KCXS2017-24-A-24、25、26地块、宝能滇池玖玺的KCXS2017-24-A-19、21、27地块，因涉及滇池保护，不再开发。
约30余宗楼面价过万
最高总价约1600万元/套
120余宗高价土地中，有30余宗住宅和商业用地楼面价超过10000元/㎡，多集中在西山区的草海片区和官渡区的巫家坝片区。
其中，楼面价最高的为翠湖片区KCWH2018-21地块，为商业用地。2020年12月2日，该地块拍卖，楼面价达到37882元/㎡。
住宅用地楼面价最高为海埂片区KCD2019-26-1号地块，约17013元/㎡；
其次为宝能滇池玖玺用地，成交楼面价10689-15922元/㎡。
30余宗楼面价超万元地块中，约有10宗地溢价成交，溢价率最低13.31%，为KCXS2017-24-A-15、16地块，楼面价约13286元/㎡，已开发为华夏澜台府；
溢价率最高为107.43%，为KCPL2018-5-A1地块，楼面价约11913元/㎡，已开发为中海汇德里。
这些楼面价过万的地块，开发后销售价格如何呢？房小星梳理发现，多数楼盘的售价均在20000元/㎡以上。
▲华夏四季意境图
草海边的几个项目，据报道最高售价已超70000元/㎡，中铁诺德山海春风洋房售价约25000元/㎡，合院总价约800-1400万元/套；
华夏澜台府洋房约28000元/㎡，合院总价约780-1600万元/套；宝能滇池玖玺洋房约28000元/㎡，合院总价约800-1200万/套。
相对于8423-15922元/㎡的土地成交楼面价，上涨了不少。
▲招商·雍珑府沙盘图
楼面价过万的地块，大多都是地王，拿地一时爽，但在市场下行的当下，不是每一个地王都能走出自己的独立行情，成为市场热点。
比如巫家坝的地王KCGD2020-4-A1地块（招商雍珑府），楼面价13046元㎡，已是片区内一些低价楼盘的销售价格，如何定价骑虎难下。
生不逢时，市场现实面前该低头还得低头。