各位过年好呀。熬夜刷剧打dota的假期过去了，
开始新一年的工作，周一例会、周五周报，动不动996的节奏还习惯吗。
不习惯也没关系，我只是怕冷场，先扯点别的。。。。。。。
今天这篇文章，为大家预测下2022年的北京楼市走势。
干货多多。铁子们必须点赞、分享转发。
不然猫叔讹你们奶茶喝。
01
2021年房价涨幅，超出了大部分人的预期
在谈2022年之前，先问大家一个问题——你们对于2021年怎么看的？
全年房价涨了没有？
涨了。涨幅还不低。
关于2021年，我去年做了预测。
现在复盘，这篇文章里说的还算准确。
很多优质板块，涨幅在10-20%左右。这里包括被精准狙击到的顶级学区房。
东西城、海淀、朝阳一些没有被狙击到的学区、优质产业+次新房板块，涨到了20%左右。
丰台泛丽泽板块，西局、六里桥、菜户营、草桥优质次新，也涨到了20%左右。
以上结论并非自己胡诌，
这里教给大家一点我自己总结出来的方法论。
2021年的房价预测，主要基于两个原因。
首先在2021年1月份，写文章的时候，货币比较宽松，
其次2021年即将迎来互联网IPO大年。很多互联网人着急变现，对财产的增长比较乐观。
细心的观察，你甚至会发现2019年10月份左右，海淀学区房就已经优先于西城涨起来了。
所以，房价预测，首先抓住两个核心。一是宏观，二是中观。
货币是宏观因素 。
产业是中观因素，产业效益决定了供需关系。
至于房源和板块是微观因素。需要自己去实地踩盘归纳总结了。
2021年，简单概括就是——涨了，涨幅超出预期。
这里不用特别复杂的图表和冗长的数据来阐述。
我直接把《天朗北京2021年年报》的几个总结拿上来，让大家感受下，2021年的行情。
如果你们能了解以下内容，那么对于2022年的走势，就会有清晰的认知了——
北京楼市花费了4年时间，来消化掉2017年调控的影响。
换句话来说，如果现在你的房子成交金额还没有超过2017年的历史最高点，那么就说明，你的房子跑输了大盘。
2021年整体的数据表现看上去是亮眼的。
从成交总金额来看，北京楼市超过了最好的2016年——楼市上涨的大年。
从成交面积来看，新房成交面积是2017年以来，成交最高的一年。
从成交套数来看，新房成交套数，是2013年以来，最高的一年。
二手房的成交套数，也达到了5年内最高。
几乎和2015年持平。一年20万套的成交数，在过往楼市里，已经是很高的数据。
也就是楼市大年的时候，北京楼市才会达到25万套以上。
02
2022年涨幅，不会超过2021年
2021年的京楼，已经是非常的牛批了。
虽然2022年因为加息、货币的边际放松会迎来牛市。
但2022年不可能比2021年更好。
相反，可能走势更差一点。
为什么这么说。
我们假设2022年小阳春会出现三种情形。
第一种，小阳春特别热
经过上一轮北京楼市周期轮动，我们都知道北京楼市板块涨幅已经出现了明显地结构性分化，优质板块的次新房，学区房最先上涨。
以海淀万柳、西二旗上地，朝阳望京、太阳宫，丰台丽泽板块为主。
一旦出现量价上涨过快，信贷政策再次收紧。
学区房将迎来大利空，学区房调控更加激进，如更大范围限制有学区属性的二手房挂牌价。
下半年市场降温，基本走势与21年一致。
第二种，小阳春一般的热
优质次新板块成交量增加，学区房作为刚需需求，成交量也增加，但成交量上升周期很短，仅仅是量变，没有引起质变，成交价格抖动不大。
学区房政策保持现状，不会出现大的政策调整，依然是多校划片，温和政策。
下半年表现继续平稳，年底可能出现翘尾。
第三种，小阳春也凉了
除了学区房成交增加之外，其他板块都不怎么涨，临近产业的优质次新盘也躺平了。
学区房不再出更多政策。
货币政策再次宽松，5年期LPR不变，基点下调，利率降低；楼市政策松绑，甚至出现放宽二套资格限制，楼市大涨。
先来说第三种，小阳春会凉，不太可能出现
出现这种情况一定是经济差到无以复加的地步，迫不得已大放水，大通胀。才又会搬出房地产的“尿壶”来用，拉动GDP。
看看其他国家，土耳其就是个典型的例子，土耳其里拉在2021年兑美元贬值40%，堪称全年表现最差的货币。
未来，内部经济增长不足，深度依赖国际资本，被美元体系绑架的国家，受到疫情冲击，风险会彻底暴露。
但请相信我们的经济体系非常稳妥——去年出台了一系列双减、反垄断等措施。相当于是动了比较大的手术。手术的目的就是加强内循环，同时搞共同富裕，对资本进行强管制，就不会轻易被国际资本左右。
所以2022年的中国经济是“恢复元气”的一年。
再来说第一种，2022年房价不可能大涨。超越2021年的涨幅，可能性很低。
比较直观的推断因素是，2021年年底的成交数据，没有2020年年底那么疯狂。
2021年12月份成交在1.5万套，在一个正常的成交区间。
而2020年12月份，二手房网签2万套左右，有比较明确的上涨趋势。
所以，从数据趋势、市场趋势来看，2022年并没有明确的房价要上涨信号。
另外就是政策底没有到来。
2021年虽然涨了，也只是上半年，下半年的成交被硬生生的“调控”了下去。在”731政策“多校划片的影响下，海淀西城的热点学区，个别学区房都出现了房价大幅度下降的案例。
这已经房住不炒依然是不可动摇的大背景。
而作为北京楼市风向标的学区房，不会允许有大的上涨空间。
2022年，小学入学人数，估计又会创出新高。学区房的需求依然不会降低，学区房受追捧的情况还会有，所以多校划片的调控政策，注定会来。
所以即使小阳春学区房价格涨了。
对于家长来说，依然要警惕学区房会被调控，房价大幅度波动的风险。
如果风向标不允许涨，那么楼市整体的上涨预期，也会降低。
所以非常大的概率，2022年的小阳春，是第二种情况，也是最可能的情况——小阳春一般热，优质教育板块，产业核心板块，次新房源涨幅5到10个百分点，差不多这样吧。
03
最后的买房建议
先来说说二手房。
“小阳春”的市场，对卖家是有利的，可以卖到一个比较高的价格，但买家可能会高位接盘。
对于买家来说，需要注意以下三个买入节点：
1、想早日上车的朋友，尽可能在2月份之前成交，房源最终成交价格不要超过2021年本小区最高成交价。
2、3-5月份的小阳春尽量避开，不要追高。
3、如果错过了这波，再等等6月以后，市场逐渐变淡，成交量开始往下走，库存增多，优质挂牌房源增加，价格回落，再择机出手。
其实这个规律大家都知道，更重要的是要提前做好准备工作，选择好板块、小区，多踩盘看房，积累经验，关注目标小区、房源的价格变动情况。
关于板块和小区选择，有两点建议：
一是尽量不要选择非学区的老破小，明年行情一般。
二是尽量不要押注顶级学区房，防止出现利空，如21年是西城德胜学区，出现了大跨区；22年海淀也不排除调剂出学区。
可以选择片区教育资源均衡的学区房，同时还要考虑周边学区的下线能不能接受，做好最坏的打算。
打算买新房，要注意以下三个时间点：
1、房企着急回款的楼盘，会有更多的特价房出现，抓紧机会捡漏。等到3月份小阳春一热，大部分楼盘折扣收回，降价取消。
朝阳东坝，金盏，丰台大瓦窑，大兴旧宫，亦庄等区域新盘都推出了优惠活动，具体可以留言咨询。
2、优质楼盘三四月份会出现供应。
二批次供地陆续入市，大家期待已久的海淀北沙滩项目、西北旺永丰项目、丰台万泉寺，周庄子等重头项目都将亮相，我们也会第一时间跟进项目信息。
3、下半年，新房市场供应主要来自第三批次供地，以朝阳为主。朝阳的东坝、管庄、劲松值得关注，其他区域看点比较少。
总的来说，今年新盘的供应依然可观。可以抓紧多挑多选。
明后年的项目，从位置、拿地的各种指标来看，普遍不如去年和今年了。
以上。完结。
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猫怼怼,从业十年老司机，开车又稳又刺激。
前知名黄埔军校地产策划人，现在是自媒体从业者，一边带娃，一边码字。
为你解读京楼红盘的卖出逻辑，以及幕后故事。
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希望你能读过文章后思考，
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这正是我的价值所在。