TOP商业观察(ID:topsygc2020)
今天刷屏上海的那条新闻，你们看了吗？一个女子自爆去年在上海买房，损失超千万，这个消息现在已经冲上了热搜。。
很多人下午问我，这个是不是真的，不是说这2年上海房价一直在暴涨吗？怎么买个房子还爆亏？？
我仔细看了下相关的资料，以及法院判决的结果，初步计算了下，损失1000万，不一定有。
但损失800万，绝对是有了。。
也就是说今天刷屏全网的最惨买房人事件，是真的。只不过金额有一点点争议。但哪怕损失800万其实也不是小数目。
今天正好没啥大新闻，我就拿这个最惨女子买房的经历，详细讲给你们看。
避免大家以后买房也碰到这样的事情。
反正多学点知识，你们总不会吃亏。
01
先看看法院公布的部分。
（为什么不看女子今天哭惨的，是因为我认为法院竟然判了，那肯定有法院认可的证据，以及一些当事人没有在网上公布的各种事实，包括时间、交易、纠纷理由，以及具体的损失金额数字等等）
法院公布的线索，双方第一次交易，也就是约定买卖二手房的时间是2020年5月27日。
随后5月30日，正式签订了补充条款。
房子价格1490万，装修补偿款60万，总价合计1550万。
第一次约定：女子在6月30日前付清首付745万！，剩余贷款745万由银行放款于卖房子的。
但因为女子首付没有在规定的6月30日之前凑齐！于是双方又签订了后续合同。
根据法院的记录，这个伍女士支付了100万元定金和400万元购房款，也就是在6月30日前，付了500万！
相当于在双方约定的6月30日前，还有245万首付款，没有付清。。
然后买卖双方又在7月2日再次签订了一个补充条款，这次约定了惩罚条款：
从2020年7月1日起至付清之日止，以245万元为本金，按每日万分之2.73支付给利息损失。（差不多是一年利息10%）
伍女士须在2020年7月31日前一次性支付上述费用。
如未按期支付，则房屋买卖合同自动解除，且伍女士应偿付违约金（合同总价的20%），且赔偿范某等原有的装修损失180万元。（这是第一个惩罚条款）
这个女士，在7月13日将违约金，以及首付全部缴清了。
双方约定，剩余的745万元尾款，将在8月30日过户前全部付清。也就是说这笔买房交易只等银行放款了，双方就能办理过户，完成最终交易。（这是第二个惩罚条款）
一般我们买房、卖房，基本上到了这一步，缴清了首付，然后将资料提交给了银行贷款，基本上也就是差不多成功了。
剩下的只是耐心等待银行放款就行。。
问题，偏偏就出在银行放款上！
伍女士申请办理贷款的时间就刚好碰到了办理房贷审核比较严格的几个月。
银行一直拖到了10月29日，才审核通过了这个女士的贷款。。
而这个时间，实际上已经比双方约定的过户时间8月30日，慢了2个月。
虽然，这个女士付了745万首付！贷款银行也发下来给卖家了！但这笔交易依然没有成功。。
不但没有成功，还被卖房子的甲方告到了法庭。要求赔偿490万现金！
然后法庭宣判， 伍女士输了官司！
这个女士需要搬离并归还房子，还要赔偿支付房款总价的20％的违约金，也就是310万违约金！
以及房屋装修损失180万元等。
也就是说这个女士要直接赔偿490万现金！！
这是第一个损失，除了这个之外；
第二个损失，就是上海的房子这2年暴涨了。这个房子，按照市场价现在已经涨了300万以上。有人说涨了500万。
也就是说，这个女士相当于损失了490万的现金，加上300多万的增值；等于保守估计实际损失超过了800万以上！！
02
很多人今天都在说，这到底是卖房？还是精心组织的骗局？还是被套路了？其实女子本有一次挽救的机会！
但她自己着急买房，大意了！
今天很多网友，包括女士自己的意思，大部分都认为这事不合理，不应该全部让女士一人承担所有损失。
网友的意思是，这是银行延期，放款慢引起的。人家女士本身并没有故意去阻碍银行放款。而且人家女士在7月13日前就已经缴清了首付。剩下的就是等银行放款而已，不应该算违约！更不应该罚没人家490万的本金！
伍女士在法庭上说，其贷款延期虽是事实，但结果并非是遭到银行拒绝贷款，而仅仅是影响到了交易（过户）时间，因此，她的行为并非根本性违约。
不好意思，这次法院只看合同，只看白纸黑字的证据！法院也不可能每次都参考道德，不然无规矩不成方圆，个个讲道德，以后判罚就更难。
所以，最终这个女士输了官司。
其实这个女士，本来还是有机会不违约，不败诉的。。
除了上述原因外，法院今天还公布了二审的细节。
一审之后败诉的女士，选择了二审上诉。
在二审中，女士说她在贷款申请过程中不存在过错，且卖家等在她第一次贷款申请未通过后同意换一家银行，第二家银行的贷款曾延长一个多月，卖家等也配合办理了手续，后银行同意放款。
所以，女士认为她不能算违约。。女士认为最核心的证据，就是实际上在10月7日他们卖房，还曾配合伍女士申请贷款。。
所以，女士自己推理认为，对方的行为，显然是认同自己的延期贷款行为的。等于已经放弃了之前的违约合同，她不然算违约。
又败诉了！！
法院的意思很简单，这只是你自己的推理，想法。实际上你们双方并没有签订后续补充协议，或者说解除之前的违约金惩罚等合同。
一句话来说，就是这个女士如果当时10月7日，在卖方同意她申请贷款的时候，哪怕签订了一个新的补充协议，也不会输掉官司。
也不会损失如此惨重。一下没了800万！！
03
整个事情，分析下来。有几个教训值得我们警示。
下面这几点，我希望我的粉丝，朋友、兄弟、姐妹们都一定要记住。关于买房合同，利益，我希望你和你的家人，都不要再吃像今天上海这个女子一样的亏，
1、整起事件看下来，很容易就能看出这个女子在整个买房过程中，经验不足，一直都被对方牵着走。
2、包括承担违约金20%；包括赔偿装修款180万！包括签订的时间！合同！全都是有利于卖方的。
3、卖方一开始其实也不一定是奔着违约去的。毕竟2020年5月的时候，其实上海的楼市还是刚起步，还没涨起来。
但下半年就突然开始疯涨了，这个时候买房的女子，又出现了银行贷款延期这个事情，人家当然就立即抓住这个违约漏洞，大做文章了。
房子涨了，卖方如果按照原价5月份的价格卖给女子，卖方这个时候肯定也心里估计不愿意了。
正好女子违约了，又能不卖房，又能赚到490万的违约金，卖方肯定会起诉女子的。
4、女子在10月7日的时候，其实如果补充了一份买卖协议，还不会吃这么大的亏。
可能是女子看着房子涨价了，也怕对方反悔、醒悟，所以可能女子应该也是急着成交，也就没再提重新签订合同的事情。
最终竹篮打水一场空，不但没买到房子，还损失惨重。。
5、有一点，我们一定一定要注意！
无论是买房、卖房，我们签订合同的时候，这几点一定要记住。
第一点、不要签订不平等的合同，买房的时候，不能只签订只有买房违约的赔偿条款，也得力争加上卖家违约的条款。
这个非常重要，前几年深圳房价暴涨的时候，违约金的上涨速度，都跟不上房价上涨的速度。
当时，2015年前后的时候，深圳楼市暴涨，短短几个月，全市就发生了6000多起违约事件！！
无数业主，都是宁愿赔钱，赔20%的金额，都要撕毁合同。。
所以，我们买房的时候，约定违约金的时候，赔偿金的时候，一定要把卖方的责任，赔偿金，也写上！！
第二点、贷款时间一定不要大意！这个现在成为了很多卖方的骗钱套路。
大家都知道，一般买房都是首付3成，或者5成，剩下的就是银行贷款。但现在情况不同了，现在贷款跟以前不同了。
以前的20年，我们买房一般贷款短则7天，长则一个月就下来了。
现在呢？现在一般有时候也只要7天，但有时候可能半年都下不来。特别是去年下半年，全国楼市贷款紧张，很多很多都贷款延期了6个月！！
所以，现在签订买房合同，过户时间的时候，一定不要签订那种具体的时间；比如上面这个女子就是吃了这样的血亏。
她7月13日缴清了首付，写的过户时间是8月30日；她认为自己不会违约，她也没想到银行贷款会延期。
但就是这一个银行的延期，害了她！
导致最终违约，延期了2个月才下来贷款。损失了800万！！
所以，大家千万记住。
现在聪明的买房人，在签订合同的时候，都已经在协商“以银行放贷为准”的合同条款！
合同都是直接写明，什么时候银行放贷，那就什么期间再办理过户！
比如，双方约定，首付缴清之后，等银行贷款下来后，也就是贷款审批通过后，一周内办理过户！这样才不会吃亏！
第三点、很多人很多人都是麻痹大意在这一点。都认为贷款审批一定会通过。
其实，不是的！
以前房价低，我们每月还款金额少，所以基本上申请房贷，都会通过。
现在不同了，特别是一线、二线城市。房价如此之高，那每月的还款金额就非常高。
银行不仅是看你的房子，还要看你的银行流水，只有银行认为你能每月有高于这个的还款能力，人家才会审核通过，才会给你放款的！
如果你平时月收入就几千元，银行流水不够，首付又是家里人给的。那很多时候，你的贷款需求，银行不一定会通过的。
而，一旦贷款没有获得审批，导致延期无法过户的话，那其实就是买家违约。
也就是说，是你违约！！
是因为你没有这个贷款的能力，而不是银行的责任！
那这个时候，如果你签订的买房合同，不是白纸黑字说等银行通过之后，才过户。
而是单纯的约定一个时间，比如三个月，六个月，9个月。或者跟今天这个上海最惨买房女子一样的具体时间。
那现在上海这个女子有多惨，你也差不多是这样！！
现在很多城市，随着贷款的时间不确定，收紧。都有卖房的业主，以及中介合伙故意用以前的那套合同，骗买家违约金的苗头了。。
你们记得千万不要上当！
谨记我上面写的几条大提醒，千万不要上当！
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THE END