来源 | 真叫卢俊（ID:zhenjiaolujun0426）
对于一个行业最接近真相的发现，或许也只是在行业那些龙头老大的操盘手眼里。
但是也是因为企业越来越大，大佬们对外公开的发言也就越来越少，或者说越来越保守。
一些内部会议的只言片语或许能够折射一二。
2022年1月，郁亮在万科年终大会上有一次内部发言，里面提到了行业，提到了万科自己，也提到了未来的发展
大概6000多字的文字稿，我一边看一边想，这份文字稿看了很久很久...
我摘录一些和大家有关的关于郁亮对于行业以及城市发展的内容和大家分享，下方斜体小字为小弟我的批注，大家可看可不看。
希望透过这些信息，也可以帮助大家增加一些对于行业的思考。
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关于行业
01、行业进入缩表出清阶段
对房地产业来说，缩表出清就是去金融化。
国家不允许房地产占用过多金融资源，也不能允许居民因买房背负了高额的债务负担。
因为这些金融资源没有有效地支持实体经济。
去金融化是一个欣然的趋势，也是痛苦的过程。
所谓的缩表出清就是把整个企业负债表给缩小，换句话来说需要把一些不太好的负债全都去掉，并且是坚定不移的去掉。
郁亮表示这个过程就是戒糖的过程，很痛苦，很萎靡不振，但是必须要做的一件事情。
02、去年买万科房子的客户年龄又推迟了两岁
尽管可能会放开部分购房限制，但还是不允许炒的，涨幅限制还会保留，政府也有如税收或限制出让等方式管控投资投机。
尽管“房住”可能会释放一些需求，但今天还有这么大量的需求吗？去年买万科房子的客户年龄又推迟了两岁，而且随着需求不断被满足。
总量也在不断变小。
核心、主要城市的住房供应会增加，过去一些出于限购等原因未被满足的改善需求未来有释放的可能。
但大家要适应行业回归民生属性这个现实，不要指望价格上涨。
对郁亮提到的市场总量值得画圈关注，里面有个核心数据就是去年万科的成交客群，相比较前年年纪要大两岁。
虽然不知道具体几岁，但是已经表达出未来的购房人群年纪越来越大，一来是当下年轻人对于房产没有焦虑，二来对于市场如今的需求，改善已经超过了刚需，这些迹象也在表明未来需求总量的变少。
除此之外，城市还会出现分化，核心、主要城市的住房供应会增加，那么换句话来说，一些弱能级城市，或许需求的下滑会更加明显。
03、如果有些地方确实做不好，可能就要整建制撤销
比加投资方面需要进一步思考。
面对市场分化萎缩、利润非常有限的时候，我们需要更高质量的投资。
要由过去均匀、分散式的投资转为向市场表现更好、团队操盘能力得到证明的地方集约化投资。
如果有些地方确实做不好，可能就要整建制撤销，收回番号。
我们面对的项目越来越复杂，越是复杂局面越要坚守各项纪律。
这也是万科一次城市收缩的信号，也表达出万科对于未来投资的态度。
其实在第一梯队的房企内，万科的城市布局是最少的，换句话来说其实已经是最严选的城市了，在这个阶段下万科依然表达出收缩的信号，大家可以感受下市场分化的力量。
不过对于购房者来说，或许也可以去关注下，万科今年依然在扩张和布局的城市，或许某种程度上就是一个好城市。
04、今年大家的收入肯定是大幅下调
今天拉通来看，各区域真的需要建设那么多的产品线，那么多产品负责人吗？
类似投拓、产品团队都要一盘棋建设，面对激烈竞争，我们没有那么多资源和精力分散发力。
今年大家的收入肯定是大幅下调。当然组织的锚定点，大家不要以为只是收入，这个新的锚定点，我们方方面面都要建立新的锚定点。
我们的福利、补贴等等，要跟黑铁时代相适应。
行业如今就是10%左右的微利时代，相比较过去而言下降很多，所以对应的地产人的收入也会是如此。
不仅如此，人员编制也会缩编，福利和奖金也会减少，核心就是这已经不是白银更不是黄金，而是赤裸裸的黑铁时代。
依稀记得白银时代提出来也没太久的时间，就是不知道黑铁之时代，还能撑住多少时间。
另外，在这个黑铁时代里，过去的大手大脚、做二传手、假手于人，层层转包的方式一定是不可行的，这也是郁亮的一次表态。
05、只能以输赢论英雄
要强绩效。只能以输赢论英雄，只能从打赢仗的队伍里面选拔干部。
管理人员都要全部下沉，身先士卒。现在集团已经取消了原集团合伙人的层级，所有原集团合伙人全部下沉到所在单位。
做全能冠军。靠一招鲜吃天下的时代已经结束了，现在要开发、经营、服务并重。
这应该是对于地产人最振聋发聩的一次发声。
行业萎缩带来的第一件事就是从业者规模的萎缩，谁能够在这个赛道里存活下来。
郁亮说了很多，我看到三点，第一就要论输赢，第二就要下战场，第三最要全能。
这看上去有点苛刻的要求，但却也是面对未来所有人需要具备的技能。
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结语
当然，我们都知道，对于一家这么大企业的负责人，对于未来的适度悲观或许是保持清醒的一个方式，对于个体我们或许也不用如此的焦虑。
但不妨碍我们对于行业有着最冷静的思考，还是那句话，这个时代是如今这个行业我们从未见过的，对于未来足够的小心，才有可能更好的保卫好自己。
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