摘要:缩表出清是一场生死战

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撰文|蜜姐

最近万科董事会主席、集团合伙人郁亮在2022年万科集团年会上的发言刷屏,这次不仅是喊“活下去”,而是更为严峻的形势判断:房地产行业进入“黑铁时代”,“要么死、要么活,没有中间状态”!

这篇被媒体曝光的5000字左右的发言,其中很多观点再次刷新了大家对房地产市场的认识(原文详见今天二条)。

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行业内有种说法叫:“读不懂郁亮和万科,就读不懂楼市”,之所以万科的判断常常能引起舆论重视,在于其此前数次做出的预判。

比如,在楼市行情火热的2012年和2018年秋季,万科分别预测楼市将进入“白银时代”和提出了“活下去”的口号。

在2021年中期业绩会上,万科又提出了“胆小”战略,不摒弃“农民”身份,土地投资量入为出,追求稳健的回报。

事后来看,这些预判都颇为准确。万科作为龙头房企,其对市场的敏感度更高,尽管每次其说法在舆论看来不乏夸张之嫌,但均被市场验证,值得我们重视。

如今,万科对大形势的判断更为严峻。

比如,郁亮认为:地产行业进入了“黑铁时代”,缩表出清(即去金融化),是发展的必然趋势,是一场生死战。

在郁亮看来,2022年很关键也很难,他强调,今年是万科破釜沉舟、背水一战的一年,也是一个新时代的开始。背水一战意味着要么死、要么活,没有中间状态。

此次郁亮判断2022年外部环境将有两大重要变化一是市场分化会越来越明显,二是行业规模开始萎缩。房地产行业进入黑铁时代,薪酬、福利、补贴都会大幅下调。

对于行业趋势的预判,郁亮认为房地产业将进入“一个中心、三个基本点”的新发展模式:

“一个中心”,即解决老百姓居住问题;“三个基本点”分别是房住不炒、租购并举和“人—地—房”的匹配。

客观来说,上述论断这也是公司提前降低员工预期及打预防针的一种策略,但现实情况是,最近两年不少房企已经出现了裁员、降薪等情况。

当然,面对大环境的变化,郁亮等万科的管理层也要做出表率,他强调要“节衣缩食、战时氛围”,自己“定机票不会买头等舱”。倒不是一张机票能节约多少钱,而是这个信号作用对于全体员工来说很重要。

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万科郁亮的说法是危险耸听还是确实如此?蜜友们可以对比一些行业数据来判断。

据Wind统计数据显示,截至今年1月29日,A股上市房企中有66家披露2021年年度业绩预告,其中,近五成房企预亏。

30家房企称2021年预告归母净利润亏损,其中财信发展、世联行、南国置业等12家房企首次出现亏损。

目前,预告亏损的房企中亏损额度最大的是华夏幸福,预计2021年归母净利润亏损额度在-331亿元—-391亿元之间。

而归母净利润预亏超过百亿房企,包括华夏幸福在内有3家,预亏超10亿元的房企约有11家。

再参考反映行业造富能力变化的富豪榜数据。

以胡润百富榜为例,2021年该榜单前10位中没有房企,仅有美的集团的何亨健家族排名第9位,主要行业中除了家电制造也备注了房地产。但美的集团2020年的营收是美的置业的5倍多,何亨健家族的上榜主要还是靠制造业。

但2018—2020年榜单中,胡润百富榜前10位中,房企分别占了2位(同年还有一家基础建设上榜前10)、3位(同年还有一家基础建设上榜前10)和2位。

房地产行业富豪们的财富缩水显而易见。

此外,最近几年房企每年申请破产的数量也引起了媒体关注,不过相比而言,更值得关注的是过去两三年,尤其是2021年,一些千亿房企的困境。

他们都是行业中的佼佼者,为何在短期内陷入危机,甚至个别企业“躺平”,反映出来的行业变化值得深思。

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大环境、大趋势已变,我们该怎么办?这大概才是所有关心万科郁亮这篇发言的人真正关心的问题。

实际上,龙头房企们尽管有的说得少但近期也是动作频频。据媒体报道2022开年,融创、建业、万达等数家房企均透露了调整组织架构的消息。

而市场近几年的分化,一些运营良好的房企也在默默“捡筹码”。

比如,近期大手笔收购中梁物业全部股份的碧桂园,此前已分别收购了蓝光嘉宝物业、花样年物业和富力物业。

再比如万科,关注楼市的蜜友们,大概听说过近几年其晋升为了新的“收并购王”。

针对新形势,2022年万科从战略、组织、人力、机制和文化五个方面都提出了要求。简单概括来说,就是认清形势、组织调整、减员增效、节衣缩食以及严守纪律等。

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其中,万科的应对之策中提到,要由原来的分散投资转为向市场表现更好、团队操盘能力得到证明的地方集约化投资。如果有些地方确实做不好,可能就要整建制撤销,收回番号。

这一点特别值得重视,龙头房企在投资上都慎之又慎了。

对于个人而言,可以参照房企们的应对方法。

比如,首先认清自己在市场中所处的位置和自身的需求,再针对自己的情况采取行动。

已有一两套房产,还是在冲刺买第一套房,还是有多套房?是刚需、自住、改善还是投资?假设有改善需求,如今楼市行业冷静,可以多看多对比,砍价空间也大多了。但如果是投资,则要权衡自己是否能承担未来几年甚至更长时间行情的持续稳定,而不是两三年限售后就大涨。

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