2021年的全国个人房源租赁市场租金普涨，部分城市更是创下了租金的历年新高，个人房源租赁市场的火热也带动了集中式公寓市场，已经成熟运营的公寓项目租金较2020年同样呈现上升趋势，但核心八城的整体集中式公寓市场受新入市项目影响，租金则出现小幅下跌。
从2021年中央经济会议到“十四五”规划，国家层面大力发展保障性租赁住房，而市场上现有的集中式公寓随着近几年的快速发展，已经形成了一定的规模，加上未来推出的相关涉租用地都将进入保租房体系，集中式公寓的租金或将继续下降，政府在加大保租房供应的同时控制租金的增长，将切实缓解新青年、新市民的租房压力。
01.
核心八城近三年
集中式公寓租金整体较为平稳
根据近3年对于核心八城的集中式公寓市场租金的监测来看，2019年的租金普遍为近3年峰值，主要由于当时的租赁市场处于早期起步阶段，市场上存在一定量的服务式公寓，此外受到租赁红利政策的影响，各类参与主体纷纷进入市场期待分食租赁的蛋糕，市场较为混乱也使得租金存在虚高情况；2020年，随着疫情的发酵，部分存在运营问题的企业开始浮现，引发了一连串的爆雷现象，租金开始逐步平稳；2021年，核心八城中，北上深以及杭州、成都五城租金出现小幅下跌，而南京、广州和武汉集中式公寓则有小幅回升趋势，相较个人房源租金来看整体波动较为平稳。
图：2019-2021年核心八城集中式公寓租金变化情况（元/平米）
数据来源：CRIC城市租售系统
02.
2021年核心八城
集中式公寓租金多呈现小幅下跌
2021年核心八城集中式公寓租金多呈现小幅下跌，仅广州、南京、武汉三城同比上涨。分城市来看，北上深以及杭州作为租赁发展较快的城市，随着前几年推出的纯租赁用地、含自持的住宅用地以及集体用地等各类型涉租用地建设的租赁住房逐渐入市，受项目的区位以及土地成交价的影响，租金相对较低，因此整体来看市场租金出现下跌。
以上海为例，2021年上海共计新开47个集中式公寓项目，超七成的项目位于郊区，且较多新开业项目位于松江、浦东、奉贤等郊区，整体项目租金较低。这其中，部分项目为集体用地和租赁用地建设的租赁住房，其租金价格也相对较低，因此拉低了整体的租金价格。此外，各地政府推动保障性租赁住房的建设也在一定程度上限制了租金的上涨。
武汉作为2020年疫情影响最为严重的城市，集中式公寓租金在疫情逐步恢复后出现回升。广州2021年租金的上涨很大程度上归咎于近年来对于城中村的改造，许多机构化运营商参与城中村的城市更新，提升了项目的品质，租金也随之上涨。
图：2021年核心八城集中式公寓租金及其同比（元/平米，%）
数据来源：CRIC城市租售系统
03.
成熟运营项目租金
受个人租赁市场影响普涨
尽管集中式公寓市场整体的租金多为下跌趋势，但就已运营的单个项目来看，2021年的租金在疫情后均较2020年有不同程度的上涨。
以上海为例，众所周知，大多数的集中式公寓相较周边的个人房源存在一定的溢价，随着2021年上海的个人房源市场受二手房买卖市场的火热影响，租金出现了历史新高，随之成熟运营的集中式公寓租金同样开始上涨。
根据克而瑞租售的调研，上海个别项目2021年的租金较2020年涨幅高达40%，多数项目均有不同程度的调价。
04.
项目纳管进保租房体系，
集中式公寓市场租金未来或将继续下跌
就目前市场上机构化的运营商来说，尽管单项目层面存在部分盈利情况，但企业层面还没有真正进入到规模效益带来的盈利阶段，更多的是处于尚未盈利或者低收益率的状态。因此，对于机构化运营商来说，控制租金存在一定的难度，但与此同时国家也在多策并举对保租房进行资金支持，一些头部运营商的项目开始纳管，进入保租房体系。
此外，部分城市出台相应政策，未来推出的涉租用地建设的租赁住房均纳入保租房体系，届时将出现大批量低租金项目入市，整体集中式公寓市场的租金大概率呈现下降趋势。
以上海为例，去年11月，上海出台《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》，对于保租房价格的管控包括初次定价和动态调价两个环节，初次定价主要是通过监测，对出租单位指定的租赁价格是否处在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下，而动态调节则是控制保租房租金年涨幅不高于5%。此外，对于今后出让得涉租用地建设的租赁住房均纳入保租房体系进行了严格要求。
随着这些项目逐渐建成后入市，集中式公寓市场的租金整体将被拉低。推进保租房发展作为长期的民生保障计划，对于参与的企业也将会有政府层面的资金支持。上海除了落实核准保租房补贴奖励外，还将从地方政府专项债券、企业债券和REITs试点方面提供相应的资金支持，鼓励企业积极参与保租房的建设中。
05.
总 结
随着城市经济发展、保障性租赁住房政策的不断落地，以及国家和城市层面对于保租房的资金支持，未来纳入保障性租赁住房的房源也将大幅增加，租赁市场的供需矛盾或将趋于缓和。与此同时，针对保租房租金定价以及年租金涨幅的限制，未来租金不具备大幅上涨的动力。
END
（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）
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