南方财经全媒体记者 翁榕涛 广州报道

2月7日，南方财经全媒体记者从港交所处获悉，金茂物业首次递交了聆讯后的资料集，这距离其首次递表申请已经过去5个多月的时间。

中国金茂（00817.HK）也于日前发布公告称，建议分拆金茂物业的细节，即包括全球发售的规模和架构以及该分派的条款尚未落实，公司将适时作出进一步公告。

金茂物业若通过上市聆讯，有望在近期登陆港股并成为2022年首支物管股，中金公司和汇丰控股是其联席保荐人。

合约面积4570万方 近九成来自母公司

金茂物业自我定位为增长迅速的高端物业管理及城市运营服务提供商。

这与其控股股东中国金茂有关，依托中化集团的央企背景，中国金茂自2009年进军房地产后起步高调，主攻中高端住宅市场，在一二线城市成功开发多个高端住宅项目。

除了高端住宅以外，金茂物业还管理经营商业物业比如写字楼及购物中心，公共物业如学校、政府设施及其他公共空间等。

金茂物业的主营业务为物管行业“老三样”，即物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务，同时也在尝试开拓城市运营服务。

目前，金茂物业的主要在管面积来自于住宅物业，而住宅物业合约的获取又高度依赖母公司。

招股书显示，截至2021年9月底，合约建筑面积为4570万平方米，涵盖全国47座城市，67.8%位于一二线城市；在管面积为2320万平方米，包括96个住宅项目和41个非住宅项目，其中住宅物业和非住宅物业的面积占比为85:15。

但是，金茂物业的收入主要依赖母公司开发的物业。从开发商类型来看，金茂物业的合约面积共有90%来自于中国金茂及其关联方，在管面积共有86%来自于中国金茂及其关联方。

体现在营收层面上，2019年、2020年以及2021前9个月在管面积来自中国金茂及其关联方的收入占比分别为95.6%、94.3%以及94.7%，同期来自独立第三方的收益占比则在4%～5%左右。

相对于其他头部物业公司而言，金茂物业的业务主要来自母公司高端住宅，优势是收费相对较高，比如2020年金茂物业在管物业的平均物管费为5.4元/平方米，而同期行业均值为3.8元/平方米。

按每平方米收入计算，在总部位于京津冀地区的物业服务百强企业中排名第五。

针对高端住宅的较高收费并未给金茂物业带来明显的高利润。金茂物业2020年、2021年前9个月的整体毛利率为24.9%、29.6%。

中指院数据显示，2020年在港物业服务上市公司的毛利率均值为28.6%，换言之，金茂物业盈利水平仅处于行业中等水平。

据金茂物业指出，近两年毛利率有所上升，主要是由于扩大现有毛利率较高的服务（例如交付前服务和社区空间运营服务，以及通过分包以提高成本结构效率的成本控制措施）。

占营收比例最大的物业管理服务，仍面临着人工成本上升的问题，由于最低工资增加、员工人数增加以及节约成本措施需要生效等原因，过去三年公司在人工成本及分包成本方面面临上行压力。

从业务布局来看，则是金茂物业的业务显得比较单一且有依赖性。比如碧桂园服务的主营业务除了“老三样”，还有三供一业和城市服务，后两项业务的营收占总收入比例也接近20%。2021年上半年，碧桂园服务有29.3%的在管面积来自于第三方。

物企上市热潮渐退 面临估值考验

过去一年，港股物业板块估值出现较大变化，部分物企的市值大幅度缩水。多只个股一年内累计跌幅超过50%，比如雅生活服务（03319.HK）、世茂服务（00873.HK）、合景悠活（03913.HK）、融创服务（01516.HK）、时代邻里（09928.HK）、恒大物业（06666.HK）以及彩生活（01778.HK）。

截至2月7日，融创服务、恒大物业、彩生活过去一年分别下跌了61%、72%以及85%。

可以看出，多数物企下跌和关联房企有关，受房地产行业的不利影响，资本市场对物业管理企业的担忧也有所上升，新上市的物企面临估值考验。

比如雅生活服务、世茂服务，恒大物业、彩生活和时代邻里，其关联的母公司房企在去年均有出现流动性危机等不良状况。

光大证券房地产首席分析师何缅南指出，物企存在关联方依赖风险。大部分具有开发商背景的物业服务企业中，在管面积有部分来自于关联方开发商。如开发商业务受阻或改变策略，将导致物业服务企业的合约面积拓展增速面临下滑的风险。

梳理2021年在港新上市的12家物企，截至2021年底，仅有星盛商业一家录得股价上涨，其他11家的跌幅介于14.35%～64.33%之间。

参考上述案例，很难说现在对于金茂物业而言是否为上市良机，其估值也将受到市场考验。

一位业内高管指出，过去资本判断物业公司的优良程度，是看管理面积、净利润率、毛利率、营业收入等等指标。但是随着近两年登陆港股的企业数量大增，资本对这个行业的熟悉程度已经提高，会更加看重增值服务的占比以及企业科技含量，这部分更具有未来发展的想象空间。

有券商分析指出，从物管行业竞争格局上来看，目前市场集中度提升过程还没有完成。进入成熟期后，完善的增值服务体和科技赋能带来的降本增效，会带动物业管理公司从粗犷成长向精细化运营转发，利润率的改善也会有空间，但这要求物管企业摆脱传统运营模式。

对于金茂物业而言，上市也许只是新征程的开始。

（作者：南方财经全媒体记者,翁榕涛 编辑：朱益民）