2月11日，据央广网消息，全国性商品房预售资金监管的意见已于近日出台。
消息称，意见明确，预售资金额度监管为“重点额度监管”，由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等因素确定，能确保项目竣工所需的资金额度，当监管账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可由房企提取使用。管理办法明确了预售资金监管的基本标准。对监管资金监管额度、交纳范围、取用条件等进行了明确。
据澎湃新闻了解到，此前该文件的征求意见稿于2021年底下发。
本办法的主要内容
据悉，此次全国性统一的房地产预售资金监管政策能出台，且能够执行的话，无论政策内容如何，都是对大部分流动性缺乏的房企的帮助。但是恰恰是执行层面笔者认为存在权责不对等的问题，从而可能大打折扣。所谓权责不对等，就是一旦房企出了风险，地方政府保交付的责任是非常刚性的，这个责任地方政府勒紧裤腰带也要完成。既然要求地方政府担责，那么在本市或本省如何监管预售资金，一旦有风吹躁动地方政府必然要求话语权。就此次统一的政策框架看，根据此前媒体报道，大致总结如下：
一是明确预售资金额度监管为“重点额度监管”。
据了解，将由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定，能确保项目竣工所需的资金额度，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。相比过去的政策，该规定有一点明显的变化，过去一些城市可能在预售资金监管方面过严，进而出现了“封锁”预售资金账户的现象，导致企业此类资金到位情况非常糟糕，恶化了企业的资金状况。而现在则明确资金的拨付情况，即除了工程所需要的资金，其他都可以让房企使用。保证了商品房预售资金使用的灵活性，将成为行业基本面改善和投资者信心提振的催化剂。对于此前部分地方在预售资金管理执行过程中过于严格的做法，可能会有一定的纠偏作用。
二是明确预售资金账户监管的标准。
据了解，管理办法对监管资金监管额度、交纳范围、取用条件等进行了明确。对预售资金监管政策进行了统一，使得各类分散的预售资金监管做法得到矫正，有助于从全国范围内做好预售资金监管的工作。各地在此基础上因城施策制定细则，有利于引导优化预售资金监管。此前出台的《城市商品房预售管理办法》曾对预售资金监管做出原则性规定，即各地区自主出台相应的“预售资金监督管理办法”和“预售资金监督管理实施细则”，导致各地预售资金监管的方式差别较大。但由于全国并无统一的规定，部分地方预售资金监管存在政策不明确、提取基数和提取比例过高、提取节奏不合理等问题。管理办法还对商品房预售资金监管责任进一步明确，以便监管部门督促检查预售资金监管的实施情况。
三是进一步提升商品房预售资金使用的灵活性。
预售资金本身的意义在于督促房企合理使用资金，以保证项目的顺利竣工。管理办法在继续强调加强预售资金账户管理的同时，进一步提升了预售资金使用的灵活性。据了解，管理办法强调，购房人的定金、首付款、按揭款和他形式的购房款，应全部直接存入预售资金监管账户。预售资金监管账户中的监管额度内资金必须专款专用，使用用途包括建筑材料、设备款、施工款等相关支出。另外，预售资金监管额度由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等进行核定，以确保项目竣工所需。当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。具体拨付的节点由各地的市县级城乡建设部门确定。
四是管理办法要求加强各方信息共享。
商业银行按预售资金三方监管协议加强账户监测，定期和地方住建部门进行对账等。很多地方已经通过信息化，建立了预售资金的管理系统，从源头上断绝了不入账，乱支出等问题。
总体来看，本办法尽管具体的内容上并没有多少放松，与业界的期望值差距较大，但是此次政策的意义在于，对于预售资金监管的完善规范和统一，具有积极意义，是利好房企预售资金循环的，对于规范各地预售资金监管的操作、确保房企资金状况更加稳健具有积极的作用。
对房企影响仍有待观察
有房企人士表示，预售资金本身的意义在于督促房企合理使用资金，以保证项目的顺利竣工。但此次的政策对于地产方面来说利好有限，“因企施策”或是预售资金监管调控的大方向。该人士认为，对于出险房企来说，该政策并不会放松监管预售资金监管账户，只会加强监管。尽管有些房企的预售资金监管户余额确实是有很大一部分资金，但能具体能释放多少出来目前还不知道。
目前，各地对于房企预售资金的监管力度各不相同。
据澎湃新闻不完全统计，2021年8月份以来，已有包括连云港、三明市、天津、秦皇岛、镇江、衡阳、漳州、兰州、许昌、上海、重庆、成都、北京、石家庄、厦门等10数城陆续出台相关文件，重点加强对新建商品房预售行为的监管，维护市场交易平稳健康。
与此同时，也有山东省烟台市出台新政降低守信房企预售资金监管比例，为部分优质开发商提供提取资金提供条件。
诸葛找房数据研究中心负责人王小嫱表示，上述意见意味着对预售资金的监管进行了全国统一，这一举措有利于预售资金监管的规范性，当前国内各个城市的预售资金监管不一，而烂尾楼、延迟交房以及低质量房的现象不减，预售资金的监管显得更为重要，实现全国标准管理更有利于商品房预售资金监管的落地，促进房地产行业的健康发展。
另外，该意见明确“预售资金额度监管为“重点额度监管”，根据工程造价合同等核定，能确保项目竣工所需的资金额度，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。这一点无疑是对房企来说有较大的利好，以往对于预售资金实行全监管，拉长了企业的回款周期，而房企的融资监管近年来更严，从而加大了房企的资金流压力。此条细则增强了商品房预售资金的灵活性，加强了回款的流动性，有利于缓解房企的资金压力，对房地产行业的内部循环也有着积极的作用。
贝壳研究院高级分析师潘浩认为，上述意见出台后将大大加强预售资金管理的规范性和灵活性，有助于房企合理安排使用资金、稳健经营。目前看来，保持房企资金的适度流动性都是引领行业走出低谷的重要措施。在“保交付”方面，需要政府、企业、金融机构等多方面共同努力，促进风险平稳化解。
来源：央广网、法询资管研究 （作者孙海波）、澎湃新闻
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