早在2021年底，就有不少数据表示福州五城区卖了9万多套房子。
虽然2021年福州全年成交量创下历史新高，但9万多套中，以安商房为主。
据CRIC数据统计，福州五城区仅卖出30765套住宅，也创下历史新高，同比上涨约53%。
除了领证的房源，各个板块的真实库存（广义存量）情况如何？哪些板块需谨慎购买？
据统计，福州五城区共开盘57次，整体去化率如何？卖得最好的板块都有哪些？卖得最差的板块又有哪些特征？
除了住宅产品，别墅产品、商办产品的市场情况又如何？
2022年市场又将如何走？且看2021年福州市场年报数据~
01
热度篇
2021年上半年，由于政策市特征凸显，福州放开落户政策持续发酵，加上第一轮集中土拍助推楼市预期，市场热度火爆。但到了下半年，楼市调控政策频出，信贷收紧、利率上升，严查销售违规、规范二手房/学区房、土市遇冷等多重影响，严重打击了购房预期，市场急剧下挫 。
据CRIC数据显示，2021年全年认购29464套，再创历史新高，同比涨幅达24%。但从福州五区年度认购表来看，福州五区2021年整体的认购表现为先扬后抑，上半年市场火爆价格稳定，下半年认购量却呈现断崖式下跌，仅为上半年的六成。价格方面，8-10月受部分低价项目集中备案影响，销售价格同步走跌，11-12月虽明显回升，但同比仍下跌6.8%。
从区域板块来看，东区板块与北区板块热度最高，年度认购量均超3000套，其中东区板块上半年共有4次月度认购超500套以上。第二梯队中，中心板块年度认购虽然在2000-3000套左右，但其中soho产品占比近半。但从盘均产出分析，义序板块以盘均509套一骑绝尘，烟台山、帝封江板块以322套和307套紧随其后，北区板块与东区板块总认购量虽然遥遥领先，但盘均产出仅位居第9位、11位。
02
开盘篇
从开盘情况来看，全年分化加剧，海纳新潮、中骏世界城、名城银河湾二期、建发养云四盘首开入市热销；金三银四落户政策持续发酵，房企加快节奏积极推案，融侨星誉、江山府、滨江左岸等接力入市，年中冲刺业绩，去化涨势明显；下半年市场整体下行，房企推盘节奏放缓；年末多个新盘入市，去化有所回升。
据统计，2021年福州五区共44个项目开盘57次，主要集中在东区、北区板块，供应占比38%。去化方面，台江去化突出，仓山去化尚可，其余三区去化均未过半。
03
住宅篇
2021年，五区普通市场整体供不应求，供应量环比基本持平，整体市场呈现量涨价跌的态势，成交量较2020年上涨55.5%，但上半年成交量明显优于下半年。
据CRIC数据统计，2021年五区新房成交的主要时间段集中在3-7月，“金三银四”楼市阳春显现，成交量上涨显著，6月房企冲刺季度业绩，推量及去化回升明显；下半年市场行情较为冷淡，成交量低位运行，虽说12月份开始出现翘尾行情，但2022年楼市是否会出现反弹情况，还有待考究。
从板块成交方面来看，东区、北区、中心板块多盘齐发，构成2021年福州五区楼市主战场，板块成交量均超过25万方；而南站、帝封江等板块，虽然成交量涨幅明显，但成交价波动幅度大。
在成交均价逐年稳步上涨的情况下，购房门槛提升，2021年五区普通住宅以70-120㎡面积段产品为主流，120㎡以上改善型产品的市场份额相较2020年提升了2%；价格方面，以25000-35000元/㎡单价，200-250万总价产品占据主力成交，但20000-25000元/㎡，160-200万总价产品占比提升明显。
最后我们再来看看库存方面，目前福州五区普通住宅库存为232万㎡，去化周期为9个月。仓山区、晋安区库存高企，仓山区存量主要集中于三江口、奥体等板块；晋安区存量主要集中在北区、桂湖板块。其中北区板块存量面积最多，去化周期为13个月；中心城区、东区板块的存量虽然相对较高，但其去化速度尚可，去化周期处合理区间。
另外，截止到2021年12月底，五区商品住宅广义存量约585.42万㎡（广义存量=待售量+土地待结转量），去化周期约1.7年，其中帝封江、三江口、北区等板块存量均超80万㎡，存量高企，市场竞争相对激烈。
04
别墅篇
回看2021年，福州五区别墅市场供应量上涨明显，环比增长57.1%，在12月份的时候，阳光城象屿登云湖、融侨望云别墅备案，供应量涨至十二个月最高位；量价方面，五区别墅成交量与2020年环比几乎持平，而成交均价受部分低价项目陆续备案，下滑显著，环比下滑15.2%。
具体来看，2021年5月份，由于阳光城象屿登云湖的开盘，福州五区别墅成交量达到年内最高，但从8月分开始，成交量开始每月逐步下滑，成交均价也受外围低价项目的影响，跌至年内最低位。
据统计，在区域板块成交方面，仓山区、晋安区别墅供求均占据主力，区域成交占比分别为37%和36%，2021年市场份额均超三成。其中北区、琅岐、桂湖三板块别墅成交量占据板块前三，占比超过50%。
值得一提的是，自“限墅令”执行以来，叠拼别墅逐渐成为市场主流，据CRIC数据统计，2021年福州五区别墅成交结构中，叠拼别墅占比为80%，其中140-160㎡面积段产品占比最高。
存量方面，五区别墅总存量为55万㎡，去化周期月28个月，主要集中在仓山、晋安等区域。其中仓山区存量主要集中于帝封江、奥体，晋安区主要集中在北区、桂湖板块。
05
SOHO篇
据CRIC数据统计，自2018年以来，福州五区SOHO市场整体供大于求。但2021年五区SOHO供应量下滑明显，成交量同比上涨3成，供求基本平衡。从月度成交情况来看，今年SOHO市场成交时间主要集中在12月份，受首开中庚香开连天项目集中备案影响，成交量价齐涨。
从认购表现上看，受市场大环境影响，一季度SOHO认购量处于低位，4月份多个项目优惠加大，认购量有所回升，但整体保持较低水平；9月份因项目开盘，降价等因素，成交量大幅上涨；12月房企年终冲刺，认购量有所回升。
从各区域供求量价走势来看，晋安为市区SOHO成交主战场，市场份额超3成，仓山紧随其后，占比近3成。
整体而言，2021年五区SOHO市场表现供过于求，存量创历史新高，达到70万㎡，其中仓山区供应量和存量最多，但去化速度加快，去化周期有所下滑，为33个月。
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预测篇
数据能直观的反映出楼市的变化，2021年的福州楼市究竟有多么跌宕起伏，上文已经通过数据与图表，直观的呈现在大家面前。不过也不难发现，尽管受到各项政策的影响，让购房者产生了一定的观望情绪，但2021年的福州楼市依旧给了我们不一样的惊喜。
展望2022年，“房住不炒”依旧是总基调，但随着2021年下半年楼市调控政策的局部放松，2022年政策面或将迎来松动，市场有望重回稳定状态，进而走向良性循环。土地方面，由于福州土地财政依赖度居高不下，2022年福州土地供应量大概率会保持较高水平，另外，为了降低土地流拍率，拿地门槛或将持续下降，国央企仍为拿地主力，但也为仍有余力的民企带来补仓的机会。
住宅方面，由于2021年上半年市场供销两旺，市场需求有所释放、消耗，下半年销售规模回落明显，目前福州待入市体量较大，且市场大环境下行，预计2022年供应依旧维稳，成交量大概率走低，成交价格整体维稳，或在部分项目“以价换量”下，小幅下滑。
07
附件
来源：克而瑞福州