本报记者 王丽新

大年初二,在北京市通州区某小区的门口,记者碰到了从二手房中介门店里出来的经纪人小杨。

小杨跟记者说,“我记得之前您说有一套两居的房子想卖,但当时对价格不满意。春节前咱们小区两居室成交了好几套,价格也略有上涨。现在整个小区都没有两居室的在售房源了。您这个时候挂网,肯定很快就能卖出去。”

类似的一幕已经很久没有上演了。据《证券日报》记者观察,2021年下半年以来,北京二手房市场再次进入低谷期,有的经纪人几个月都“无单可开”。彼时,经纪人忙的是揽客户;而现在,是主动去找房源。

近日,在实地走访了丰台区、朝阳区等多个小区后,《证券日报》记者了解到,北京二手房市场出现量价成交复苏迹象,部分小区的抢手房源挂牌量紧缺。正如北京链家某资深经理向《证券日报》记者称,“目前北京二手房市场主要特征是,房子少客户多,成交量有所复苏,但整体相对平稳。”

  新增挂牌量少

    买家选择不多

“春节前看了几套房,都不理想,要么看好的小区不出我想要的户型,要么被竞争对手全款买下了。”李静(化名)称,现在中介平台上的房源一种是性价比不高,长期卖不动;一种是业主换房急于出手可以议价的,但这类房源都会优先给付全款的买家。

“紧俏房源被盯得很紧,我看中的西四环外一个小区两居户型,8月份到11月份在售两居都有几十套,春节前降到了10来套,可选择空间大大缩减。”李静告诉记者称,春节前有经纪人说,这个小区春节前一下子成交10套房,所以现在两居房源比较少,朝南户型均价也升到7.3万元-7.5万元/平方米,价格略有上涨。

“现在跟业主议价的空间也变小了,之前一套房子能砍下20万元甚至30万元都有可能,但现在很难,这种变化是在2021年12月份出现的,等到2022年1月份时,很多原来的符合换房需求或者学区房需求的房源,成交变得比较快,新增房源则跟不上来。”李静称,虽然看起来还是买方市场,但买家的选择性明显不再那么多了。听中介说,现在有些业主等着春节后可能出现的“小阳春”,所以要等春节后涨价再出售。

北京住建委公布的数据显示,2021年6月-10月,北京存量房网上签约数量一路滑坡。贝壳研究院日前发布的报告也显示,客源不足是经纪人业务开展过程中遇到的最大难题,去年调控政策下“没有客源”和“没有带看”分别占比75%和58.7%。但如今看来,经纪人似乎已经由单纯忙着找客户变为也要积极找房源。

“从供应端看,北京二手房新增挂牌量相对较少,1月以来日均挂牌量较12月日均水平下降。预计可能是受疫情影响,因为二手房挂牌需要的’三证两书’委托手续需要线下完成。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐向《证券日报》记者表示,目前看,北京二手房市场存在结构性供需不均现象,即需求恢复比供给更快,预计春节后疫情缓解,挂牌量将增加。

带看量上涨

    购房者加快出手

房贷放款速度加快后,北京二手房市场交易格局有所变化。换房需求致带看量猛增,成交周期明显缩短。

“春节前带看量直线上升。”某经纪人告诉《证券日报》记者,以望京花园为例,该区正在出售房源40多套,近90天内成交5套,近30天内带两量高达289次。

“带看量大涨,带来了成交量回暖。”该经纪人称,之前可能三四个月零成交的市场格局有所改变,望京部分热销小区次新房出售较快,主要原因是,房贷发放周期由之前的可能排队3个月变成不到1个月,甚至有些商业贷款半个月之内即可完成放款。此外,价格因素也在导致市场预期发生变化。

“从目前市场情况来看,业主报价分歧还是比较大的。比如有的业主愿意直降20万元快速促成成交,但有些业主一直坚持高报价,并不急于卖房,甚至挂牌一年多也没有成交。”上述人士称,总体而言,部分小区成交单价每平方米较高点时刻上涨近2000元是有的,当然,也有一些房源业主降价仍旧卖不动。

“2022年1月以来,北京二手房成交量保持恢复性增长。1月1日-23日北京链家二手房日均成交量较去年12月日均水平增长约5%。”许小乐表示,此外,业主预期改善,降价行为占比有所降低,去年12月北京二手房景气指数停止下降,1月以来保持平稳回升。

在许小乐看来,放长周期看,当前市场成交基本恢复至近几年正常水平。主要原因是去年四季度以来信贷环境改善,1月北京地区银行放款周期较上月缩短12天,基本恢复正常,随着5年期以上LPR下降,北京房贷利率也相应降低,这些因素带动近期二手房成交量恢复性增加。

“一方面由于信贷环境向好,各大银行按揭额度充裕,促使部分因前期贷款紧张而积压的购房需求逐步入市;另一方面,在严苛的政策调控下,北京二手房价较为平稳,未有大涨大跌行情出现,购房者敢于出手。”诸葛找房数据研究中心分析师梁楠向《证券日报》记者表示,总体而言,基于金融层面政策适度调整,市场观望情绪有所改观,成交量显著上升,部分业主对市场的预期有所转变,降价出售意愿会有所减弱,涨价房源占比上升。

根据诸葛找房统计数据显示,2021年12月份,北京二手住宅调价房源中涨价房源占比为11.9%,较上月上升4个百分点。

不过,梁楠也强调,从当前挂牌量来看,北京二手住宅还是买方市场,但一些优质房源还是比较抢手的,议价空间并不大。同时,梁楠也指出,春节后随着教育置业季和楼市小阳春的到来,预计北京或现二手住宅成交小阳春,但整体来看,“房住不炒”的主基调不会改变,楼市过热现象不会出现,北京二手房市场会企稳。

(编辑 才山丹)