最近我跟中介小哥看了几套房，看到有房东开始悄悄涨价了
浦东花木一个链家小哥说，他的一位房东挂了一套花木苑的房子，原来挂的880w，最近房东电话说：过完年我可能要涨价，你觉得900w怎么样
闵行莘庄的链家小哥说，他的一位房东11月说挂422w，400万也能卖，1月4日客户到现场后说最少415w
浦东世纪公园的小哥说，现在新挂牌的房子价格基本按照小区里在售比较高的参考，库存的房子议价空间也比较小
不过这些都是点状案例，更大范围看情况是怎样的
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我们翻了下房东最近的调价记录
有这种微微上调的
也有这种大标的涨幅大的
不过更多还是20-30w涨幅的，比如金桥板块挂牌量最高的长岛公寓小区，调价上浮幅度基本在20-30w，而这类房源在整个小区挂牌房源里占到30-40%
浦东花木板块也是如此，挂牌价上浮的房源占所有房源的35%左右
全市范围来看，挂牌价比较明显的浮动板块，包括
宝山共富新村、奉贤南山、浦东花木、浦东金桥、金杨、洋泾
涨价情况也分很多种，有的是对市场有好预期，也有这种9月失去的，1月涨回来的
我的中介朋友还提醒我，关于价格还有一个敏感点，议价空间在缩小
我记得他两个月前跟我说过，一套400-500w房源的议价空间差不多在5-10w左右，那现在是不是变更少了
他说不不不，现在是这样的，之前房子挂牌500w的，我可能还能谈个5-10w
但是现在，要么500w，要么就请不要再谈
市场成交走高，房东预期正在变好，所以开始尝试调价
而这种情绪是会传染的，同一个小区的房子，别家涨了，我就也会考虑要不要涨价，就算今天不涨，也会考虑要不要过完年试试看
为什么房东会有比之前多点底气
02
最近的成交量，也给了房东很多信心
12月二手成交量已经连涨3个月，这后面我们大概率可能看到这样两件事
市场正常需求得到释放，如果没有政策调控这样的需求会持续释放，紧随其后的就是价格上涨
市场是不可预测的，但是有些规律却是屡试不爽，就是量价时间差
成交量和成交价格，差不多有1-2个月的时间差，而且永远是量跑在价前面
2021年4月-6月，成交量沿路上涨，然后价格在7月达到峰值
8月之后，成交量应声下滑，9月最低，成交价格在11月才到了低谷
量价之间的微妙关系，就是量永远快价格1-2个月
而这个时间对买房人来说，就是“我要跑赢量价关系”，趁还没涨起来下定
对房东来说，要么到家签字，要么明年再看看
中介最近劝房东不要涨价的理由也在变轻，降准降息、贷款加快、核验价在松动，这些消息到处打转
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所以现在房东开始疯狂挂牌
去年这个时候，当我下定决心打算过年前上车的时候，却发现市场上无房可看
但今年这个时候不太一样，目前看下来新增房源量在大幅上涨
就拿我所在的浦东金桥板块来说，新增房源逐月上升
全市范围看，链家现在库存房源在8w套左右的高位，各区新增房源也在上涨
内环像静安，外环像奉贤，过去一个月的新增挂牌，都在上涨
中介小哥说这时候房东心里有两个波动
前两个月市场太冷了，不愿意挂，部分已经挂出去的也会选择先把房子撤下来
这段时间市场回暖，而且对未来有预期，加上前面又憋了2个月，所以这段时间房东更愿意挂牌，哪怕只是看看价格，也先挂挂看看
新增挂牌数据里还有一个变化，就是五个新城挂牌量比内中环变化幅度更大，就比如说上面的奉贤
一方面，这里总价低，100-200w房子成交周期更短，同时谁会买100-200w的郊区房子，老上海人么，概率不大，更多可能还是新上海人，尤其是年轻落户群体
别忘了11月29日的五个新城落户新政也正式发酵快2个月了
落户五个新城的新上海人需要在五个新城就业满3年，加上新上海人尤其是年轻人经济实力相对有限，所以五个新城的二手需求量是有保证的
而这一点也是刺激五个新城新增挂牌量激增的一个很重要推手，而这只是落户新政发酵的前2个月
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而客户则在加速成交
金杨板块的链家小哥跟我说，他们门店一周带看大概30-40组，差不多比之前上浮10%，只能说是微涨，但更多情况下不是这样
我问了静安大宁、浦东花木、闵行莘庄几个大区门店带看情况，绝大部分门店都说带看并没有增多，频率几乎跟上月持平
一位刚去公司大区开会回来的链家小哥跟我说了下全市数据
现在以周为单位来看最近全上海的带看量，这两个月基本没什么变化，有的区上涨，有的甚至下降，确实跟上月差不多
但是有一个数字是他们没想到的，就是转成交比高了很多
比如之前带看15组成交1组，现在带看8-9组就能成交1套，也就是说成交概率更高了
过去看了几个月房子的人，现在开始集中成交了
就算不成交的客户，也有一个骚操作，就是交定金锁定房源，年后再交易，防止房东涨价
大部分成交也蛮有意思，就是基本转定+网签一气呵成，不会再像以前那样中间再等10天半个月
然后别忘了市场还有一个神助攻
就是一个节点
中小学报名节点，一般就是4月报名，再往后也是可以报名的，但就要面临调剂
比如说4月报了400个，再往后也不会不让你报名，截止到5月报名了500位学生，剩下100名学生我不可能不让你读书，但是可能一个别的校区
家长不会愿意遇到这样的情况，按照现在的贷款情况，留足3个月是必要的，那么倒推起来，这个1月就是交易节点，所以这个1月还是家长的购房月
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这就是眼下市场的一些真实画面
我们看到了过去几个月成交量的浮动，眼下挂牌量的激增、转成交比的提高、还有正在上调挂牌价的房源
这些都让我们感受到这个1月的二手成交可能会不太一样